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Cet acheteur immobilier institutionnel a totalement arrêté ses achats – pourquoi le marché du logement de 2023 préoccupe les acteurs de Wall Street

« Nous sommes pratiquement en pause dans toutes les stratégies d’achat de biens immobiliers », a déclaré Tejas Joshi, directeur des résidences unifamiliales chez Yieldstreet, à Fortune en janvier. La combinaison de taux d’intérêt élevés et de prix immobiliers exorbitants a considérablement réduit le rendement potentiel pour les investisseurs dans la location de maisons unifamiliales comme Yieldstreet. Joshi a mentionné que, pour que Yieldstreet reprenne ses achats, les taux d’intérêt devraient diminuer ou les prix des maisons devraient baisser, voire les deux.

Avançons jusqu’en août 2023, non seulement les prix des maisons dans la majorité des marchés immobiliers se sont stabilisés après la légère correction des prix de l’année dernière, mais les taux d’intérêt ont également augmenté.

L’absence de soulagement au niveau des taux d’intérêt et des prix immobiliers explique pourquoi Joshi a récemment informé Fortune que jusqu’en juillet, Yieldstreet, qui possède environ 700 maisons, n’a effectué aucun achat en 2023. En fait, ils fonctionnent cette année comme des vendeurs nets, avec un total d’environ 10 maisons vendues.

En ce qui concerne l’avenir, Joshi ne s’attend pas à un grand soulagement sous forme de baisse des prix des maisons, ajoutant que « Je pense que les prix des logements [nationaux] ont atteint leur point le plus bas. Ma prévision était qu’ils chuteraient, mais en raison de l’absence de stock sur le marché, les prix ont trouvé leur niveau plancher. Je ne m’attends pas à de fortes baisses sur la plupart des marchés – bien que certains marchés où l’inventaire est plus élevé qu’avant COVID puissent chuter davantage. »

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À la place, Joshi espère que les taux d’intérêt commenceront bientôt à baisser, étant donné que l’inflation a considérablement ralenti. Si cela se produit, les rendements (c’est-à-dire les taux de rendement) s’amélioreraient et plus d’acheteurs institutionnels de logements pourraient revenir sur le marché. D’ici 2028, Yieldstreet espère faire passer son portefeuille de maisons unifamiliales d’une valeur de 200 millions de dollars en 2023 à 1,5 milliard de dollars. Si l’entreprise concrétise ce projet, cela représenterait une augmentation de 650 % de ses avoirs en maisons unifamiliales d’ici 2028.

Yieldstreet n’est pas le seul acheteur institutionnel de logements à faire une pause.

Il suffit de regarder American Homes 4 Rent, qui a acheté 781 maisons en 2023 jusqu’en juin tout en vendant 1 081 biens. En résumé, au cours des deux premiers trimestres de 2023, American Homes 4 Rent est un vendeur net.

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Jusqu’en juin, Invitation Homes, le plus grand propriétaire de maisons unifamiliales aux États-Unis, a vendu plus de maisons cette année (675) qu’il n’en a acquis (470). À la fin du deuxième trimestre, Invitation Homes possédait un total de 82 837 maisons aux États-Unis, contre 83 148 maisons à la fin du troisième trimestre 2022.

Invitation Homes est prête à reprendre son rôle d’acheteur net au troisième trimestre 2023. Cette anticipation découle de son récent achat d’un « portefeuille de près de 1 900 maisons pour environ 650 millions de dollars » le 18 juillet. Il est important de noter qu’Invitation Homes a obtenu ce portefeuille de 1 900 maisons auprès d’une autre société institutionnelle, ce qui indique que, sur une base nette, cette transaction n’a pas contribué à une augmentation globale de la propriété institutionnelle de maisons aux États-Unis. (Invitation Homes a refusé de divulguer à Fortune l’identité de la société auprès de laquelle elle a obtenu les maisons.)

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Que faudrait-il pour susciter une nouvelle flambée d’achat de logements institutionnels ?

« La stabilisation des marchés de la dette, en premier lieu. Aussi, [une augmentation] de l’offre de logements de revente. Jusqu’à ce que ce marché [de la dette] se débloque [grâce à des taux d’intérêt plus bas], il faut plus de maisons à acheter à grande échelle », déclare Noel Christopher, un leader de longue date dans le secteur de la location de maisons unifamiliales, à Fortune. « Ceux [les acheteurs institutionnels de logements] qui ont une vision à long terme se préparent à acheter, je le sais avec certitude. Il y a eu beaucoup de spéculations de la part de fournisseurs de contenu sur YouTube qui pensent que les grands investisseurs vont se débarrasser des logements locatifs pour sortir du marché. Cela a été démenti à plusieurs reprises. »

D’après Christopher, le ralentissement actuel de l’achat de logements institutionnels se révélera « temporaire ».

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