Qu’est-ce que la « dette zombie » ? Pourquoi les propriétaires sont confrontés à la saisie de leurs anciennes hypothèques.

Rose Prophete pensait que le prêt de deuxième hypothèque sur sa maison de Brooklyn avait été résolu il y a une dizaine d’années – jusqu’à ce qu’elle reçoive des documents affirmant qu’elle devait plus de 130 000 dollars.

« J’ai été choquée », a déclaré Mme Prophete, qui a refinancé sa maison bifamiliale en 2006, six ans après son arrivée d’Haïti. « Je ne connais même pas ces gens parce qu’ils ne m’ont jamais contacté. Ils ne m’ont jamais appelé ».

Prophete fait partie d’une vague de propriétaires qui disent avoir été pris au dépourvu par le début des actions de saisie sur leurs maisons pour des prêts secondaires contractés il y a plus de dix ans. Les fiducies et les gestionnaires de prêts hypothécaires à l’origine de ces actions affirment que les prêts n’ont pas été remboursés il y a des années.

Certains de ces propriétaires disent qu’ils ne savaient même pas qu’ils avaient une deuxième hypothèque en raison de structures de prêt confuses. D’autres pensaient que leur deuxième prêt était intégré aux paiements de leur première hypothèque ou qu’il était annulé. En général, ils disent qu’ils n’ont pas reçu de relevés de compte pour leur deuxième prêt pendant des années, alors qu’ils remboursaient leur première hypothèque.

Maintenant, on leur dit que les prêts n’étaient pas morts après tout. Au lieu de cela, ils sont ce que les critiques appellent des « dettes zombies » – d’anciens prêts avec de nouvelles actions de recouvrement.

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Dois-je payer les dettes des zombies ?

Alors qu’aucune agence gouvernementale fédérale ne suit le nombre de saisies sur les hypothèques secondaires, les avocats qui aident les propriétaires affirment qu’elles ont augmenté ces dernières années. Les avocats disent que beaucoup de ces prêts sont détenus par des acheteurs de prêts hypothécaires en difficulté et sont poursuivis maintenant parce que la valeur des maisons a augmenté et qu’il y a plus d’équité dans ces prêts.

« Ils les ont gardés, sans aucune communication avec les emprunteurs », a déclaré Andrea Bopp Stark, avocate du National Consumer Law Center, basé à Boston. « Et tout d’un coup, ils sortent du bois et menacent de saisir les biens parce qu’il y a maintenant de la valeur dans la propriété. Ils peuvent saisir la propriété et obtenir quelque chose après le remboursement des premières hypothèques. »

L’histoire continue

Les avocats des propriétaires des prêts et des sociétés qui les gèrent soutiennent qu’ils poursuivent une dette légitimement due, peu importe ce que l’emprunteur croyait. Et ils disent qu’ils agissent légalement pour la réclamer.

Comment cela est-il arrivé ?

Les actions en justice actuelles remontent à la fin du boom immobilier du début du siècle. Certaines concernent des lignes de crédit hypothécaire. D’autres découlent de prêts « 80/20 », en vertu desquels les acheteurs de maisons pouvaient contracter un premier prêt couvrant environ 80 % du prix d’achat, et un second prêt couvrant les 20 % restants.

Le fractionnement des prêts permettait aux emprunteurs d’éviter de verser des acomptes importants. Mais les seconds prêts pouvaient être assortis de taux d’intérêt de 9 % ou plus et de paiements forfaitaires. Les défenseurs des consommateurs affirment que les prêts – dont beaucoup provenaient de prêteurs depuis discrédités – comportaient des conditions abusives et étaient commercialisés dans les communautés de couleur et les quartiers à faibles revenus.

L’augmentation du nombre de personnes ayant pris du retard dans le remboursement de leur prêt hypothécaire après le début de la Grande Récession a concerné des propriétaires ayant contracté un second prêt. Ils ont fait partie des personnes qui ont profité des programmes fédéraux de modification des prêts, qui ont refinancé ou qui ont déclaré faillite pour conserver leur maison.

Dans certains cas, les premiers prêts ont été modifiés mais pas les seconds.

Combien d’années avant l’annulation de la dette ?

Certaines hypothèques de second rang à l’époque ont été « débitées », ce qui signifie que le créancier avait cessé de chercher à les payer. Cela ne signifie pas que le prêt était annulé. Mais c’était l’impression de nombreux propriétaires, dont certains avaient apparemment mal compris la structure de prêt 80/20.

D’autres emprunteurs disent qu’ils ont eu des difficultés à obtenir des réponses sur leurs seconds prêts.

Dans la région de Miami, le pasteur Carlos Mendez et sa femme, Lisset Garcia, ont signé une modification de leur première hypothèque en 2012, après que des difficultés financières aient entraîné des paiements manqués et un dépôt de bilan. Le couple avait acheté la maison à Hialeah en 2006, deux ans après être arrivé de Cuba, et y a élevé ses deux filles.

Mendez a déclaré qu’ils n’ont pas pu obtenir de réponses sur le statut de leur deuxième hypothèque auprès de la banque et qu’on leur a finalement dit que la dette était annulée, ou serait annulée.

Puis, en 2020, ils ont reçu des documents de forclusion d’un autre propriétaire de la dette.

Leur avocat, Ricardo M. Corona, a déclaré qu’on leur avait dit qu’ils devaient 70 000 dollars d’arriérés de paiement et 47 000 dollars de capital. Mais il a dit que les dossiers montrent que le prêt a été annulé en 2013 et que les détenteurs du prêt n’ont pas droit aux paiements d’intérêts provenant des années où le couple n’a pas reçu de relevés périodiques. L’affaire est en cours.

« Malgré tout, nous nous battons et faisons confiance à la justice, en gardant notre foi en Dieu, afin de pouvoir résoudre cette affaire et garder la maison », a déclaré Mendez en espagnol.

Les seconds prêts ont été regroupés et vendus, certains plusieurs fois. Les parties à l’origine des actions en justice qui ont été lancées pour recouvrer l’argent sont souvent des investisseurs qui achètent des prêts hypothécaires en difficulté à des prix très bas, selon les avocats. Beaucoup de ces acheteurs de créances sont des sociétés à responsabilité limitée qui ne sont pas réglementées comme le sont les grandes banques.

Le plaignant dans l’action sur la maison de Mendez et Garcia est listé comme Wilmington Savings Fund Society, FSB, « pas en sa capacité individuelle mais uniquement en tant que fiduciaire pour BCMB1 Trust ».

Une porte-parole de Wilmington a déclaré qu’elle agissait en tant que fiduciaire pour le compte de nombreux trusts et qu’elle n’avait « aucune autorité en ce qui concerne la gestion des biens immobiliers du portefeuille ». Les efforts déployés pour trouver une personne associée à BCMB1 Trust pour répondre aux questions n’ont pas abouti.

Certaines personnes faisant l’objet d’une forclusion ont intenté leurs propres poursuites en invoquant les exigences fédérales relatives aux relevés périodiques ou d’autres lois sur la protection des consommateurs. En Géorgie, une femme menacée de saisie a affirmé devant un tribunal fédéral qu’elle n’avait jamais reçu d’avis périodiques concernant sa deuxième hypothèque ni d’avis lorsque celle-ci était transférée à de nouveaux propriétaires, comme l’exige la loi fédérale. L’affaire a été réglée en juin dans des conditions confidentielles, selon des documents judiciaires.

Comment se débarrasser d’une dette de zombie ?

À New York, Prophete est l’un des 13 plaignants d’une action en justice fédérale affirmant que les dettes hypothécaires sont recherchées au-delà du délai de prescription de six ans de l’État de New York, ce qui entraîne des violations des lois fédérales et de l’État.

« Je pense que ce qui rend cette affaire si pernicieuse, c’est que ces propriétaires ont travaillé très dur pour être à jour dans leurs emprunts », a déclaré Rachel Geballe, directrice adjointe des services juridiques de Brooklyn, qui plaide l’affaire avec la Legal Aid Society. « Ils pensaient qu’ils s’occupaient de leur dette ».

Les défendeurs dans cette affaire sont le gestionnaire de prêts SN Servicing et le cabinet d’avocats Richland and Falkowski, qui a représenté les fiducies hypothécaires impliquées dans les actions en justice, y compris BCMB1 Trust, selon la plainte. Dans les documents déposés au tribunal, les défendeurs contestent l’interprétation du demandeur concernant le délai de prescription, affirment qu’ils ont agi correctement et cherchent à rejeter l’action en justice.

« Les allégations dans les diverses actions de forclusion hypothécaire sont véridiques et ne sont pas trompeuses ou mensongères », a écrit l’avocat Daniel Richland dans une lettre au juge. « Les allégations du demandeur, en revanche, ne sont pas plausibles et justifient donc un rejet. »

Claudia Torrens, rédactrice de l’Associated Press, et Jennifer Farrar, chercheuse, y ont contribué.

Cet article a été initialement publié sur USA TODAY : Qu’est-ce que la « dette zombie » ? Les propriétaires sont confrontés à la saisie de leurs anciennes hypothèques.