Farmers Insurance est l’assureur le plus important de Floride. dernier assureur habitation à se retirer du marché de FlorideLa compagnie d’assurance a décidé de se retirer du marché de la Floride, qualifiant cette décision de « nécessaire pour gérer efficacement l’exposition au risque », selon la déclaration de la compagnie fournie à l’Agence européenne pour la sécurité et la santé au travail. Fortune. Peu de temps après, AAA a annoncé qu’elle réduirait sa présence en Floride.
Cette semaine, AAA a annoncé qu’elle avait « pris la décision difficile de ne pas renouveler un très faible pourcentage de polices d’assurance habitation à haut risque en Floride », selon la déclaration de l’entreprise fournie à Fortune-en raison d’un marché de l’assurance qu’elle qualifie de « difficile ». Contrairement à Farmers, qui a annoncé sa décision au début du mois, AAA continuera à souscrire de nouvelles polices d’assurance habitation en Floride, à l’exception de celles qu’elle choisit de ne pas renouveler.
Étant donné que Farmers n’est pas le premier assureur habitation à cesser d’offrir une couverture en Floride au cours de l’année écoulée, les choses s’annoncent difficiles pour son marché immobilier, et en particulier pour ses propriétaires qui paient déjà les primes d’assurance les plus élevées du pays, avec une prime moyenne de 6 000 dollars par an contre une moyenne américaine de 1 700 dollars par an, selon Mark Friedlander, directeur des communications d’entreprise pour l’Insurance Information Institute, basé en Floride. C’est 42 % de plus que l’année précédente, ajoute Frielander.
« Au cours des 18 derniers mois, 15 compagnies ont cessé de faire des affaires en Floride, trois se sont volontairement retirées – Farmers étant la plus récente – et sept compagnies ont été déclarées insolvables », a expliqué M. Friedlander à l’adresse suivante Fortune juste avant que la décision de l’AAA ne soit rendue publique.
L’exode, que l’Insurance Information Institute qualifie de « crise provoquée par l’homme », est motivé par deux facteurs clés selon lui : les abus du système juridique et la fraude aux sinistres.
« Le secteur de l’assurance des biens en Floride n’a pas affiché de résultats financiers positifs depuis 2016 », a déclaré Friedlander. « Rien que l’année dernière, le secteur a enregistré une perte de souscription de 1,4 milliard de dollars et une perte de revenu net de 900 milliards de dollars. Les pertes techniques se sont élevées en moyenne à plus d’un milliard de dollars par an au cours des trois dernières années. Le marché est donc très paralysé pour les assureurs. Et ce n’est pas un modèle viable pour opérer dans l’État. Si vous continuez à perdre autant d’argent, année après année, cela devient très difficile ».
Ken H. Johnson, ancien courtier immobilier et actuel doyen associé des programmes d’études supérieures à la Florida Atlantic University, dont les recherches portent sur l’économie immobilière, a évoqué les réclamations d’assurance qui donnent lieu à des litiges. Citant des données de l’Office of Insurance Regulation de Floride, Johnson a déclaré Fortune que l’année dernière, 79% des procès relatifs à l’accession à la propriété ont eu lieu en Floride.
Cela coûte cher aux compagnies d’assurance, et une grande partie de ce qu’elles paient va aux frais de justice plutôt qu’aux dommages eux-mêmes, dit-il. Cela dit, les assureurs quittent l’État et ceux qui restent semblent augmenter régulièrement leurs primes pour compenser leurs pertes. De plus, la plupart des marchés immobiliers de Floride ont vu les prix des maisons bondir de plus de 50 % entre mars 2020 et avril 2023 (voir la carte ci-dessous), tandis que les taux hypothécaires sont actuellement de 1,5 %. oscillent autour de 7 % après une brève période de des taux historiquement bas pendant la pandémie.
« Le coût de l’accession à la propriété est déjà bien supérieur à ce qu’il devrait être », a déclaré M. Johnson. « Nous payons des prix très élevés pour l’accession à la propriété et, en plus, nous payons des prix très élevés pour le logement. [that] à des taux d’intérêt très élevés, proches de 7 %. À cela s’ajoute une assurance habitation très coûteuse. L’accessibilité va donc devenir une question dramatique pendant, je pense, plusieurs années ».
Le défenseur des consommateurs d’assurance de Floride, Tasha Carter, qui a été nommé par le directeur financier de Floride, Jimmy Patronis, a énuméré quatre facteurs à l’origine du marché de l’assurance habitation qui, selon elle, se trouve dans une « situation désastreuse ».
Le premier a trait aux demandes d’indemnisation liées aux récents ouragans, étant donné que les ouragans Irma, Michael et Ian (combinés) ont généré près de 3 millions de demandes d’indemnisation et ont entraîné environ 46 milliards de dollars de pertes assurées estimées. Ensuite, il y a les taux de réassurance qui ont augmenté de 52 % en moyenne l’année dernière, ce qui se traduit par une augmentation des coûts pour les assurés sous la forme de primes plus élevées. Ensuite, il y a l’augmentation des litiges impliquant les compagnies d’assurance, qui se traduit également par une augmentation des coûts pour les assurés. Enfin, le dernier facteur est la fraude à l’assurance.
Dans ce qui semble être une défense de sa décision, la déclaration de l’AAA indique ce qui suit : « Le marché de l’assurance en Floride est devenu difficile ces dernières années. La saison catastrophique des ouragans de l’année dernière a contribué à une augmentation sans précédent des taux de réassurance, rendant plus coûteuse l’activité des compagnies d’assurance. Avant cela, le marché était déjà mis à rude épreuve par l’augmentation du coût des sinistres due à l’inflation et à des litiges excessifs ». Farmers, pour sa part, n’a pas expliqué sa décision au-delà de la gestion de l’exposition au risque.
Il est clair que plusieurs facteurs entrent en jeu, et tout cela aboutit à ce que les propriétaires aient moins d’options en termes de couverture d’assurance.
« Le marché de l’assurance habitation ne cesse de se rétrécir et devient de plus en plus restreint, avec moins de capacité », a déclaré M. Carter à l’occasion d’une conférence de presse. Fortune. « Cela signifie qu’il est de plus en plus difficile pour les consommateurs de trouver une couverture d’assurance habitation.
Dans cette sorte de période post-mortem, comme le dit Johnson, il ne sait pas exactement ce qu’il doit penser du départ de Farmers de l’État. Plus encore, il s’interroge sur les relations que la compagnie entretenait avec ses réassureurs, étant donné que le capital des réassureurs a diminué de 15 % en 2022.
Les filiales de Farmers Insurance continueront d’opérer dans l’État, et la compagnie affirme que seulement 30 % des polices seront affectées par sa décision d’arrêter les polices auto, habitation et parapluie de la marque Farmers en Floride. Pourtant, en théorie, moins il y a de concurrence entre les assureurs, plus ils contrôlent le marché.
Friedlander semble penser que davantage de consommateurs se tourneront vers Citizens Property Insurance, qui, selon lui, est un assureur de dernier recours soutenu par l’État, et finiront par bénéficier de cette couverture (en particulier si leur compagnie fait faillite ou quitte la Floride, comme Farmers Insurance). Dans ce cas, Citizens Property Insurance est moins chère que les tarifs du marché privé, environ 40 % de moins, selon Friedlander, ce qui est un problème en soi en raison du rythme auquel elle se développe – mais c’est pour un autre jour.
Jason Damm, professeur adjoint de pratique professionnelle de la finance à l’université de Miami, possède un immeuble de placement à Miami qui comprend deux maisons distinctes (qu’il loue toutes les deux). Il a renouvelé son assurance en avril et sa prime a augmenté de 25 %. Un mois plus tard, M. Damm a déclaré que la compagnie d’assurance lui avait envoyé une notification l’informant qu’elle se retirait de l’État. Le 30 juin, sa police a été annulée.
« Je n’ai pas d’assurance pour la maison, ce qui est assez dangereux », a déclaré M. Damm. « J’ai cherché, c’est très cher, alors j’essaie de décider quoi faire… c’est un énorme problème. Je veux dire que je ne sais pas ce que je vais faire, si je vais essayer de trouver une police d’assurance ou simplement me passer d’assurance ».
Je n’ai pas besoin d’expliquer à quel point il est risqué de se passer d’assurance habitation, a fortiori dans une région comme la Floride, sujette aux catastrophes naturelles, et pourtant les gens le font. Mme Carter s’est récemment entretenue avec une consommatrice qui lui a dit qu’elle envisageait de s’auto-assurer, même si elle n’a pas les moyens financiers de réparer ou de reconstruire sa maison en cas de catastrophe naturelle. Pourtant, elle estime que c’est ce qu’elle doit faire pour répondre à ses autres exigences financières.
Les compagnies deviennent également plus sélectives en ce qui concerne les habitations qu’elles assurent, a déclaré M. Carter. Elles examinent l’état et l’âge des toits, ainsi que l’âge général des maisons. Les consommateurs dont les toits ont plus de 10 ou 15 ans ont du mal à trouver une couverture et, dans certains cas, on leur demande de remplacer leur toit pour être assurés, a expliqué M. Carter. D’autres compagnies limitent l’âge des maisons qu’elles sont prêtes à assurer, certaines choisissant de n’assurer que les maisons nouvellement construites ou celles construites au cours des cinq dernières années.
« Les consommateurs subissent une augmentation de leurs primes d’assurance », a déclaré M. Carter. Ils sont vraiment choqués lorsqu’ils reçoivent leur avis de renouvellement… Ce que nous constatons, c’est que pour les compagnies qui souhaitent rester dans l’État et qui sont prêtes à souscrire une couverture d’assurance habitation, malheureusement, cette couverture s’accompagne d’un prix très, très élevé qui fait qu’il est très difficile pour les consommateurs de se l’offrir… ». [it]. »
Selon M. Johnson, les primes continueront probablement d’augmenter jusqu’à ce qu’une législation, déjà en vigueur, prenne le relais – et ce n’est pas un processus rapide et facile car cette législation n’est pas rétroactive. En attendant, l’exode des assureurs habitation ne fera qu’aggraver la situation financière des ménages.
« Cela va faire augmenter les coûts, ce qui ne fera que prolonger la crise de l’accessibilité qui s’est développée en Floride », a déclaré M. Johnson.
Cet article a été publié à l’origine sur Fortune.com
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