(Bloomberg) — Ébranlés par la hausse des coûts d’emprunt et la chute des valorisations qui ont fait disparaître 148 milliards de dollars de valeur actionnariale, les propriétaires européens s’apprêtent à subir une nouvelle vague de souffrances.
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Les sociétés immobilières ont environ 165 milliards de dollars d’obligations arrivant à échéance jusqu’en 2026, alors que les banques réduisent leur exposition au secteur et que les coûts du crédit sont à leur plus haut niveau depuis la crise financière. Certaines de ces sociétés risquent donc d’être rétrogradées au rang d’obligations de pacotille, ce qui rendrait leurs emprunts encore plus coûteux.
Les vents contraires incluent un effondrement de la valeur des bureaux de la City de Londres à Berlin, faisant de l’immobilier le secteur le moins populaire parmi les gestionnaires de fonds pour le troisième mois consécutif, selon une enquête de Bank of America Corp. Gonflés de dettes, de nombreux propriétaires devront se tourner vers des ventes d’actifs, des réductions de dividendes et des émissions de droits pour tenter de redresser les entreprises en vue d’un avenir plus turbulent.
« Le mur des échéances pourrait être un catalyseur pour les transactions, car si les emprunteurs ne sont pas en mesure de se refinancer, ils devront se retirer », a déclaré Jackie Bowie, responsable de la région EMEA chez Chatham Financial. « Je pense qu’il y aura plus d’actifs vendus sur le marché, à des niveaux défavorables.
La pierre angulaire de la dette
La société immobilière suédoise Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB, qui a plongé de plus de 90 % depuis son plus haut niveau historique, a été l’exemple le plus frappant de cette déroute.
Sa dette de 8 milliards de dollars, utilisée pour constituer un portefeuille de plus de 2 000 propriétés, s’est transformée en boulet après la fin de l’ère de l’argent bon marché. Les efforts de réduction de la société ont suscité l’intérêt de sociétés telles que Brookfield Asset Management, ce qui a entraîné une hausse du cours de l’action vendredi.
Le propriétaire a déjà été rétrogradé au rang de société de pacotille, ce qui l’a conduit à renoncer à un projet d’émission de droits, et le marché estime que d’autres suivront. Selon un modèle quantitatif géré par Bloomberg, la majorité des obligations immobilières de l’indice Euro High Grade Bond ont été émises par des sociétés dont la qualité de crédit est désormais plus proche de celle des sociétés ayant le statut d’obligations de pacotille.
À moins qu’ils ne parviennent à réduire leur endettement ou que les taux d’emprunt ne baissent à nouveau, ces candidats au statut d’ange déchu devront probablement payer des taux plus élevés pour leur crédit lorsqu’ils devront se refinancer.
Une forte incitation
« Il y aura une très forte incitation pour beaucoup de ces émetteurs à revenir à la catégorie investissement. Nous les avons déjà vus essayer de défendre cette ligne dans le sable car leur modèle d’entreprise n’est pas naturellement un modèle à haut rendement », a déclaré Viktor Hjort, responsable mondial de la stratégie de crédit et des analystes de bureau chez BNP Paribas SA.
Le maintien de la notation pourrait toutefois s’avérer inabordable pour certains, notamment parce que les obligations hybrides des propriétaires se sont effondrées sur le marché secondaire.
Certains gestionnaires de fonds perdent patience et revendent les obligations aux sociétés immobilières qui les ont émises, notamment Aroundtown SA et la société suédoise Heimstaden Bostad AB. L’attrait de la gestion du passif pour les propriétaires est évident : les prix des obligations de haute qualité libellées en euros ont chuté de près d’un cinquième depuis le début de l’année 2022.
« Les mouvements importants et soudains des taux nominaux créent de l’incertitude et il est important de maintenir une discipline financière pour traverser ces périodes », a déclaré Christian Fladeland, directeur des investissements de Heimstaden AB. « Nous considérons que cela se reflète dans notre bilan solide, notre politique de couverture et le profil d’échéance équilibré de notre dette. » Aroundtown et les CFF n’ont pas répondu aux demandes de commentaires.
D’autres entreprises se tourneront vers des émissions de droits ou d’autres formes d’endettement coûteuses pour réduire leur fardeau, ce qui aura pour effet de réduire leurs bénéfices au fil du temps.
Certains secteurs du marché des actions ont donc affiché des signaux d’alarme, ce qui n’était pas arrivé depuis la crise financière. Les multiples cours/valeur comptable à terme suggèrent que ces actions se négocient aux niveaux les plus bas depuis 2008. Cet indicateur mesure la valeur des actions d’une entreprise par rapport à la valeur de ses actifs.
Depuis août 2021, l’effondrement de la valeur entre le pic et le creux approche les 50 %, soit 148 milliards de dollars, laissant l’indice immobilier Stoxx 600 à un niveau historiquement bas par rapport à l’indice de référence des actions européennes.
L’agitation générale a coûté à British Land Plc sa place dans le FTSE 100 après plus de deux décennies, tandis que le propriétaire du quartier financier de Canary Wharf à Londres a été rétrogradé dans la catégorie des valeurs de pacotille. Un porte-parole de British Land s’est refusé à tout commentaire. Le Canary Wharf Group n’a pas répondu à un appel à commentaires.
British Land perd sa place dans le FTSE 100 après deux décennies dans l’indice (1)
Les marchés de l’immobilier sont restés quasiment figés, les acheteurs exigeant des rendements plus élevés pour compenser le risque de hausse des taux d’intérêt et de départ des locataires. Le prix des immeubles de bureaux de premier ordre à Paris, Berlin et Amsterdam a chuté de plus de 30 % en 12 mois, selon le courtier Savills Plc.
« Le sentiment est toujours assez mauvais et c’est ce qui se reflète dans les prix du marché », a déclaré Bowie chez Chatham Financial.
Ce phénomène s’inscrit dans une tendance mondiale qui a vu le montant des obligations et des prêts immobiliers négociés à des prix déficitaires dépasser 190 milliards de dollars. Cela contraste avec d’autres secteurs, où ce montant a diminué au cours des derniers mois.
Nouvelles baisses
Il y a peut-être pire à venir. La valeur de l’immobilier commercial en Europe pourrait chuter de 40 % en raison de l’ampleur du bouleversement des marchés de la dette, a écrit Aaron Guy, analyste chez Citigroup Inc. dans une note publiée au début du mois.
En outre, écrit-il, les propriétaires pourraient avoir à fournir environ 50 % de fonds propres supplémentaires lorsqu’ils refinancent un bien afin de satisfaire aux critères sur lesquels se basent les banques et les fonds de crédit privés pour accorder des prêts. Ce chiffre est basé sur un taux de refinancement de 6 %.
Nous partons du principe que les valorisations doivent encore être ajustées à la baisse. Cela signifie qu’il y a encore de la souffrance à venir », a déclaré Max Berger, gestionnaire de portefeuille de crédit chez DWS Investment GmbH. « Certains de ces modèles d’entreprise ne sont plus viables. Les marchés obligataires en sont tout à fait conscients.
L’incertitude a rendu les gestionnaires de fonds méfiants.
« Nous restons à l’écart du secteur », a déclaré Lucas Maruri, gestionnaire de fonds chez MAPFRE Asset Management, qui gère environ 40 milliards d’euros. « Nous estimons qu’il existe encore des risques qui empêchent la bonne performance des actions des sociétés immobilières, des FPI et des promoteurs européens au cours des prochains mois. »
–Avec l’aide de Macarena Muñoz.
(Mise à jour de l’échelle de détresse immobilière dans le paragraphe au-dessus du sous-titre Nouvelles chutes)
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