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Une lutte s’engage sur le marché du logement américain : la détérioration de l’accessibilité se heurte à l' »effet de verrouillage ».

Le marché du logement américain se trouve plongé dans une bataille féroce où s’affrontent des forces opposées. D’un côté, la détérioration de l’accessibilité résultant d’une hausse des taux hypothécaires de 3 % à plus de 6 % en 2022, juste après que les prix nationaux des logements aient augmenté de plus de 40 % pendant le boom immobilier pandémique, exerce une pression à la baisse sur les prix des logements. D’autre part, la rareté des stocks existants, exacerbée par ce que l’on appelle « l’effet de blocage », car de nombreux propriétaires hésitent à vendre et à acheter à nouveau, craignant de devoir passer d’un taux hypothécaire de 2 ou 3 % à un taux de l’ordre de 6 à 7 %, exerce une pression à la hausse sur les prix de l’immobilier.

Les économistes du logement affirment qu’aucune de ces forces ne doit être ignorée.

La flambée des taux hypothécaires en 2022 a pris de nombreux acheteurs potentiels au dépourvu, réduisant leur pouvoir d’achat et rendant l’accession à la propriété moins abordable. Avec le doublement des taux hypothécaires en si peu de temps, l’accessibilité (ou plutôt l’absence d’accessibilité) du logement est devenue un problème majeur. selon la Banque fédérale de réserve d’Atlanta a atteint des niveaux inégalés depuis l’apogée de la bulle en 2006. Cette crise de l’accessibilité s’est traduite par une correction des prix de l’immobilier à l’automne dernier, qui a frappé de plein fouet les marchés en surchauffe du sud-ouest et de la côte ouest. Cette crise de l’accessibilité continue de laisser de nombreux acheteurs potentiels sur le carreau, ce qui contrarie la demande et entraîne un ralentissement des ventes de logements.

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Simultanément, le marché du logement est mis à rude épreuve par le manque de stocks disponibles. L’effet de blocage, un terme utilisé pour décrire l’hésitation des propriétaires à vendre leurs biens par crainte d’une hausse des taux hypothécaires, a entraîné une pénurie de logements existants sur le marché. Les propriétaires, qui bénéficient de taux d’intérêt historiquement bas, hésitent à renoncer à leurs conditions de financement favorables, ce qui crée un goulot d’étranglement dans l’offre de logements. Selon Realtor.com, il y avait 26,2 % de moins de logements à vendre en juin 2023 qu’en juin 2022, et 28,9 % de moins qu’en juin 2019. Ce stock limité a alimenté la concurrence entre les acheteurs et provoqué une hausse des prix des logements au cours du premier semestre de l’année – la période de l’année la plus forte sur le plan saisonnier – sur la plupart des marchés.

Pour mieux comprendre l’effet de blocage, il faut savoir que 91 % des emprunteurs hypothécaires ont un taux d’intérêt inférieur à 5 %, dont 70,7 % ont un taux d’intérêt inférieur à 4 %. Pour ces propriétaires, il n’est tout simplement pas judicieux de vendre et d’acheter un bien immobilier à un taux hypothécaire de 6 ou 7 %.

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Les acheteurs et les vendeurs potentiels ne sont pas les seuls à ressentir la pression ; les ramifications s’étendent aux professionnels de l’immobilier qui dépendent du volume des transactions pour gagner leur vie. Avec la détérioration rapide de l’accessibilité au logement et la pénurie de logements disponibles, les agents immobiliers et les courtiers sont aux prises avec des possibilités limitées de faciliter les ventes et de percevoir des commissions. La diminution du volume des transactions a porté un coup à leur stabilité financière et mis en péril la viabilité de certaines entreprises.

Alors, qui sera le gagnant ? Le manque de moyens financiers entraînera-t-il une baisse des prix de l’immobilier au niveau national, ou le manque de stocks existants fera-t-il grimper les prix au niveau national ?

Selon des entreprises comme Zillow et CoreLogic, les prix de l’immobilier ont déjà atteint leur niveau le plus bas et devraient continuer à augmenter au cours des 12 prochains mois. La rareté des stocks existants, disent-elles, ne laisse pas d’autre choix aux acheteurs que de faire grimper les prix.

L’économiste en chef de Moody’s Analytics, Mark Zandi, est d’un avis différent. Il prévoit que l’accessibilité au logement s’améliorera au cours des prochaines années, alors que les taux hypothécaires passeront lentement d’environ 6,5 % en 2023 à 5,5 % en 2025, et que les prix de l’immobilier au niveau national chuteront finalement d’environ 8 % entre le point culminant et le point le plus bas. En d’autres termes, M. Zandi s’attend à ce que l’accessibilité tendue surmonte le manque de stocks.

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« Dans notre esprit, cette [price] Cette faiblesse se manifestera au cours des trois prochaines années, il n’y a pas d’événement majeur, il s’agit plutôt d’une lente descente », a déclaré Zandi à l’AFP. Fortune.

Si, par hasard, l’équipe de Zandi se trompe et que « les prix finissent par être plus élevés que prévu », il affirme que cela serait dû à l’effet de verrouillage qui prévaut, car les particuliers choisissent de se retrancher et la pénurie de stocks continue à faire grimper les prix de l’immobilier au niveau national.

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