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FinanceGagner de l'argentUn expert en immobilier commercial qualifie d'"époustouflant" l'espace de bureau vacant.

Un expert en immobilier commercial qualifie d' »époustouflant » l’espace de bureau vacant.

Une crise au ralenti se déroule sur le marché immobilier commercial, en raison de la double peine des taux d’intérêt plus élevés et de la demande réduite d’espaces de bureaux à la suite de la pandémie de Covid-19.

John Fish, qui est à la tête de la société de construction Suffolk, président du groupe de réflexion immobilier Real Estate Roundtable et ancien président du conseil de la Réserve fédérale de Boston, a rejoint le podcast What Goes Up pour discuter des problèmes auxquels le secteur est confronté.

Voici quelques points saillants de la conversation, qui ont été condensés et modifiés pour plus de clarté. Cliquez ici pour écouter le podcast complet.

Q. Pouvez-vous nous parler de la raison pour laquelle cette hausse des taux d’intérêt que nous avons connue est si dangereuse pour ce secteur ?

R. Lorsque vous parlez de ces grandes structures, particulièrement à New York, il y a tous ces immeubles là-bas, près de 100 millions de pieds carrés de bureaux vacants. C’est stupéfiant. Et vous vous dites, eh bien, en ce moment, nous sommes dans une situation où ces immeubles sont occupés à environ 45%, 55%, 65%, selon leur emplacement. Et soudainement, le coût du capital pour soutenir ces immeubles a presque doublé. Donc, vous avez une double peine. L’occupation est en baisse, donc la valeur est en baisse, les revenus sont en baisse, et le coût du capital a considérablement augmenté. Vous avez donc une situation où le calendrier a vraiment eu un impact important sur l’industrie du développement.

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Le plus gros problème en ce moment est que, à cause de cela, les marchés financiers nationaux sont gelés. Et la raison pour laquelle ils sont gelés, c’est que personne ne comprend la valeur. Nous ne pouvons pas évaluer la découverte des prix car très peu d’actifs ont été échangés pendant cette période. Personne ne sait où est le fond. Par conséquent, tant que nous n’aurons pas une certaine idée de la découverte des prix, nous ne pourrons pas nous en sortir.

Maintenant, ce que je dirais, c’est que la lumière au bout du tunnel est apparue il y a peu de temps, en juin, lorsque l’OCC, la FDIC et d’autres organismes du gouvernement fédéral ont fourni une orientation politique à l’ensemble du secteur. Et cette orientation politique est, je pense, très importante pour plusieurs raisons. Premièrement, elle montre que le gouvernement fait preuve de leadership sur cette question, car c’est une question que les gens ne veulent pas aborder car elle peut être carcinogène à la fin de la journée. Elle offre également une orientation et un soutien à la communauté des prêteurs et aux emprunteurs. Et en faisant cela, ce qui se passe maintenant, c’est la clarté.

Fondamentalement, ce qu’ils disent est similaire aux anciens programmes de restructuration de dettes problématiques. Ils disent, écoutez, pour tout actif où vous avez un emprunteur qualifié et un actif de qualité, nous vous permettrons de travailler avec cet emprunteur pour vous assurer de pouvoir recréer la valeur qui était autrefois dans cet actif. Et nous vous accorderons une prolongation de 18 à 36 mois, en somme, un « faisons semblant et prolongeons ». Contrairement à ce qui s’est passé en 2009, c’était plus une proposition d’orientation à long terme qui a vraiment affecté les SFIs (institutions financières d’importance systémique). Cette orientation politique est vraiment axée sur le système bancaire régional. Et pourquoi je dis cela c’est parce que les SFIs n’ont pas vraiment un gros portefeuille de dette immobilière, probablement moins de 8% ou 7%. Alors que les banques régionales à travers le pays, en ce moment, des milliers d’entre elles ont probablement plus de 30% à 35% et certaines même jusqu’à 40% du portefeuille immobilier. Donc, cette orientation a donné au moins aux bons actifs et aux bons emprunteurs la possibilité d’effectuer une restructuration à la fin de la journée.

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Q: Cette idée d’“étendre et faire semblant” me semble presque être une phrase péjorative que les gens utilisent pour ce type d’orientation de la Fed, ou cette approche pour résoudre ce problème. Mais est-ce la mauvaise façon de penser ? Est-ce que « étendre et faire semblant » est en fait le moyen de nous sortir de ce désordre ?

R: Permets-moi de te dire ceci : je pense qu’un gourou financier bien connu a déclaré que cela n’était pas significatif pour l’économie globale. Et je ne suis pas sûr que ce soit le cas. Lorsque je pense à l’impact que cela a sur le système bancaire régional, essentiellement les banlieues des États-Unis, nous avons vu la chute de la Silicon Valley Bank, nous avons vu l’essor de la Signature Bank, nous avons vu la chute de la First Republic. Si nous avons un problème systémique dans le système bancaire régional, les conséquences involontaires pourraient être cataclysmiques. De plus, que se passera-t-il lorsque les valeurs immobilières baisseront ? 70% de tous les revenus des villes américaines proviennent aujourd’hui de l’immobilier. Donc, tout à coup, lorsque vous commencez à baisser et à mettre ces immeubles en saisie, le robinet financier s’arrête, n’est-ce pas ? Tout à coup, les recettes fiscales baissent. Eh bien, ce qui se passe, c’est que vous parlez des pompiers, des policiers et des enseignants de Main Street, USA, et en fin de compte, nous n’avons jamais connu quelque chose d’aussi tumultueux que cela. Et nous devons être très prudents pour ne pas renverser le bâtiment que nous pensons être vraiment stable.

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