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[TOP STORY] Le commerce de proximité est en plein essor

SIMON BROWN : Je discute maintenant avec Steven Brown, PDG de Fortress Real Estate Investment Trust (Reit). Les résultats pour les six mois se terminant en décembre [2021 show]6,5 %, contre 7,4 % auparavant, rapport prêt/valeur de 38,8 % – nous allons creuser un peu ce sujet. Steven, bonjour, j’apprécie l’heure matinale. Tout d’abord, la guerre en Ukraine. J’imagine que pour vous, c’est proche de chez vous. A vrai dire, l’Europe est minuscule, donc beaucoup de choses sont proches de chez vous pour vos actifs européens. Mais pour vous, ce n’est pas un problème direct, certainement pas à ce stade.

STEVEN BROWN : …Bonjour, Simon. Ce n’est pas le cas. C’est évidemment une préoccupation, et nous avons notre directeur général de Fortress Europe qui vit à Varsovie en ce moment, et il nous parlait justement de la crise humanitaire. Mais nous sommes rassurés par le fait que 99% de nos actifs sont à la fois directs et indirects via les pays membres de l’UE et de l’OTAN, et si le chaos doit se répandre dans l’est de la Pologne, qui est un membre de l’OTAN, je pense que nous pourrions tous avoir des problèmes très, très différents à gérer et quelques baisses dans les prix des actions.

SIMON BROWN : Je vous suis sur ce point. Si la guerre se poursuit en Pologne, je pense que vous avez raison à cent pour cent, notre portefeuille sera le dernier de nos soucis.

Plongeons dans certains des domaines. Logistique [real estate] est votre principale préoccupation ces jours-ci. Les niveaux d’occupation n’ont jamais été aussi élevés. Cet espace a vraiment été très, très fort – je ne dirais pas pendant la pandémie, peut-être pas au cours des six premiers mois, mais vers la mi-2020 – et cette force se poursuit. Il ne s’agit pas d’un feu de paille. La logistique est vraiment un secteur en plein essor.

STEVEN BROWN : Oui, absolument. Nous nous sommes concentrés sur ce sujet pendant plusieurs années et je pense que… [there] Je pense qu’avec la perturbation mondiale, un grand nombre de nos locataires, qui sont pour la plupart de grands détaillants, cherchent soudainement à protéger leurs chaînes d’approvisionnement et à envisager de plus grands centres de distribution, voire un modèle juste-à-temps plutôt qu’un modèle juste-à-cas.

SIMON BROWN : [With] Presque tous les PDG avec lesquels j’ai discuté dans le commerce de détail, et même dans l’industrie manufacturière, la seule tendance que j’observe est une reprise des stocks. C’est en partie dû aux contraintes de la chaîne d’approvisionnement ; quand vous pouvez obtenir, vous obtenez. Mais honnêtement, il semble y avoir… cette idée que je peux commander un article quelque part et qu’il arrivera en 72 heures. C’est un changement de mentalité qui dirige le marché, et c’est… [that] les gens veulent cet inventaire et ils le veulent à portée de main.

STEVEN BROWN : Absolument. Je pense que beaucoup de la rhétorique [is] autour du commerce électronique. Oui, il existe en Afrique du Sud, et nous constatons une demande un peu marginale de sa part. Mais exactement, comme vous le dites, la grande demande vient toujours des détaillants qui veulent le faire, qui veulent offrir à leurs clients cette solution de livraison plus immédiate, et je pense qu’attendre deux ou trois semaines pour commander quelque chose sur catalogue est une époque révolue.

Les gens veulent appuyer sur le bouton de l’application et suivre leur commande immédiatement, et voir quand elle sera livrée, et je pense que nous pouvons voir cela dans tous les grands détaillants qui ont besoin de beaucoup plus d’espace.

Le segment du dernier kilomètre (dernière étape de la chaîne d’approvisionnement) commence à se développer en Afrique du Sud ; il ne s’agit pas encore d’une classe d’actifs importante, mais je pense que cela viendra. Je pense qu’il s’agira d’un dernier kilomètre classique, comme on le voit en Europe, mais aussi d’un dernier kilomètre qui utilise l’infrastructure de vente au détail pour effectuer cette livraison.

SIMON BROWN : Oui. Commander sur catalogue – vous me ramenez à ma jeunesse, au dos du magazine, où je pouvais acheter ces bandes dessinées. La vente au détail [are] vraiment fortes… en hausse de 8,2%. Vous n’êtes pas dans la tradition, vous n’avez pas ces sortes de méga centres commerciaux que nous voyons dans certaines villes. Vous êtes [in] CBDs, vous êtes en banlieue, en zone rurale, en township. Canton [is] sous une certaine pression, mais les autres se portent très bien dans les centres commerciaux de banlieue, je le sais de par mes habitudes d’achat personnelles. [which] ont changé dans ce sens. C’est un processus qui consiste à dire que vous ne voulez pas être [in] le Sandton City, à défaut d’un centre commercial là-bas, et cette niche est forte.

STEVEN BROWN : Elle est forte. Encore une fois, avec la pandémie, je pense que nous avons vu le commerce de proximité passer au premier plan. Ce n’est pas notre modèle : le commerce de détail à grande échelle et les méga centres commerciaux ne sont pas… [something] que nous regardons. Je pense que, juste en ce qui concerne la vente au détail dans les townships, ce que nous avons fait, c’est que nous n’avons pas normalisé quoi que ce soit, donc cela a été affecté par les émeutes de juillet. Si nous traçons des lignes avec cela, c’était également assis à une augmentation d’environ 8%. Donc je pense que c’est une performance satisfaisante dans l’ensemble. Évidemment, la période comparable – qui allait de juillet à décembre 2020 – a été un peu affectée par Covid, mais nous avons vu une belle reprise,

…nous avons en fait vu une reprise même sur les niveaux d’avant la pandémie de 2019, ce qui, je pense, a été fantastique.

Vous pouvez le voir dans les chiffres de nos locataires, comme Shoprite et Pepkor et ces marques qui sont ciblées sur les LSM inférieurs, la majeure partie de nos locataires. Vous avez vu leurs chiffres également être vraiment, vraiment positifs et performants.

SIMON BROWN : Dernière question. Les bureaux sont très petits dans votre vie – quoi, 6,8% des actifs immobiliers directs. Donc très, très petit, mais toujours un espace difficile, un secteur qui a encore la gueule de bois de la pandémie, si vous voulez.

STEVEN BROWN : Oui. Je pense que le fait marquant est qu’il est petit pour nous. L’offre est structurellement excédentaire et le marché a été très, très difficile. Nous avons noté dans notre présentation des résultats qu’il arrive presque à un point d’inflexion.

Nos entrepôts valent maintenant presque, sur un taux moyen par mètre carré, ce que valent nos bureaux, ce qui est juste fou, considérant que le coût de remplacement est le double.

Mais nous avons été assez prudents avec les évaluations et je pense que nous regardons la situation sous un jour un peu plus positif, parce que nos bureaux de banlieue de catégorie B – qui n’étaient pas l’endroit où aller il y a quelques années, tout le monde voulait être au premier rang à Sandton et d’autres choses du genre – se sont en fait relativement bien comportés parce que je pense que les gens préfèrent le “conduire jusqu’à la porte d’entrée de votre bureau, et louer votre propre petit bureau dans une banlieue”, plutôt qu’au 20ème étage d’un CBD.

SIMON BROWN : Oui. Le 20ème étage d’un centre d’affaires avec plus de trafic qu’on ne peut en imaginer, ce qui est souvent le cas ici.

Steven Brown, PDG de Fortress, j’apprécie votre temps ce matin.

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