Quelle part dois-je allouer à l’immobilier dans mon portefeuille d’investissement ?

L’immobilier est l’un des sujets les plus discutés et débattus lorsqu’il s’agit d’une stratégie d’investissement. En tant que Sud-Africains, nous avons probablement plus tendance à privilégier l’immobilier que la plupart des investisseurs internationaux, en raison de l’histoire de la propriété et des opportunités de création de richesse que de nombreux citoyens sud-africains ont connues. [or were denied].

Les investisseurs se débattent avec les choix qui s’offrent à eux. Faut-il investir dans l’espace résidentiel ou commercial, faut-il posséder des biens immobiliers directement (briques et mortier) ou par le biais d’ETF ou de fonds comme les sociétés d’investissement immobilier (Reits), faut-il s’équiper ou non, la liste est longue.

Comme pour toute classe d’actifs, il faut comprendre les fondamentaux de l’immobilier et savoir ce qui détermine le prix, quels facteurs économiques influencent les valorisations et quels secteurs sont susceptibles de surperformer dans certaines conditions économiques et de marché.

Un autre facteur à considérer est l’objectif principal de l’inclusion de l’immobilier dans un portefeuille. La croissance du capital est-elle votre principal objectif ou souhaitez-vous créer un portefeuille d’investissement générant des revenus ? Tous ces facteurs détermineront la part d’exposition à l’immobilier qui doit être détenue dans un portefeuille à un moment donné.

L’immobilier commercial coté est un peu comme Jekyll et Hyde. À première vue, vous voyez de la valeur dans les briques et le mortier, les flux de revenus réguliers, les centres commerciaux prestigieux, etc. Dès que l’inflation et les taux d’intérêt augmentent, les baux sont annulés et le côté négatif de l’immobilier commercial commence à se manifester…

Avant de chiffrer l’exposition optimale à l’immobilier, examinons certains des principes fondamentaux de l’immobilier commercial coté en bourse.

Les facteurs suivants s’appliquent à la demande et aux évaluations de l’immobilier commercial :

• Revenu locatif. Plus le flux de revenus locatifs est élevé, plus la valeur de la propriété aura tendance à augmenter en raison de la demande d’actifs générant des revenus. Cela va de pair avec le taux d’occupation d’un bien immobilier donné. Les investisseurs n’aiment pas les centres commerciaux et les immeubles de bureaux à moitié vides.
• Le pourcentage de rendement détermine la qualité de la propriété. Cela peut fonctionner de deux manières. Un rendement élevé (le pourcentage du loyer par rapport à la valeur de la propriété) peut signifier qu’il existe une forte demande pour les centres commerciaux ou les bureaux, ce qui fait grimper le loyer dans les centres de qualité. Cependant, un rendement encore plus élevé peut signifier qu’il y a un risque dans un bien immobilier. Par exemple, dans un centre commercial de segment de marché « C » où la valeur de la propriété par rapport à la demande du marché pourrait baisser (en raison, par exemple, d’inquiétudes concernant les invasions de terrains), mais où les loyers resteraient au même niveau, le rendement augmenterait. Leçon (comme pour les obligations) : Si le rendement d’un bien immobilier augmente soudainement, cela signifie que l’évaluation du bien a diminué ! Une hausse du rendement n’est pas une bonne chose pour la valorisation des biens immobiliers. En revanche, elle offre des opportunités d’achat pour les bons biens. Dans ce cas, il est logique d’acheter à un prix élevé et de vendre à un prix bas, contrairement aux actions, pour lesquelles il faut acheter à un prix bas et vendre à un prix élevé (vous ne comprenez plus rien ?). La même règle s’applique toutefois à tous les investissements : assurez-vous de la qualité de l’actif sous-jacent avant d’acheter.
• Lorsqu’un investissement doit générer un revenu, les trois principaux concurrents sont les liquidités, les obligations et l’immobilier, ou une combinaison des trois, comme c’est le cas dans de nombreux fonds de revenu.
• Ces trois catégories d’actifs sont imposées de manière similaire. La composante revenu locatif, appelée distribution dans les fonds immobiliers (Reits), est imposée comme un revenu et sera imposée à votre taux marginal d’imposition, que vous receviez la « distribution » ou non. Les investissements dans les rentes de retraite (RA) et les investissements non imposables sont évidemment exonérés d’impôts.
• Ces trois actifs étant en concurrence, le principal facteur qui influencera leur préférence est celui qui offre le rendement net après impôt le plus élevé. Dans ce cas, l’immobilier commercial agit de manière très similaire à une obligation d’État à 10 ans en ce qui concerne le rendement et l’évolution de la valorisation. Toutefois, l’immobilier comporte également une composante de croissance du capital due à la valorisation, ce qui n’est pas le cas des obligations.
• L’inflation et les taux d’intérêt ont donc un impact sur ces trois classes d’actifs.
• Le gearing peut favoriser la croissance du capital sur les marchés haussiers, mais sur les marchés baissiers, il a un effet négatif sur la valeur du capital et le non-respect des clauses bancaires peut avoir des conséquences désastreuses ! Assurez-vous de connaître les limites d’endettement des fonds que vous utilisez.

Compte tenu du nombre limité de sociétés immobilières cotées sur le JSE, de nombreux Reits SA ont des performances similaires. Certains Reits investissent également dans des propriétés offshore. Il est donc important de prendre note des investissements sous-jacents et des secteurs détenus par le Reit avant d’y investir.

Le graphique ci-dessous illustre les caractéristiques de croissance et de volatilité des fonds locaux (ligne bleue) et mondiaux (ligne rouge) d’un fonds immobilier de premier plan au cours des 10 dernières années. Cette tendance est universelle dans l’ensemble du secteur. L’immobilier, sous quelque forme que ce soit, n’est en aucun cas un investissement stable et prévisible. Il agit et réagit de la même manière qu’une action cotée normale d’une société et peut devenir assez désagréable lorsque les fondamentaux se retournent contre lui. On peut toutefois s’attendre à ce qu’il fournisse des rendements décents sur des périodes prolongées.

D’après ce qui précède, nous pouvons conclure que Covid-19 a eu un effet négatif sur les valeurs immobilières locales et globales.

Au cours du Covid-19, on a également assisté à un déplacement structurel des bureaux et des centres commerciaux vers les centres de données et les entrepôts pour répondre à la demande massive de livraisons à domicile et de travail en ligne. Les fonds/gestionnaires de fonds qui ont identifié cette tendance et ajusté leurs portefeuilles à temps ont mieux réussi que ceux qui ne l’ont pas fait.

Quelle direction prendre ? Trois réponses …

Je vais vous donner trois réponses (après tout, je suis un « draadier » avoué). [fence-sitter]qui répond souvent : « Ça dépend »).

1. Peu de gestionnaires de fonds multi-actifs ont actuellement une exposition à l’immobilier de plus de 5% dans leurs portefeuilles. Cela est dû aux fondamentaux actuels et à la crainte d’une éventuelle récession mondiale. Les valeurs immobilières se situent dans la fourchette de la juste valeur, selon le secteur considéré. Si vous avez actuellement une exposition à l’immobilier d’environ 10 %, je devrais probablement la laisser telle quelle et ne pas l’augmenter si votre objectif d’investissement est de réaliser une croissance du capital. Le cheval s’est cabré et si vous sortez maintenant, vous cimenterez vos pertes. Si vous avez une exposition nettement supérieure à 10 %, il peut être judicieux de la réduire à un niveau plus acceptable.

2. Si vous vous constituez un patrimoine par le biais de cotisations mensuelles et que vous aimez l’immobilier, affectez un maximum de 10% de votre cotisation mensuelle à l’immobilier. Si vous n’aimez pas trop l’immobilier, maintenez votre allocation à 5%.

Dans le cadre de la retraite, l’immobilier est un moyen d’augmenter votre exposition aux actifs de croissance au-delà de la limite de 75 % imposée par le Règlement 28 aux actions. Le règlement 28 autorise une exposition de 25 % à l’immobilier, ce qui signifie que vous pouvez augmenter votre exposition aux actifs de croissance à 100 %. Gardez à l’esprit le risque de volatilité accrue que vous rencontrerez, mais si vous avez 15 ans ou plus avant votre retraite, être un peu plus optimiste peut jouer en votre faveur …

3. Si vous investissez dans l’intention de percevoir un revenu, l’immobilier offre de bonnes qualités en termes de rendement et d’appréciation potentielle du capital. N’oubliez pas que les biens commerciaux cotés en bourse présentent à la fois des caractéristiques d’obligations et d’actions, alors ne vous laissez pas prendre du mauvais côté de la courbe de rendement ! Les pertes en capital sont fréquentes et peuvent être agressives. À mon avis, si vous maintenez votre exposition globale à l’immobilier en dessous de 10 %, il peut être judicieux d’allouer l’exposition à l’immobilier à un investissement productif de revenus combiné à des liquidités et des obligations. Certains administrateurs peuvent verser la composante de rendement locatif sur une base trimestrielle, mais il sera probablement plus judicieux d’investir directement auprès d’un ou deux fonds immobiliers et de leur donner l’ordre de vous distribuer la composante locative distribuable.

En chiffres, la structure sera la suivante :

• • Valeur globale de l’investissement = 10 millions de rands
  • Part de propriété = R1 million
  • Structure : Investissement générateur de revenus (dépend de vos besoins en matière de revenus) :
    • Propriété : R1 million
    • Obligations/espèces/fonds de revenu : R4 millions
    • Rendement total en tant que revenu = environ 8% ou 400 000 R par an
• Investissement de croissance du capital : 100% d’actions avec une exposition offshore en fonction de votre appétit pour le risque et de vos besoins de revenus.

Ce qui précède s’adresse aux particuliers qui privilégient l’immobilier. Pour le Jo moyen, restez simple. Investissez dans une série de fonds multi-actifs, dont le risque est ajusté en fonction de votre appétit pour le risque, avec une exposition offshore adéquate, et vous devriez obtenir des résultats acceptables au fil du temps.

Bon investissement !