PIC et Attacq concluent un accord sur Waterfall City pour un montant de 2,7 milliards d’euros

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FIFI PETERS : Les actionnaires du groupe immobilier Attacq ont aujourd’hui donné leur plein appui [to] au projet de la société de vendre sa participation de 30 % dans l’Attacq Waterfall Investment Company. Il s’agit de la société qui développe le quartier de Waterfall City. Si vous êtes Joburger, vous y êtes certainement allé. Si vous n’êtes pas de Joburg, il s’agit à mon avis d’un nouveau développement très agréable.

Mais [Attacq] a accepté de le vendre au Government Employees Pension Fund. Comme vous le savez, le GEPF est le plus grand gestionnaire de fonds du pays. Ses actifs sous gestion s’élèvent à environ 2,3 trillions de dollars et sont gérés par la Public Investment Corporation.

Santosh Lalloo, directeur exécutif de la gestion des actifs et des biens immobiliers à la PIC, nous en dit plus sur cette histoire. Santosh, merci beaucoup pour votre temps. Que signifie exactement cet investissement pour les fonctionnaires dont vous gérez les pensions ?

SANTOSH LALLOO : Bonsoir, Fifi, et bonsoir aux auditeurs.

FIFI PETERS : Bonsoir. Merci d’avoir participé à l’émission.

SANTOSH LALLOO : Que signifie la transaction ? Je pense qu’en fin de compte, c’est une excellente affaire pour le GPF. Nous avons un portefeuille immobilier non coté assez important, comme le V&A Waterfront, dont nous détenons 50 % avec Growthpoint, et il y a aussi Pareto [Limited]. Mais je pense qu’il s’agit là d’une nouvelle opération de grande envergure. Nous n’avons pas eu beaucoup d’opérations ces derniers temps dans le portefeuille non coté.

Qu’est-ce que cela apporte fondamentalement ? C’est un bon investissement pour le GPF. Si l’on considère uniquement les fondamentaux, je pense qu’il tient la route. C’était notre première étape essentielle, un portefeuille bien diversifié, et vous l’avez souligné. Nous avons adopté un point de vue unique. Je pense que dans le sens où nous avons adopté une vision nodale ou de quartier, il s’agit effectivement d’une ville intelligente.

Ce qui est vraiment intéressant du point de vue de l’investissement, c’est que vous obtenez également un portefeuille sectoriel diversifié. Mais ce qui est essentiel, c’est le mélange et la co-responsabilité des différents utilisateurs du secteur. Ainsi, les bureaux, le commerce de détail, l’industrie, l’hôtellerie et la restauration – tous ces secteurs garantissent que, du point de vue de la zone, les rendements sont également intégrés. Du point de vue des retraités, je pense que la théorie moderne du portefeuille prévaut, où la diversification de tout fonds de pension est une position critique à adopter. Donc, du point de vue de la diversification sectorielle [point]je pense que nous sommes très satisfaits de l’investissement.

Et puis, l’aspect critique, c’est aussi nos partenaires. Je pense qu’avec une équipe technologique expérimentée, ils ont fait cela pendant de nombreuses années, ils ont déjà fait le plus dur en mettant en place toute l’infrastructure. Nous avons, je dirais, un excellent alignement des risques avec nos partenaires.

Donc, du point de vue du GPF, je pense que c’est un investissement qui sera en fait un investissement à long terme pour nous, mais qui produira les rendements respectifs que nous prévoyons.

FIFI PETERS : Bien sûr. La participation de 30 % que vous avez payée 2,7 milliards de rands est stratégique. Je me demande si vous avez l’intention de faire quelque chose de différent dans la manière dont le développement se déroule actuellement dans la zone de Waterfall City.

SANTOSH LALLOO : Si nous examinons l’ADN intégré de Waterfall, je pense que les principes fondamentaux sur lesquels nous sommes alignés sont déjà présents. Du point de vue de l’ESG, absolument. Je pense que l’équipe d’Attacq a une vision environnementale très forte, qui est l’un des principes clés, disons, d’une perspective GPF que nous intégrons.

Et deuxièmement, du point de vue de la [the] les aspects sociaux. Il s’agit d’une vision organique [as to] – avec le GPF – comment renforcer cela en termes d’examen des chaînes de valeur du développement. Comment pouvons-nous encourager la transformation non seulement d’un point de vue racial, mais aussi d’un point de vue de genre ?

Et enfin, nous étions très satisfaits de la gouvernance et je pense que le fait d’être un partenaire, d’être une entité cotée en bourse, est quelque chose que nous tenons en haute estime.

FIFI PETERS : Parlez-nous donc de votre vision générale du secteur immobilier sud-africain. Vous avez mentionné l’exposition au V&A. Growthpoint a participé à l’émission la semaine dernière après la publication de ses résultats, et il y a beaucoup de trafic dans cette zone. Le tourisme est en plein essor, et par conséquent les revenus, et je suis sûr que les rendements sont vraiment, vraiment excellents.

Mais dans d’autres parties du marché, la situation n’est pas très bonne, en particulier en ce qui concerne la façon dont le marché évalue un grand nombre de ces sociétés immobilières. L’économie, les taux d’intérêt élevés, l’inflation élevée, certains changements dans l’économie, certains changements structurels dans certains coins en termes de bureaux et la question de savoir si nous assistons toujours à une reprise, ont freiné beaucoup de valorisations dans l’espace de l’immobilier coté et l’ont rendu peu attrayant pour certains. Juste [what is] votre point de vue général sur les biens immobiliers cotés en bourse à l’heure actuelle ?

SANTOSH LALLOO : Je pense qu’il s’agit d’un secteur exceptionnellement difficile à l’heure actuelle. Et si vous regardez l’immobilier, c’est une fonction de l’économie. S’il y a des hoquets dans l’économie, nous verrons l’impact sur les bureaux, le commerce de détail et l’industrie. Je pense que la stagnation actuelle de l’économie entrave le secteur, mais il y a aussi les taux d’intérêt élevés et le délestage.

Alors oui, je pense que le secteur est sous pression, mais avec la plupart des secteurs, il faut passer par ces cycles d’investissement. Tant que les fondamentaux à long terme sont en place, je dirais que le secteur est en bonne position.

Je pense que le plus important est [that] En ce moment, il faut regarder les poches d’opportunités, et c’est là que je pense qu’Attacq était unique pour nous en termes de poches d’opportunités. Je pense que vous avez souligné que les résultats de Growthpoint ont montré quelques pousses vertes [with] Le bureau d’Attacq est toujours sous pression. Mais je pense que du point de vue du PIC et du GPF, nous restons principalement axés sur l’Afrique du Sud – purement du point de vue du mandat, mais aussi du point de vue des initiatives générales que nous envisageons pour l’économie.

De notre point de vue, il s’agit donc d’être opportuniste, et je pense qu’à travers un processus approfondi et une rigueur dans les investissements, il s’agit de trouver ces opportunités. Comme vous l’avez dit, je pense que les bureaux se trouvent dans une zone en voie de disparition. Vous ne voudriez pas avoir ce genre d’exposition. Mais c’est dans la collaboration que nous cherchons à le faire.

Comment pouvons-nous commencer à examiner vos bureaux vacants et peut-être collaborer avec des partenaires pour transformer un quartier ? Je pense qu’il faut beaucoup plus d’innovation dans l’économie en ce moment, et plus particulièrement dans les secteurs. Je pense que [with] Nous voyons des bureaux hybrides, oui, tout le monde se déplace vers des espaces de bureaux plus petits, mais créer un environnement un peu plus coloré, si vous pouvez le dire ainsi, est quelque chose qui peut stimuler votre commerce de détail, peut également stimuler votre secteur résidentiel.

Ce type de collaboration – non seulement avec différents propriétaires mais aussi avec différents secteurs – peut donc commencer à faire bouger l’aiguille dans la bonne direction.

FIFI PETERS : En termes d’exposition aux sociétés, dans l’espace coté en bourse que vous dites privilégier – également dans le cadre du mandat du PIC – y a-t-il quelque chose que vous avez ajouté récemment ou des sociétés ou des actions particulières que vous avez réduites en termes de gestion d’actifs ?

SANTOSH LALLOO : En fait, je ne m’intéresse qu’à la partie non cotée, donc je vais peut-être parler de la partie non cotée. Nous sommes traditionnellement surpondérés dans le commerce de détail – et c’est le résultat de Pareto avec nos centres commerciaux super-régionaux. Et puis [in terms of] nos actifs directs, les propriétés que nous détenons pour les briques et le mortier du GPF, et [where] nous détenons le titre de propriété, nous sommes typiquement des bureaux en surpoids.

L’année dernière, il y a plus de 12 mois, nous avons commencé à réduire notre portefeuille non essentiel. Nous avons mis environ 70 immeubles sur le marché, au terme d’un processus assez long, et nous réduisons nos secteurs en termes de bureaux non essentiels, de commerce de détail non essentiel et d’industrie non essentielle. Il s’agit donc de quelques secteurs. Mais c’est surtout parce que, pour un fonds de pension de cette taille, détenir des biens de très faible valeur en termes de taille, et aussi du point de vue du rand, n’a pas vraiment de sens.

Donc [we are] Nous nous intéressons à cette agrégation d’actifs, mais aussi aux discours d’ouverture. Voilà quelques-unes des activités de gestion d’actifs que nous avons entreprises au cours des 12 derniers mois.

FIFI PETERS : Très bien. Santosh, une conversation vraiment intéressante. J’espère que nous aurons l’occasion de nous entretenir à nouveau avec vous à l’avenir, lorsque l’occasion se présentera. C’était Santosh Lalloo, chef exécutif de la gestion des actifs et des biens immobiliers à la PIC.