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“Nous pensons définitivement que le secteur tertiaire s’effondre” : À l’intérieur de la prédiction stupéfiante d’un économiste sur une baisse de prix de 35 % en 3 ans et une lente reprise de 17 ans.

L’immobilier commercial est vulnérable aux taux d’intérêt élevés, en particulier après une période d’argent bon marché. Et comme de nombreux autres l’ont déjà dit, ce qui distingue le secteur des bureaux et le rend le plus à risque, c’est la demande. En raison de la prévalence continue du travail à distance, le secteur des bureaux est actuellement confronté à un règlement économique. Capital Economics, une entreprise basée à Londres spécialisée dans l’analyse macroéconomique indépendante, les prévisions et le conseil, prévoit une forte baisse des valeurs des bureaux de leur niveau le plus élevé à leur niveau le plus bas, atteignant 35%. De plus, cette baisse est peu susceptible de se redresser même d’ici 2040, selon l’avis de la société. Pour obtenir de plus amples informations sur la perspective de Capital Economics quant à l’avenir du secteur des bureaux, Fortune a contacté Kiran Raichura, économiste en chef adjoint de l’organisation. Par coïncidence, Raichura venait de terminer une conférence à Chicago où il a discuté du même sujet. Selon Raichura, le secteur des bureaux connaît un effondrement en raison des deux raisons mentionnées précédemment. Cependant, il a souligné que la baisse de l’espace de bureau se distingue des précédentes en raison de la présence de changements structurels. Fortune a eu une conversation avec Kiran Raichura et la transcription suivante reflète les principaux aspects de leur échange. Certaines parties de l’entretien ont été modifiées et condensées pour plus de clarté et de concision. Fortune : Je voudrais commencer par vous demander des précisions sur votre méthodologie quant à la baisse de 35% des valeurs des bureaux que vous prévoyez d’ici fin 2025, pouvez-vous m’en dire plus à ce sujet ? Raichura : La manière dont nous envisageons les perspectives du marché immobilier en général est que nous examinons les deux aspects, c’est-à-dire les perspectives du marché de l’occupation et la tarification du flux de revenus provenant de la propriété. Ainsi, la première chose qui affecte tous les secteurs de l’immobilier commercial est la hausse des taux d’intérêt que nous avons constatée ces dernières années. En général, nous fixons le prix de l’immobilier commercial par rapport à un taux sans risque. Pour cela, nous pouvons penser au rendement des obligations du Trésor à 10 ans, qui était de 1,5% à la fin de 2021 et qui est maintenant proche de 4%. Et donc, cette augmentation du taux sans risque signifie que nous devons constater une augmentation des taux de capitalisation de l’immobilier commercial. Cela affecte tous les secteurs de manière similaire. Ce qui est différent pour les bureaux, c’est cette réduction bien documentée de l’utilisation de l’espace de bureau physique. L’occupation physique moyenne aux États-Unis est d’environ 50% de son niveau d’avant la pandémie, et cela se traduit essentiellement par une réduction de l’espace de bureau choisi par les entreprises lors de l’expiration de leur bail. Nous constatons généralement une réduction de l’espace dans l’ensemble du marché, ce qui se traduit par une augmentation de l’espace vacant. Plus le taux d’inoccupation est élevé, plus la croissance des loyers est faible. Le taux d’inoccupation a déjà augmenté assez fortement, atteignant environ cinq points de pourcentage, et nous pensons qu’il y en aura encore beaucoup plus dans les années à venir, à mesure que d’autres locataires quitteront leur espace. Cela contribue à prévoir des loyers très négatifs. Essentiellement, la baisse de 35% est le résultat de la hausse des taux et de l’augmentation de la prime de risque due aux préoccupations concernant le secteur des bureaux, ainsi que de la baisse des revenus d’exploitation nette, qui est le résultat de la hausse des taux d’inoccupation et de la baisse des loyers en raison du travail à distance et hybride. Comment les prévisions concernant les bureaux ont-elles évolué par rapport à votre perspective initiale ? Ce n’était certainement pas toujours 35%. Il y a eu une révision à la baisse assez importante ces derniers mois. À la suite de la crise bancaire en mars, nous avons corrigé nos prévisions pour l’ensemble de notre immobilier commercial aux États-Unis, car elle a eu un impact considérable sur la disponibilité et le coût du financement par emprunt pour l’investissement immobilier. Et cela a également eu un impact sur la confiance des investisseurs quant aux perspectives de l’immobilier. Donc, on pourrait dire que nous aurions dû nous attendre à ces réductions de prix que nous prévoyons maintenant. Maintenant, en réalité, il semble y avoir beaucoup plus de clarté quant à ce qui se passe dans le secteur des bureaux, avec des investisseurs restituant leurs actifs aux banques lorsqu’il n’a plus de sens économique d’y investir davantage, ou parce qu’ils sont anciens et n’ont plus de locataires. Donc oui, c’est essentiellement la réalisation que le marché a besoin d’une revalorisation substantielle qui nous a poussés à réduire considérablement nos prévisions. Pourquoi pensez-vous que les valeurs des bureaux sont peu susceptibles de se redresser, ou de retrouver leurs niveaux d’avant la pandémie, même d’ici 2040 ? Il y a quelques raisons pour lesquelles nous pensons qu’elles ne se redresseront pas. En ce qui concerne la demande d’espace de bureau, nous pensons qu’il s’agit d’un changement structurel de cette demande. Dans une récession normale, il y a des pertes d’emplois, des faillites d’entreprises et elles libèrent des espaces de bureau. Il y a un ajustement, puis il y a une reprise de la croissance économique et les choses reviennent. Cette fois-ci, il y a une baisse structurelle, de sorte que les entreprises, même si elles maintiennent leur même taille, réduisent la quantité d’espace dont elles ont besoin pour un certain nombre d’emplois. Cela aura un impact à la baisse et il ne rebondira pas de la même manière que d’habitude. En ce qui concerne les taux d’intérêt, il y a un changement assez structurel selon notre point de vue. Ils ont atteint des niveaux très bas auparavant et sont maintenant proches de 4%. Mais nous prévoyons qu’ils se maintiennent entre 3% et 3,5% environ au cours des cinq prochaines années, ce qui signifie que le niveau des taux d’intérêt sera beaucoup plus élevé que ces dernières années. Et cela signifie que le niveau des taux de capitalisation de l’immobilier commercial doit être plus élevé, ce qui se traduit par des prix plus bas. Nous ne pensons pas non plus qu’ils se redresseront avec le soutien d’une baisse de l’environnement des taux d’intérêt. On pourrait le comparer à la période qui a suivi la crise financière mondiale, donc à partir de fin 2007, il y a eu une très grande baisse des valeurs des bureaux et ce n’est qu’à la fin de 2019 qu’elles ont atteint leur niveau de pic à nouveau. Cela a pris douze ans, mais ce n’était pas un changement structurel, c’était très clairement une baisse cyclique. Donc, nous pensons que cette fois-ci, il est très facile de voir que cela prendra beaucoup plus de temps pour se redresser. Le secteur des bureaux est-il en chute libre ? Et dans ce cas, y a-t-il encore une baisse à prévoir ? Nous pensons certainement que le secteur des bureaux est en chute libre. Nous en voyons les preuves dans les données, et nous l’entendons également de la part de nos clients. C’est un moment très difficile d’être propriétaire d’un bureau, et nous savons que les banques retirent de l’argent du secteur également. Les principales causes sont l’augmentation des taux d’intérêt qui affecte tous les secteurs, et l’adoption généralisée du travail à distance et hybride qui a un impact majeur sur la demande d’espaces de bureau. Cela pèsera sur les revenus des propriétaires fonciers issus de ce secteur. Et cela crée également beaucoup d’incertitude, que les investisseurs essaient de prendre en compte, et qui a généralement un impact négatif sur les prix. Nous prévoyons une baisse de 35% du pic au creux. Jusqu’à présent, les indices de valorisation montrent une baisse d’environ 15% des valeurs, nous ne sommes donc même pas à mi-chemin en termes de répercussion sur les valorisations. En ce qui concerne les transactions en cours, certaines de ces plus grandes remises ont déjà eu lieu. Dans les villes de la côte ouest, comme San Francisco, qui est le marché que nous pensons être le pire en termes de valeurs, des actifs qui étaient valorisés pré-pandémie à un certain prix ont maintenant été négociés avec une remise de 60% à 70%, voire plus, par rapport à leur valeur précédente. Pensez-vous que les valeurs des bureaux se rétabliront complètement ? Je pense que oui. On peut penser à l’actif lui-même, et dans certains cas, il s’agira de changer d’utilisation. Cela ne refléterait pas nécessairement les chiffres des bureaux, mais pour ce propriétaire ou cet investisseur, il pourrait certainement en tirer une valeur raisonnable et la voir se développer raisonnablement bien à l’avenir. À l’inverse, les risques sont plus importants dans certaines des villes les plus touchées, où elles pourraient ne pas revenir dans la même mesure. Essentiellement

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