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Morningstar: Ces 15 marchés immobiliers présentent le plus haut niveau de risque de correction – ces 15 ont le moins de risque

Tandis que le manque de logements à vendre constitue un vent arrière évident pour les prix immobiliers aux États-Unis, la détérioration de l’accessibilité du logement – résultat de l’augmentation des taux hypothécaires de 3 % à plus de 6 % juste après que les prix nationaux des logements aient bondi de plus de 40 % pendant le boom immobilier de la pandémie – reste un obstacle clair pour les prix. C’est ce que révèle le dernier rapport de Morningstar.

Les chercheurs de Morningstar, une importante société de recherche en investissement, ont publié un nouvel article prédisant que le marché national de l’immobilier traverse toujours une « modeste correction des prix ». D’ici à ce que les prix nationaux atteignent leur niveau le plus bas en 2024, Morningstar prévoit une baisse de 4 % à 6 % par rapport au pic. Cela pâlirait en comparaison de la baisse de 27 % du pic au creux que les prix de l’immobilier national ont connue pendant la crise entre 2007 et 2012.

« Plusieurs facteurs soutiennent aujourd’hui la résilience des prix, notamment l’effet de verrouillage des taux, plus de dix ans de normes de prêt conservatrices (qui réduisent les risques de saisie immobilière) et une offre insuffisante de logements aux États-Unis (nous estimons un déficit d’environ 2,5 millions d’unités). Cependant, nous pensons que l’enthousiasme des acheteurs pendant la pandémie, favorisé par des coûts d’emprunt ultrabas, a fait monter les prix des logements à un niveau insoutenable dans certains marchés », ont écrit les chercheurs de Morningstar.

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Pour que Morningstar réalise ses prévisions, la correction des prix de l’immobilier devrait reprendre de la vigueur au second semestre de l’année, lorsque le marché traverse sa période de ralentissement saisonnier. Cependant, même si les baisses de prix reprennent de la vigueur, la société reconnaît que de nombreux marchés régionaux pourraient éviter toute baisse.

Afin de mieux comprendre quels marchés immobiliers régionaux présentent le plus haut niveau de risque (et le plus bas niveau de risque), Morningstar a calculé un « score de risque » pour les plus importants marchés immobiliers du pays.

« Nous avons compilé des données de la Federal Reserve d’Atlanta, du Bureau du recensement des États-Unis et de Zillow pour créer un outil de notation des risques pour les prix des logements au niveau des métropoles. Nous considérons que les métropoles les moins abordables, connaissant une croissance démographique négative, une augmentation de l’inventaire à vendre et des jours moyens sur le marché, entre autres facteurs, sont les plus exposées aux corrections des prix des logements », ont écrit les chercheurs de Morningstar.

Jetons un coup d’œil aux 15 marchés immobiliers présentant le plus haut niveau de risque de correction, ainsi qu’aux 15 marchés présentant le plus bas niveau de risque.

Les 15 marchés majeurs considérés comme présentant le plus haut niveau de risque incluent San Diego, Austin au Texas, Colorado Springs dans le Colorado, Provo dans l’Utah, Nashville, Oxnard en Californie, Seattle, Ogden dans l’Utah, Denver, Portland dans l’Oregon, San Jose en Californie, Honolulu, Los Angeles, San Francisco et Salt Lake City.

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« Notre outil de notation des risques indique que Salt Lake City est la métropole la plus exposée à une correction des prix des logements. Bien que la ville ait connu une croissance démographique modeste, elle est devenue l’un des marchés les moins abordables, l’inventaire à vendre a augmenté d’environ 50 % et les jours moyens sur le marché ont augmenté de plus de 300 % par rapport à l’année précédente », ont écrit les chercheurs de Morningstar.

En ce qui concerne la situation nationale, la correction des prix des logements – avec des prix immobiliers aux États-Unis en avril 2023 seulement 2,4 % en dessous du pic de juin 2022 – a été modérée. Cependant, la correction du marché immobilier a été plus marquée dans de nombreux marchés immobiliers de l’ouest surchauffés, avec des endroits comme Austin et Boise ayant déjà connu une baisse de prix d’environ 10 %.

La vague technologique de la décennie précédente combinée à une pénurie aiguë de logements a entraîné une surévaluation des prix des logements dans de nombreux marchés de l’ouest, en termes de ratios prix-loyer, par exemple. Ces fondamentaux tendus ont rendu les marchés immobiliers de l’ouest, en particulier, vulnérables aux répercussions du choc des taux hypothécaires de l’année dernière.

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« Et bien que les prix des logements aient baissé de plusieurs points de pourcentage à deux chiffres dans des marchés de l’ouest historiquement peu abordables (par exemple, San Francisco) ou dans des marchés qui ont connu une forte migration pendant la pandémie (par exemple, Austin, Texas, et Boise, Idaho), les prix sur des marchés relativement plus abordables ont été plus résistants que ce que nous avions prévu », ont écrit les chercheurs de Morningstar.

À l’avenir, Morningstar estime que les marchés du Nord-Est et du Midwest, relativement abordables, continueront d’être moins exposés aux corrections.

En effet, les 15 principaux marchés considérés comme présentant le plus bas niveau de risque se trouvent presque tous dans la moitié est du pays. Ces marchés « à faible risque » comprennent Hartford dans le Connecticut, Syracuse dans l’État de New York, Allentown en Pennsylvanie, New Haven dans le Connecticut, Harrisburg en Pennsylvanie, Rochester dans l’État de New York, Augusta en Géorgie, Toledo dans l’Ohio, Little Rock en Arkansas, Wichita au Kansas, Baton Rouge en Louisiane, Akron dans l’Ohio, Cleveland dans l’Ohio, Scranton en Pennsylvanie et Virginia Beach en Virginie.

« Nous considérons Hartford, dans le Connecticut, comme présentant le moins de risques de correction des prix. La population de la ville augmente modestement, le revenu médian des ménages permet d’

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