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FinanceGagner de l'argentL'investissement locatif rebondit fortement, en particulier dans la province du Cap-Occidental

L’investissement locatif rebondit fortement, en particulier dans la province du Cap-Occidental

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SIMON BROWN : Je m’entretiens avec Alan Rubin, directeur de l’exploitation d’Ooba Home Loans. Alan, je vous remercie de m’accorder du temps aujourd’hui. Acheter pour louer [has been] rebondit très fortement, en particulier dans la province du Cap-Occidental, qui dépasse désormais les niveaux d’avant la pandémie.

ALAN RUBIN : Oui, Simon. Je vous remercie de m’avoir donné l’occasion de m’exprimer. Le Cap-Occidental est certainement très différent du reste de l’Afrique du Sud. Si l’on considère le pourcentage de buy-to-lets dans l’ensemble des prêts immobiliers d’ooba, il est d’environ 9 % des demandes dans l’ensemble du pays. Dans la province du Cap-Occidental, ce pourcentage s’élève plutôt à 22 %. Il y a donc beaucoup plus de buy-to-let dans la province du Cap-Occidental que dans n’importe quelle autre région.

SIMON BROWN : Je suppose que c’est logique. Nous avons la semigration et d’autres choses du même genre. J’étais là-bas le mois dernier et la seule chose que l’on remarque, c’est que les touristes étrangers sont de retour – et c’est [at] Airbnbs et tout le reste aussi.

ALAN RUBIN : Oui. Il est certain qu’avant la pandémie, il y avait beaucoup de touristes – le boom, etc. Je ne suis pas sûr que le Cap-Occidental ait retrouvé les niveaux de fréquentation touristique d’avant la pandémie, mais nous nous en rapprochons.

Il y a eu une période, je pense, pendant la crise de Covid, où il n’y avait clairement pas de touristes et où les locations dans la province du Cap-Occidental et partout ailleurs auraient chuté de façon spectaculaire. Cela aurait correspondu à la baisse des taux d’intérêt à l’époque. Aujourd’hui, nous assistons à l’inversion du cycle : les touristes sont de retour, les taux d’intérêt sont plus élevés, les loyers sont plus élevés, et tous ces facteurs renforcent l’attrait des biens immobiliers pour l’investissement locatif.

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SIMON BROWN : Je comprends, parce que l’idée immédiate est de regarder le taux préférentiel qui se situe aux niveaux de 2009. Mais ce sont les loyers que vous pouvez obtenir. C’est ce qui compte.

Dans le cas d’un investissement locatif, l’une des premières choses à faire est de sortir le tableau Excel et de calculer des chiffres réalistes.

ALAN RUBIN : Oui. Vous devez faire ce calcul, tout d’abord en examinant vos propres revenus et dépenses et en déterminant vos aspirations, [and] quel est votre panier d’investissements. Il y a donc tout un travail à faire. Et puis, exactement comme vous le dites, vous devez aussi sortir cette feuille de calcul et y jeter un coup d’œil et vous dire, si je prends un prêt immobilier, quel est le montant des intérêts que je vais devoir payer sur une base mensuelle et, au niveau le plus basique, quel est le loyer que je vais obtenir, et est-ce que cela va couvrir les intérêts ?

Ensuite, si l’on regarde les dépenses qui en découlent, il y a les taxes, les impôts, toutes sortes de choses. Vous devez faire vos calculs très, très soigneusement lorsque vous vous lancez dans cet investissement. Il faut aussi se préparer à faire face aux imprévus, car on n’aura pas toujours un locataire.

SIMON BROWN : Oui, ou quelque chose de cassant, ou quelque chose comme ça [happens]. Il est toujours bon de verser un acompte lors de l’achat d’un logement. Un dépôt plus important est-il préférable pour l’achat d’un logement ? C’est ce que je pense, car cela permet de réduire les coûts mensuels et d’atteindre plus rapidement le seuil de rentabilité.

ALAN RUBIN : Oui. Le premier point, si vous avez le dépôt, est effectivement le ratio prêt/valeur. Ainsi, lorsque les banques examinent la garantie que le bien que vous achetez va leur offrir, elles se disent – disons que vous payez un million de rands – si vous versez un acompte de 10 %, elles ont effectivement une protection d’un million de rands pour le prêt de 900 000 rands. En augmentant ce dépôt, vous rendez le prêt plus attractif pour le prêteur ; c’est ce que nous appelons un rapport prêt-valeur plus faible. Si vous empruntez moins par rapport au prix d’achat, en d’autres termes si vous avez un dépôt plus important, vous obtiendrez un taux d’intérêt plus favorable. Il s’agit donc d’un facteur déterminant pour le versement d’un acompte.

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Et lorsque vous demandez un prêt immobilier, si vous avez un dépôt, lorsque les banques calculent l’accessibilité financière et demandent si cette personne peut se permettre de rembourser l’obligation, le remboursement de l’obligation sera moins élevé parce que vous avez un dépôt, ce qui le rend plus attractif. C’est ce qui se passe du côté de l’emprunt.

De l’autre côté, on considère que c’est votre entreprise et qu’en fait, vous êtes en train de financer une entreprise ; vous empruntez un certain montant afin d’acheter l’actif et d’obtenir le revenu locatif. Ce que vous dites, si vous regardez le montant que vous empruntez, c’est que le coût de l’intérêt va [have to] correspondra. Moins vous empruntez, plus vos loyers sont susceptibles de couvrir la totalité des charges d’intérêt. Il s’agit donc d’un exercice d’équilibre.

Vous devez faire vos calculs très, très soigneusement pour vous assurer que vous pouvez dépasser le remboursement de l’obligation et que vous l’équilibrez.

SIMON BROWN : Et, pour en revenir à l’essentiel, faites bien les comptes.

Un dernier point. Vous avez dit qu’il s’agissait d’une entreprise, et c’est est une entreprise. Ce n’est pas une sorte d’investissement passif. Il est préférable de s’impliquer dans le processus. Dans une certaine mesure, vous devrez être [involved]mais plus vous serez impliqué et actif, mieux l’investissement dans l’entreprise fonctionnera.

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ALAN RUBIN : Encore une fois, je suis tout à fait d’accord avec vous. Lorsqu’il s’agit de gérer cela, c’est une entreprise. Donc des choses simples – si vous allez mettre quelqu’un dans votre propriété, il est clair que vous devez vérifier sa solvabilité et vous assurer que vous avez fait preuve de diligence raisonnable à l’égard de votre locataire parce que nous connaissons tous les défis qui se posent si vous avez un locataire qui ne paie pas le loyer et que vous voulez essayer d’expulser le locataire. C’est ce genre de choses qu’il faut surveiller.

Mais il faut aussi surveiller le bien lui-même et s’assurer que, s’il y a un climatiseur, il est entretenu. Assurez-vous que le locataire vous a bien payé son loyer et qu’il sait que vous ne l’oubliez pas s’il n’a pas payé son loyer. Il est évident que vous pouvez faire appel aux services d’une société d’administration immobilière ou, si vous gérez votre logement comme un Airbnb, à un autre type de société qui placerait les locataires et s’occuperait du linge à votre place. Mais si vous avez le temps de vous y consacrer, de le considérer comme une entreprise et de vous occuper vous-même de la gestion et de l’administration, vous augmentez effectivement les revenus que vous tirez du bien, car vous vous versez un salaire pour remplir ces fonctions.

SIMON BROWN : C’est un excellent point. On peut payer quelqu’un d’autre, mais il vaut mieux se payer soi-même. Nous en resterons là.

Alan Rubin, directeur de l’exploitation de Ooba Home Loans, je vous remercie de m’avoir accordé du temps aujourd’hui.

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