Dans le monde entier, le secteur de l’immobilier devra subir de nombreux changements afin de mettre en œuvre la blockchain à grande échelle. Si le secteur immobilier indien a l’intention d’adopter la blockchain, un grand nombre de changements devront être mis en œuvre dans divers domaines fonctionnels, en mettant l’accent sur l’amélioration de l’efficacité opérationnelle au sein de ces domaines. Amit Aggarwal, partenaire, SNG & Partners.
Dans une interview exclusive avec Sanjeev Sinha, M. Aggarwal partage son point de vue sur la façon dont la technologie blockchain peut stimuler l’efficacité opérationnelle de l’immobilier et si le secteur est prêt à adopter la blockchain de façon massive. Extraits :
Comment la technologie blockchain peut-elle stimuler l’efficacité opérationnelle du secteur immobilier indien ?
La technologie blockchain permet de nombreuses fonctionnalités qui sont très importantes pour la bonne exécution d’une transaction. Un aspect important d’une transaction immobilière concerne le changement de titre d’un projet immobilier ou d’une propriété. Si une transaction immobilière pouvait être exécutée par le biais de la blockchain, le transfert de propriété d’une personne à une autre serait facilité de manière transparente. L’adoption de la blockchain permet également d’éviter les fraudes dans les transactions immobilières. Lorsqu’une transaction immobilière est traitée par une blockchain, elle doit être approuvée par les personnes qui font partie de cette blockchain depuis le début. Cela signifie effectivement qu’aucune nouvelle personne ne peut être ajoutée et avoir accès à la transaction sans l’approbation préalable des utilisateurs propriétaires de la transaction.
Lorsque la transaction est approuvée par toutes les parties concernées, cela garantit : a) que le titre est clair, b) qu’elles sont d’accord pour que la transaction soit transmise à une tierce personne, c) que la flexibilité et la sécurité de la transaction pour éviter toute fraude sont améliorées de façon considérable. L’adoption de la blockchain accélère la vitesse d’exécution des transactions et réduit considérablement les cas de fraude. Si la technologie blockchain est également liée aux mouvements de fonds, elle contribue à l’exécution des transactions à un rythme accéléré.
À votre avis, le secteur immobilier indien est-il prêt à adopter la blockchain de manière massive ?
Nous devons avoir une vision globale de cette question et ne pas l’examiner uniquement du point de vue du secteur immobilier indien. Partout dans le monde, l’industrie immobilière devra subir de nombreux changements afin de mettre en œuvre la blockchain à grande échelle. Si nous nous concentrons uniquement sur le secteur immobilier indien, nous devons garder à l’esprit que l’immobilier est un sujet d’État dans le pays et non un sujet central. Les États ont leur propre ensemble de règles qui auront un impact sur une transaction immobilière. Si le secteur immobilier du pays a l’intention d’adopter la blockchain, un grand nombre de changements devront être mis en œuvre dans divers domaines fonctionnels, en mettant l’accent sur l’amélioration de l’efficacité opérationnelle. L’efficacité opérationnelle des ordinateurs sur lesquels la blockchain sera exécutée devra être considérablement améliorée. En effet, lorsqu’une transaction par blockchain est entreprise, il y a une consommation à grande échelle de données et d’électricité. Pour une transaction normale, il existe un registre où le document est enregistré, ce qui est une exigence légale.
La loi stipule que toute transaction exécutée dans le but de créer un droit, un titre ou un intérêt en rapport avec un bien immobilier d’une valeur supérieure à 100 roupies doit être obligatoirement enregistrée auprès du sous-greffier d’assurance concerné dans la juridiction duquel le bien est situé. Le bureau du sous-greffier fait office d’autorité ou de registre où sont stockées toutes les données et informations relatives aux transactions immobilières. Si l’on recourt à la technologie blockchain pour enregistrer les transactions immobilières, l’utilité du bureau du registraire ou du sous-registraire serait rendue inefficace. L’entreprise de diligence raisonnable d’une propriété destinée à être achetée par un utilisateur n’est pas plausible dans le cadre de la blockchain. L’intention de la blockchain est d’entreprendre toute activité transactionnelle dans un format numérique et de supprimer l’utilisation du papier physique.
Néanmoins, la blockchain parle aussi de contrats intelligents. S’il est nécessaire d’enregistrer un contrat intelligent entre les parties à la transaction, nous devons examiner l’utilité de la blockchain lorsque la paperasserie n’est pas complètement exclue. Un défi majeur dans le domaine de la blockchain serait de s’assurer de la manière dont le paiement du droit de timbre est effectué, s’il est nécessaire de créer un registre séparé où les documents seraient disponibles pour inspection par un tiers moyennant des frais. Si cela est fait, cela enlève toute la confidentialité et le secret associés à la blockchain. Ces questions ne sont pas résolues actuellement.
Pouvez-vous nous parler des avantages de la tokenisation des transactions immobilières ?
Lorsque nous parlons de la tokenisation des transactions immobilières, nous faisons normalement référence à la propriété fractionnée des actifs. Dans ce cas, on met une propriété sur une plateforme de foule et les gens peuvent en prendre une partie. Ils sont alors en mesure d’échanger ces jetons de propriété fractionnée d’une personne à une autre de manière efficace. La tokenisation des biens immobiliers est comme la dématérialisation d’une action. Lorsque l’on dématérialise des actions dans le registre des membres d’une société, le nom du dépositaire NSDL apparaît. NSDL maintient un autre registre qui rend la vente d’actions rapide et pratique. La tokenisation de l’immobilier va donner un coup de pouce aux plateformes de financement participatif associées à l’immobilier. Elle apporte également beaucoup de liquidités en relation avec un bien immobilier, car les gens seront en mesure d’acheter une partie ou la totalité d’un bien qui a été représenté par des jetons.
Ces transactions peuvent être effectuées de manière transparente car un jeton est comme une action numérique qui peut être échangée efficacement entre les personnes. Le règlement de la transaction est très rapide car il se fait entre des personnes identifiées et des personnes enregistrées sur cette plateforme de foule particulière. Alors que la tokenisation apporte des propositions de valeur en termes d’échange, de liquidité et d’investisseurs mondiaux, le point faible de ce concept réside dans le fait qu’il n’est pas en vogue. Il y a quelques entités qui le font et à l’heure actuelle, comme il n’y a pas beaucoup d’investisseurs qui viennent sur ces plateformes pour acheter et échanger des biens immobiliers par le biais de jetons, il n’y a presque pas de liquidité.
Comment les contrats intelligents basés sur la blockchain peuvent-ils rendre les accords immobiliers transparents et sans tracas ?
C’est une question à laquelle il est difficile de répondre car aujourd’hui, nous ne sommes pas sûrs qu’en introduisant la technologie blockchain, le rôle du sous-greffier des assurances et le paiement des droits de timbre fonctionneront. Même si l’on procède à la tokenisation, ce serait comme un NFT qui s’apparente à un contrat intelligent. Bien que le mouvement soit rapide, il présentera des défis clés sous la forme de la façon de traiter le régime réglementaire actuel qui crée beaucoup de goulots d’étranglement à ce stade particulier pour permettre des contrats intelligents de NFT dans la mise en œuvre efficace de la technologie blockchain.
Est-il nécessaire de mettre en œuvre des mécanismes réglementaires pour régir le fonctionnement de la blockchain ? Si oui, pourriez-vous en expliquer les raisons ?
L’importance de la mise en œuvre d’un mécanisme de réglementation pour régir les transactions blockchain ne peut être sous-estimée. Le régulateur peut être le ministère de l’information et de la technologie qui peut agir comme une autorité de régulation d’orientation ou encadrer une nouvelle autorité de régulation pour traiter la blockchain. Lorsque la technologie blockchain est mise en œuvre dans les transactions immobilières, des autorités telles que l’autorité du timbre et le sous-greffier des assurances entrent en jeu. Aujourd’hui, à moins que des lois comme la loi sur le transfert de propriété et la loi sur l’enregistrement ne soient modifiées, aucune clarté n’est apportée concernant le paiement du droit de timbre en vertu de la loi indienne sur le timbre telle qu’elle s’applique aux différents États, aucune clarté n’est apportée concernant le fonctionnement des clés de cryptage public-privé qui fonctionneraient dans la blockchain, s’agirait-il d’une source ouverte ou fermée.
À moins que le mécanisme de réglementation ne soit établi en relation avec ces choses pour la blockchain, cette technologie ne serait pas très efficace ou mise en œuvre d’une manière très propice. Le plus gros point sensible ici est que l’immobilier reste un sujet d’État et que la blockchain est un sujet central. Les États et le Centre doivent adopter une approche cohérente pour assurer une mise en œuvre et un suivi efficaces afin de garantir que les transactions immobilières sont effectivement mises en œuvre par le biais de la blockchain.
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