Alors que l’inévitable permanence du travail à distance et hybride s’impose, l’impact profond sur le secteur des bureaux devient de plus en plus clair. Les vacances augmentent et les valeurs baissent, le tout dans une période de taux d’intérêt plus élevés et de crédit resserré. Les banques prennent note de la détresse dans l’immobilier commercial, et dans certains cas, avec leurs propres portefeuilles de prêts de bureaux, elles se préparent à des pertes.
Morgan Stanley a publié cette semaine ses résultats financiers du deuxième trimestre 2023, qui indiquent: “les augmentations des provisions pour pertes de crédit sont principalement dues à la détérioration de la situation du crédit dans le secteur de l’immobilier commercial, ainsi qu’à une croissance modérée dans l’ensemble de notre portefeuille”. Les provisions de Morgan Stanley pour les pertes de crédit sont passées de 82 millions de dollars au deuxième trimestre de l’année dernière à 97 millions de dollars, où elles se situent actuellement.
Bank of America a également publié ses résultats du trimestre, montrant une augmentation de ses provisions pour pertes de crédit. Pour l’immobilier commercial, cela est passé de 1,2 milliard de dollars au premier trimestre de cette année à 1,3 milliard de dollars au deuxième trimestre. Parmi ses prêts dans l’immobilier commercial, 25% sont dans la catégorie des bureaux, pour un total de 18,3 milliards de dollars. Dans une ventilation du calendrier des échéances des prêts de bureaux de Bank of America, on peut constater que des prêts d’une valeur de 6,3 milliards de dollars arrivent à échéance en 2024.
Pendant ce temps, le directeur général de Wells Fargo, Charlie Scharf, a déclaré que la banque avait subi “des pertes plus importantes dans l’immobilier commercial, principalement dans le portefeuille de bureaux”, selon son rapport financier publié la semaine dernière.
Scharf a poursuivi: “Nous avons enregistré une augmentation de 949 millions de dollars des provisions pour pertes de crédit, principalement pour les prêts immobiliers de bureaux, ainsi que pour les soldes plus élevés des prêts par carte de crédit. Bien que nous n’ayons pas encore constaté de pertes importantes dans notre portefeuille de bureaux à ce jour, nous réservons pour la faiblesse que nous prévoyons dans ce marché à l’avenir.”
Plus loin dans le rapport financier, cette augmentation de 949 millions de dollars des provisions pour pertes de crédit a été étiquetée principalement pour les prêts immobiliers de bureaux. Néanmoins, les revenus de Wells Fargo dans l’immobilier commercial ont atteint 1,33 milliard de dollars, en hausse de 2% par rapport au trimestre précédent et de 26% par rapport à l’année précédente. Nous devrons attendre pour voir si cette tendance positive se poursuivra, car la banque attribue cette augmentation à “des taux d’intérêt plus élevés et des soldes de prêts plus élevés”.
Wells Fargo avait 154,3 milliards de dollars de prêts immobiliers commerciaux en cours à la fin du deuxième trimestre, dont 33,1 milliards de dollars de prêts de bureaux, soit 3% de son total de prêts en cours. Nous ne savons pas combien de cela arrivera à échéance au cours de l’année prochaine ou plus. Lorsqu’un analyste a interrogé le directeur financier de la banque lors de son appel sur les résultats, il a répondu qu’ils ne divulguent pas cette information, mais que nous devrions supposer que les prêts de la banque durent de trois à cinq ans, car c’est la norme, selon une transcription de l’appel.
En ce qui concerne JPMorgan, qui a annoncé ses résultats du deuxième trimestre la semaine dernière, la société a signalé des provisions pour pertes de crédit d’un montant de 1,1 milliard de dollars. Cette provision comprenait une réserve de 608 millions de dollars spécifiquement établie pour le portefeuille First Republic, que JPMorgan a acquis en mai à la suite des faillites de Silicon Valley Bank et de Signature Bank.
“Hors First Republic, la provision [pour pertes de crédit] s’élevait à 489 millions de dollars, reflétant une création nette de réserve de 389 millions de dollars, due à des mises à jour de certaines hypothèses liées à l’immobilier de bureaux, ainsi qu’à une activité de déclassement nette dans le segment des petites et moyennes entreprises. Les dépréciations nettes de 100 millions de dollars étaient principalement dues à l’immobilier de bureaux”, selon le communiqué.
Cependant, les revenus dans l’immobilier commercial de JPMorgan ont augmenté à 806 millions de dollars au deuxième trimestre, contre 642 millions de dollars au trimestre précédent. Lors de l’appel sur les résultats de JPMorgan, son directeur financier a déclaré aux investisseurs et aux analystes que le portefeuille de bureaux de la banque est “très petit et notre exposition aux bureaux dits denses en milieu urbain est encore plus faible. La grande majorité de notre portefeuille global concerne le prêt multifamilial”, selon une transcription de l’appel.
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