Une affaire devant le tribunal de grande instance de Johannesburg donne un aperçu fascinant de la bataille difficile à mener par les propriétaires immobiliers pour récupérer la possession de bâtiments résidentiels pris en charge ou détournés par des occupants illégaux.
Ce qui est intéressant dans cette affaire, c’est que, si elle aboutit, elle ouvre la voie à une demande de dommages et intérêts contre la ville et éventuellement l’État. Cela devrait attirer l’attention de milliers de propriétaires immobiliers à travers le pays, dont les bâtiments ont été détournés ou occupés illégalement de la même manière.
Dans cette affaire, la ville de Johannesburg est l’une des plusieurs parties défenderesses poursuivies en justice pour ne pas avoir fourni d’hébergement d’urgence temporaire à un grand nombre d’occupants illégaux qui ont cessé de payer leur loyer dans deux bâtiments résidentiels de Johannesburg, tous deux situés à Berea, comprenant 28 résidences occupées par environ 100 locataires.
Cela a commencé par un boycott du loyer pour des raisons inconnues.
Les propriétaires des bâtiments n’ont pas reçu de loyer depuis plus de trois ans et il est soupçonné que certains locataires paient un loyer – mais pas aux propriétaires.
Malgré avoir obtenu des ordonnances d’expulsion du tribunal de grande instance de Johannesburg, les occupants ont affirmé qu’ils étaient en danger d’être sans-abri s’ils étaient expulsés et qu’ils avaient droit à un hébergement d’urgence temporaire de la part de la ville de Johannesburg.
Demandes
Maintenant, les sociétés – 22 Fricker Road et Snowy Owl Properties 149 – demandent au tribunal de grande instance de déclarer inconstitutionnel et invalide l’échec de la ville de Johannesburg à planifier et budgéter pour un hébergement d’urgence temporaire.
Les sociétés demandent également au tribunal d’ordonner une évaluation de la situation personnelle des occupants et de déterminer si les occupants, dont beaucoup sont étrangers, sont conformes à la loi sur l’immigration. Elles veulent ensuite que le tribunal oblige la ville à fournir un hébergement d’urgence temporaire aux occupants qui y ont droit. La ville de Johannesburg a précédemment soutenu qu’elle ne pouvait pas fournir d’hébergement d’urgence temporaire et que, par conséquent, les propriétaires des bâtiments ne pouvaient pas exécuter les ordonnances d’expulsion.
Les sociétés affirment dans leurs documents judiciaires que leurs droits de propriété ont été efficacement stérilisés en raison du boycott du loyer qui a commencé en 2018.
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D’après les rapports d’expulsion devant le tribunal, la plupart des occupants illégaux sont des étrangers, ce qui nécessite une collaboration entre la ville et le ministère de l’Intérieur (DHA), ce qui n’a pas été le cas.
Les parties citées en tant que défendeurs sont également le directeur municipal de Johannesburg, le ministère national et le ministère de l’Habitat du Gauteng (DHS) et le DHA.
La position de la ville
Dans ses documents judiciaires, la ville a soutenu qu’elle avait suspendu ses obligations de fournir un hébergement d’urgence temporaire aux occupants illégaux pendant l’état d’urgence national lié à la Covid.
Il est apparu par le biais des présentations devant le tribunal que la ville dispose de 11 installations d’hébergement d’urgence temporaire, toutes pleines, avec un besoin de 1 500 lits supplémentaires.
La solution consiste à effectuer un audit immobilier pour voir si la ville possède des propriétés dans la région, et si ce n’est pas le cas, elle devra soit les acheter, soit les exproprier à cette fin. La propriété devra être rénovée, ce qui pourrait prendre jusqu’à trois ans avant qu’elle ne soit prête à être occupée comme hébergement d’urgence.
En réalité, la ville ne pourra fournir un hébergement d’urgence temporaire, comme l’exige la loi, qu’à une date indéterminée dans le futur, selon les propriétaires.
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Avant qu’une expulsion ne soit accordée, la loi exige un rapport d’expulsion pour évaluer la situation des personnes concernées et si la municipalité responsable peut fournir un autre logement. Les rapports d’expulsion soumis par le DHA étaient en contradiction avec ceux donnés par la ville et les occupants.
“Les occupants nommés se réjouissent bien sûr simultanément de l’incompétence des rapports et continuent de résider gratuitement dans les propriétés, ou collectent leur propre ‘loyer’ auprès de leurs sous-locataires illégaux, comme ils l’ont fait depuis toutes ces années”, lit-on dans une déclaration sous serment d’Andrew Schaefer, directeur des propriétaires des bâtiments.
Les propriétaires des bâtiments veulent que le tribunal oblige la ville et le DHA à prendre toutes les mesures nécessaires pour résoudre les divergences dans leurs rapports respectifs afin que les expulsions puissent avoir lieu et que les propriétés puissent être restituées aux propriétaires.
Plus facile à dire qu’à faire
Cela peut être plus facile à dire qu’à faire. Les tentatives précédentes pour évaluer les occupants se sont avérées difficiles, certains d’entre eux étant apparemment indisponibles pour des entretiens. L’affaire a été encore retardée par des obstacles bureaucratiques et juridiques et, parfois, par une incompétence manifeste puisque le DHA, des années après le début de l’affaire, a prétendu ignorer les propriétés en question.
Le DHA a procédé à une descente dans l’un des bâtiments en juin, mais l’inspection a été mal exécutée car le représentant légal des occupants n’a pas été suffisamment prévenu pour se préparer. Le DHA a également fait venir des membres du service de police sud-africain lors de la descente, ce qui a fait que certains occupants étrangers ont évité les agents du DHS de peur d’être arrêtés, détenus ou expulsés.
“Obtenir une ordonnance comme celle-ci sera une étape cruciale pour obtenir une ordonnance de dommages et intérêts contre l’État”, déclare Greg Vermaak du cabinet d’avocats Vermaak Marshall Wellbeloved Inc. “Mais nous devons d’abord terminer cette affaire afin de pouvoir exécuter les expulsions. Malheureusement, c’est un problème qui s’est répandu dans tout le pays et a sans aucun doute impacté les valeurs des propriétés dans de nombreux endroits.”
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