Les plus grands propriétaires immobiliers d’Afrique du Sud réduisent de plus en plus leur exposition à Gauteng et se concentrent sur la province du Cap-Occidental. Cela correspond à la tendance profondément ancrée de la “semigration” où ceux qui en ont les moyens déménagent progressivement vers Le Cap ou la Route des Jardins en provenance d’autres régions du pays.
À la suite des émeutes et des inondations au KwaZulu-Natal ces dernières années, le marché immobilier résidentiel de cette région a chuté, avec 14 % des ventes dues à des déménagements à l’intérieur du pays (surtout vers le Cap) – près du double du taux précovid.
L’un des plus grands bailleurs de fonds du pays, Growthpoint, a déclaré l’année dernière que l’optimisation de son portefeuille est “conçue pour réduire notre exposition aux villes et aux provinces ayant des dynamiques commerciales et immobilières moins favorables en réduisant notre portefeuille de Gauteng et en investissant davantage dans le Cap-Occidental et à KwaZulu-Natal (KZN), où les rendements totaux des propriétés ont été meilleurs”.
Il reste des inquiétudes bien fondées concernant eThekwini, où une grande partie de l’infrastructure municipale est au bord de l’effondrement. Plus spécifiquement, Growthpoint déclare que sa stratégie consiste à étendre son “portefeuille de bureaux dans des nœuds de croissance du Cap-Occidental”.
Actuellement, environ un quart de son portefeuille de bureaux se trouve dans cette province. Dans la présentation de ses résultats du premier semestre de l’exercice 2023, le groupe déclare qu’il “réduira l’exposition des bureaux dans les nœuds non performants de Gauteng et augmentera l’exposition dans le Cap-Occidental”.
Globalement, les vacances dans les régions côtières sont moins fréquentes qu’à Gauteng (ce n’est pas seulement vrai pour le secteur des bureaux, mais aussi pour les actifs industriels). Pour Growthpoint, ses vacances de bureaux sont de 11,9% dans le Cap-Occidental, de 5% à KZN (où il n’a des bureaux qu’à Umhlanga) et de 27% à Sandton.
Le rapport et les perspectives pour l’investissement immobilier en Afrique du Sud de Jones Lang LaSalle pour 2022/23 indiquent que la province du Cap-Occidental a connu une augmentation de 66 % des investissements directs en 2022, portant sa part de l’investissement total dans le pays à près d’un quart (23 %) contre 11 % en 2021. La part de Gauteng est passée de 68 % à 52 %.
Le stratège en financement immobilier commercial de FNB, John Loos, affirme que dans l’environnement économique et de location de biens immobiliers actuel, les taux et les tarifs deviennent beaucoup plus importants pour les propriétaires et les locataires, et il ne s’agit pas seulement du niveau des taux et des tarifs, mais aussi de la qualité des services municipaux et des services publics en retour.
Les propriétaires immobiliers semblent être beaucoup plus enthousiastes à propos du Cap-Occidental, une région qui semble être de plus en plus performante en matière de prestation de services, d’infrastructure, de rétention et d’attraction des investissements familiaux et commerciaux, ainsi que de performance économique et du marché immobilier.
Sixème du nom, une société immobilière résidentielle, Balwin, a également annoncé que “les tendances régionales continuent de favoriser les régions côtières, surtout le Cap-Occidental, où la demande reste résiliente”. La capacité de la ville du Cap à compenser quelque peu les coupures de courant, ainsi qu’un plan plausible pour acquérir de l’énergie supplémentaire, est de plus en plus un facteur important.
Spear Reit a également repéré cette tendance bien avant les autres fonds de la Bourse de Johannesburg. Il a été introduit en bourse en 2016 dans le but d’investir dans l’immobilier dans les trois principaux secteurs, tout en maintenant “une stricte focalisation sur le Cap-Occidental et une préférence pour Cape Town”.
La semigration est bonne pour les affaires, et la société elle-même a constaté que son univers d’investissement s’étendait avec “de nombreux nouveaux nœuds de croissance étant établis dans le Cap-Occidental alors que la semigration stimule la croissance du développement”.
Écoutez l’interview de Rob Kane, le président du Cape Town Central City Improvement District, sur le boom de l’immobilier dans la ville mère dans The Property Pod.
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