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Les créanciers d’Evergrande ont saisi une tour d’une valeur de 1,6 milliard de dollars qu’ils ne peuvent pas vendre.

(Bloomberg) — Rien ne symbolise la chute du groupe China Evergrande comme la tour de Hong Kong qu’il a achetée pour un montant record de 1,6 milliard de dollars. Autrefois joyau de la couronne du promoteur, les créanciers tentent toujours de vendre le bâtiment près d’un an après sa saisie.

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Les travaux de rénovation et le changement de nom pour éviter tout lien avec le défaillant disgracié n’ont pas convaincu les acheteurs à une époque où le marché des bureaux de Hong Kong traverse la pire baisse depuis des années.

Les problèmes financiers d’Evergrande ont même commencé à affecter les opérations du bâtiment, situé dans le quartier animé de Wan Chai à Hong Kong. Trois de ses onze ascenseurs ne fonctionnaient pas parce que le promoteur n’avait pas payé l’entrepreneur, a déclaré Godfrey Cheng, directeur adjoint principal chez Savills (Hong Kong), agent des administrateurs. Les travaux d’entretien ont depuis commencé, a ajouté Cheng.

Cela n’a pas suffi à augmenter la valeur de la tour, estimée à près de 1 milliard de dollars de moins que ce qu’Evergrande a payé en 2015, ce qui laisse présager de lourdes pertes pour l’entreprise et les prêteurs qui ont soutenu les prêts. C’est également un coup dur pour d’autres créanciers qui attendent un recouvrement dans le cadre d’un plan de restructuration de la dette, que le promoteur tente maintenant d’accélérer après avoir révélé cette semaine des pertes totalisant 81 milliards de dollars dans des résultats longtemps retardés.

L’impasse signale une réalité difficile pour les prêteurs garantis des promoteurs chinois en défaut : les actifs prestigieux à Hong Kong, achetés à des prix record, peuvent ne pas susciter d’offres acceptables, même avec une forte décote, compliquant les efforts de recouvrement des dettes. Ce qui entrave leur progression est une lutte acharnée avec les enchérisseurs sur un marché immobilier commercial qui connaît des taux de vacances records.

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Il y a eu « plusieurs demandes sérieuses » pour des actifs en difficulté en gestion judiciaire, y compris l’ancien Centre China Evergrande, a déclaré Tiffany Wong, directrice générale de la pratique de restructuration d’Alvarez & Marsal à Hong Kong, qui fait office d’administrateur de la tour. Mais peu de transactions ont été conclues en raison d’un « écart important dans les attentes de la juste valeur du bien », a-t-elle déclaré lors d’une interview.

Wong a refusé de partager plus d’informations sur l’état des efforts pour vendre le bâtiment Evergrande lorsque Bloomberg News lui a posé la question.

Savills a organisé des tournées à Beijing et à Shanghai pour chercher des acheteurs de la tour de 26 étages, désormais appelée YF Life Centre, ainsi que d’autres actifs. « Plus de locuteurs mandarins sont venus dans la ville pour visiter le bâtiment après l’ouverture de la frontière, ce qui est un bon signe au moins », a déclaré Cheng. « Mais aucun accord n’a été conclu. »

Les efforts pour vendre le bâtiment se poursuivent.

Evergrande, l’agent immobilier du bâtiment, l’administrateur et créancier China Citic Bank International Ltd. n’ont pas fourni d’évaluations de la tour à Bloomberg News. Mais plusieurs experts en évaluation spécialisés dans la région ont donné des estimations allant d’environ 5,2 milliards de dollars de Hong Kong à 7 milliards de dollars de Hong Kong (soit de 670 millions de dollars à 900 millions de dollars). Les experts ont demandé à ne pas être identifiés car leurs estimations sont confidentielles.

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Cela représente moins que les 7,6 milliards de dollars de Hong Kong de prêts pour lesquels la propriété a été utilisée comme garantie par des prêteurs, notamment China Citic Bank International.

Evergrande et China Citic Bank International n’ont pas répondu aux demandes de commentaires.

Malgré la remise, l’échec de conclure un accord avec certains acheteurs fortunés, dont CK Asset Holdings Ltd., qui a soumis une offre lors d’une vente aux enchères en juillet 2022, souligne encore davantage les perspectives sombres du marché.

Acheteurs hésitants

La difficulté à se débarrasser des actifs ne concerne pas seulement le hub financier. Un autre constructeur en difficulté, Shimao Group Holdings Ltd., n’a récemment pas trouvé d’acheteur pour un projet de 1,8 milliard de dollars à Shenzhen, malgré une forte baisse des prix. Mais ce sont les propriétés de Hong Kong qui peuvent préoccuper davantage les créanciers car elles ont toujours été considérées comme plus faciles à vendre, et à un prix élevé.

« En tant qu’acheteur potentiel, saisir un bâtiment auprès de l’administrateur ne consiste pas seulement à dépenser une énorme somme d’argent pour l’achat », a déclaré Kevin Song, directeur général de la restructuration chez Kroll LLC. « Il faut également tenir compte des investissements supplémentaires nécessaires après l’acquisition et des mesures visant à assurer les revenus futurs. »

Le marché immobilier commercial de Hong Kong est au plus bas depuis près de dix ans. Les valeurs des bureaux ont baissé d’environ 35% depuis leur pic en 2018 pour atteindre le plus bas niveau depuis 2016, selon Colliers International Group Inc. Les efforts de réduction des coûts des entreprises occidentales et le retour plus lent que prévu des entreprises chinoises dans la ville ont limité la demande de bureaux.

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Le taux de vacance global de la classe A de la ville était d’environ 15% en mai, plus de trois fois plus élevé qu’en 2019, selon les données de Colliers. Avec la hausse des taux d’intérêt et de l’offre, les investisseurs n’ont que peu d’incitations à miser sur les immeubles de bureaux de Hong Kong.

Une récente transaction donne un aperçu de ce que peuvent obtenir les ventes en difficulté. Le Goldin Financial Global Centre a été vendu pour 5,6 milliards de dollars de Hong Kong à des sociétés d’investissement après deux ans de tentatives, bien en dessous de sa valeur estimée allant jusqu’à 16,5 milliards de dollars de Hong Kong.

Le recouvrement des dettes d’autres entreprises chinoises en difficulté dépend également de la vente des immeubles sur lesquels elles ont dépensé des sommes considérables il y a seulement quelques années. En août, une offre publique d’achat pour le bâtiment commercial Cheung Kei Center, qui est également en gestion judiciaire, sera close. Il a été saisi en raison de dettes dues par le magnat de l’immobilier Chen Hongtian. Le président de Shimao, Hui Wing Mau, a également mis en vente deux étages du Centre. Aucun acheteur ne s’est encore manifesté.

— Avec l’aide de Shawna Kwan.

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©2023 Bloomberg L.P.

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