Les bureaux de Londres ont perdu près d’un cinquième de leur valeur au cours de l’année écoulée, soit beaucoup plus que les immeubles de la plupart des autres pays européens.
En moyenne, la valeur des bureaux londoniens a chuté de 17,1 % depuis l’été 2022, après avoir baissé au cours de chacun des cinq derniers trimestres, selon les données de BNP Paribas.
L’immobilier commercial dans le monde entier a été réévalué au cours de l’année écoulée en raison de la forte augmentation des taux d’intérêt, qui a rendu la dette plus coûteuse et a forcé les investisseurs à exiger de meilleurs rendements des bâtiments.
Mais les baisses observées dans la capitale sont plus importantes que celles observées dans presque tous les autres grands marchés de bureaux européens, à l’exception d’Amsterdam, où les valeurs ont baissé d’environ 23 % d’une année sur l’autre.
Par rapport à l’été dernier, les immeubles de bureaux de Berlin et de Paris valent aujourd’hui environ 15 % de moins. À Bruxelles et à Francfort, la valeur des bureaux n’a baissé que de 8 %.
Fergus Keane, responsable des marchés d’investissement du centre de Londres chez BNP Paribas Real Estate, a déclaré que les bureaux à Londres avaient été réévalués plus rapidement que dans la plupart des autres pays parce que les évaluateurs y étaient plus agressifs dans leurs hypothèses.
“[In Europe, valuers] se déroulent un peu plus lentement”, a-t-il déclaré. “Londres est très transparente et les évaluateurs, lorsqu’ils procèdent à leurs évaluations trimestrielles, sont autorisés à évaluer les sentiments et à examiner les transactions concrètes. [that have completed]. [Valuers] savent que la dette est plus chère et essaient donc de la devancer et de corriger les prix beaucoup plus rapidement”.
Reflétant le coût élevé de la dette et l’évolution rapide des évaluations immobilières, les investisseurs ont hésité à acheter des bureaux à Londres cette année. Au cours des six premiers mois de 2023, 4,8 milliards de livres sterling de ventes de bureaux ont été conclues, selon BNP Paribas, soit 40 % de moins qu’au cours de la même période en 2022.
Parmi les transactions qui ont été conclues, beaucoup l’ont été pour un montant inférieur à ce que leurs propriétaires espéraient obtenir. Lion Plaza, qui se trouve juste au coin de la Bank of England, a été vendu pour 209 millions de livres sterling au cours de l’été, soit 50 millions de moins que ce que son propriétaire allemand, Doric Asset Finance, recherchait lorsqu’il a été mis en vente pour la première fois à la fin de l’année dernière.
De même, à côté de la station Bank, One Poultry, au sommet duquel se trouve le restaurant Coq D’Argent, serait en vente pour 125 millions de livres sterling, soit un tiers de moins que ce que Hana Alternative Asset Management de Séoul avait payé il y a cinq ans, bien que Hana ait contesté ce chiffre.
Bien que les évaluations des bureaux européens aient jusqu’à présent évité le pire de la réévaluation, Keane s’attend à ce qu’elles finissent par rattraper Londres.
“Évaluation des bureaux [in London] ont commencé à se corriger neuf mois avant l’Europe”, a-t-il déclaré. “Les [European Central Bank] a commencé à relever ses taux d’intérêt plus tard que le Royaume-Uni, et l’Europe est donc à la traîne. Nous sommes plus près du fond que l’Europe et nous allons donc rebondir l’année prochaine avant l’Europe”.
M. Keane a ajouté que le ralentissement du marché des bureaux à Londres, l’un des marchés de l’immobilier commercial les plus importants et les plus liquides au monde, a constitué un “point d’entrée très rare” pour les investisseurs.
La livre sterling bon marché attire déjà les acheteurs étrangers, en particulier dans des quartiers comme St James’s et Mayfair, où des immeubles rarement mis en vente le sont. Plus de 40 % de tous les bureaux du centre de Londres qui ont été négociés depuis le début de l’année ont été achetés par des acheteurs de la région Asie-Pacifique.
“Pendant une décennie, le marché a été favorable aux vendeurs, mais la situation s’est inversée et ce sont les acheteurs qui ont le dessus, en particulier s’ils détiennent des actions”, a déclaré M. Keane. “[But] ce point d’entrée ne durera pas longtemps [and] Je m’attends à ce que cette fenêtre d’opportunité se referme l’année prochaine à la même époque”.
Les valeurs dans le West End se maintiennent mieux que dans d’autres parties de Londres, comme Hammersmith et Canary Wharf, ajoute Keane. Cela s’explique par le fait que les locataires sont attirés par l’environnement salubre et les surfaces plus petites des immeubles, qui sont plus populaires après la fermeture, ce qui maintient les loyers à un niveau plus élevé.
Cependant, tous les acheteurs ne sont pas préoccupés par les performances locatives d’un immeuble. Nick Braybrook, responsable des marchés de capitaux londoniens chez Knight Frank, a récemment déclaré qu’un certain nombre d’investisseurs fortunés achetaient des bureaux dans le West End londonien et ses environs afin d’impressionner leurs riches amis.
“Il y a des gens qui achètent des bureaux loués à BP ou à quelqu’un d’autre pour 20 ans et qui pourraient probablement obtenir un rendement plus sûr en achetant des obligations BP”, a déclaré M. Braybrook. “Mais dire à leurs amis milliardaires qu’ils ont acheté un tas d’obligations BP n’a probablement pas la même allure que de dire qu’ils possèdent le siège social de la société à St James’s.”
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