Josh Altman apparaît régulièrement depuis plusieurs années sur Million Dollar Listing de Bravo, où il présente des maisons multimillionnaires à vendre dans la ville des anges. Mais le courtier immobilier de Douglas Elliman a un message au sujet de la soi-disant taxe des manoirs sur chaque vente de propriété de plus de 5 millions de dollars dans le comté de Los Angeles : « Nous ne parlons pas de ces manoirs fous que l’on voit sur MTV Cribs ». Une maison de 5 millions de dollars « pourrait être un manoir dans le Minnesota », a-t-il ajouté, « mais ce n’est pas un manoir à L.A. » Pour ceux qui ne connaissent pas le marché immobilier extrêmement stratifié de Los Angeles, Altman a expliqué que ce que l’on peut obtenir pour 5 millions de dollars dans la plupart de Los Angeles « pourrait être une maison régulière de quatre chambres à coucher et de 4 000 pieds carrés que l’on trouve partout en Amérique, mais qui coûte simplement plus cher parce qu’elle est à L.A. ». Altman et d’autres de son genre ont parlé à Fortune de la mesure ULA, qui est essentiellement une taxe supplémentaire de 4 % sur les ventes de propriétés à Los Angeles de plus de 5 millions de dollars et de 5,5 % sur celles de plus de 10 millions de dollars – la taxe étant payée par le vendeur. Elle a été adoptée avec près de 58 % des voix en novembre et est entrée en vigueur le 1er avril, ajoutant plus de souffrance à une correction des prix des logements pandémiques qui a été plus forte à l’ouest qu’ailleurs, car la région est hypersensible aux hausses de taux d’intérêt et les prix des logements sont anormalement détachés des revenus locaux moyens. En haut de gamme, le segment de luxe de L.A. a baissé de 55,5 % en termes de ventes de logements au cours des trois mois se terminant le 31 janvier, selon Redfin. Et les méga-courtiers immobiliers de L.A. sont apocalyptiques quant à ce que la nouvelle taxe fera. « Je pense que c’est la pire chose qui soit arrivée au marché immobilier de Los Angeles depuis 2007, 2008 », a déclaré Altman à Fortune. La ville dit que la taxe générera un nouveau flux de revenus pour lutter contre sa crise de sans-abrisme grâce à des projets de logements abordables et à des efforts de prévention. Au cours de l’année dernière, 41 980 personnes ont vécu une situation de sans-abrisme dans la ville de Los Angeles. Et cette taxe, dit la ville, peut générer jusqu’à 672 millions de dollars cette année. Altman a décrit la ruée folle de nombreux vendeurs de maisons à revenus supérieurs pour battre la date limite, ajoutant que c’était un peu « ridicule » de regarder ce qui se passait avant l’entrée en vigueur de la taxe sur les manoirs le 1er avril, avec tout, des voitures aux maisons de vacances, qui sont inclus dans les transactions pour fermer avant que le nouveau droit ne prenne effet. Au moment de notre appel, Altman a déclaré qu’il négociait deux G-Wagons (la classe G de Mercedes-Benz) comme élément supplémentaire pour une maison vendue quelques jours avant la date limite. Il a calculé qu’il concluait 25 transactions dans les 72 heures précédant le 1er avril. Dans un autre cas, lui et Jade Mills, une ambassadrice mondiale de luxe de Coldwell Banker, ont offert à tout agent immobilier un bonus de 1 million de dollars en plus de la commission pour vendre une maison de près de 28 millions de dollars à Bel Air avant le premier du mois. Altman sait que c’est absurde, mais il dit que « cela nous a été complètement imposé ». Certains dans l’industrie disent également que cette taxe n’est pas la solution idéale pour résoudre le problème de sans-abrisme de la ville. Altman a dit à Fortune de réfléchir comme ceci : disons que vous avez acheté votre maison pour 5,2 millions de dollars il y a quelques années, mais avec la hausse des taux d’intérêt et un marché qui est à la baisse, votre maison vaut un peu plus de 5 millions de dollars maintenant. Si vous deviez vendre, avec cette nouvelle taxe en place, vous subiriez une perte sur votre propriété tout en payant une taxe supplémentaire d’environ 200 000 dollars. C’est exactement ce que disent les partisans de la mesure, affirmant qu’elle « réduira le sans-abrisme, rendra le logement plus abordable et protégera les seniors à faible revenu de la perte de leur logement ». Une analyse de la mesure ULA, publiée en septembre de l’année dernière et rédigée par des chercheurs de l’UCLA, entre autres, a conclu que la taxe ne toucherait que environ 4 % des transactions immobilières dans une année donnée, et que 72 % de ses revenus proviendraient des propriétés vendues à plus de 10 millions de dollars. (La valeur moyenne des logements à Los Angeles est de 891 820 dollars, selon Zillow.) Les chercheurs ont affirmé que la mesure « représente une approche holistique des crises d’accessibilité au logement et de sans-abrisme de la ville ». Autrement dit, ces professionnels de l’immobilier de luxe jouent un petit violon. Altman a dit que cela manque le point : cela va probablement affecter tout le monde et se répercuter sur les propriétaires de maisons de 2 ou 3 millions de dollars, « parce que la valeur de chacun va être réduite ». Juliette Hohnen, une agent immobilier basée à Beverly Hills chez Douglas Elliman, a déclaré à Fortune que les électeurs ont probablement regardé cette mesure et ont pensé que « les riches devraient payer pour cela », mais cela affectera également les promoteurs du côté commercial, et elle s’inquiète qu’ils quittent l’État de façon permanente. Cela pourrait se retourner contre nous : « Nous avons besoin de plus de logements ici. Nous n’avons pas besoin que les gens gardent leurs maisons et les transforment en locations haut de gamme ». Hohnen a déclaré que lorsqu’elle a acheté sa propre maison, elle ne valait pas 5 millions de dollars, mais maintenant c’est cas et elle ne vendra jamais à cause de cette taxe. « Ma maison est mon plus gros actif », a-t-elle dit. Jason Oppenheim, fondateur et président de The Oppenheim Group – le cadre de la série « Selling Sunset » de Netflix, a été un opposant de la mesure dès le début, la qualifiant de « mal conçue ». Avant de se plonger dans la mesure lors de notre appel, il a fait une pause quelques fois, donnant apparemment des ordres à son équipe pendant l’appel. Il a dit à Fortune que avant son entrée en vigueur, la mesure ULA avait déjà « restreint considérablement le développement » à Los Angeles. « Les promoteurs créent des microéconomies lorsqu’ils développent des propriétés », a déclaré Oppenheim, ce qui injecte des millions de dollars dans l’économie. Il a déclaré que le développement est maintenant presque complètement arrêté en raison de la mesure ULA, car il n’est tout simplement pas assez rentable pour les promoteurs. Oppenheim a déclaré que cela rend « plus faisable pour les gens de ne pas gagner assez d’argent pour vouloir développer ». Cela dit, cela réduit également le volume des ventes, diminue les transactions et réduit les recettes fiscales des propriétés. Ces promoteurs vont développer à Beverly Hills, Newport Beach ou dans d’autres villes où il n’y a pas de taxe comme celle-ci, a déclaré Oppenheim : « Nous perdons tout cet argent qui est injecté dans ces microéconomies ». « Il est très facile d’éviter la taxe, et devinez qui en bénéficie ? Beverly Hills, L.A. perd », a déclaré Oppenheim, ajoutant qu’il ne considérerait pas vendre aucune de ses propriétés en ce moment à cause de la taxe. Avec le secteur de l’immobilier déjà dirigé dans une « direction très difficile » avec un ralentissement du volume de transactions, « maintenant, la taxe des manoirs va considérablement ralentir les ventes sur le marché du luxe, et presque écraser toute demande des promoteurs, et vous avez des prix à la baisse ». Emil Hartoonian, associé gérant de The Agency, a convenu que une fois que les gens comprendront la taxe, les acheteurs et les vendeurs qui ne veulent pas la payer se tourneront vers des zones non taxées à proximité comme Calabasas et Beverly Hills, car « c’est une grosse pilule à avaler », a-t-il déclaré à Fortune. L’alternative d’Altman, ou du moins ce qu’il considère être une « taxe équitable », est une taxe de 1 % sur le chiffre d’affaires, de 500 000 dollars pour un condo à 50 millions de dollars pour une maison, sur les profits. Oppenheim a exprimé un sentiment similaire, qu’il ne serait pas « opposé, potentiellement, à une taxe de 1 % sur toutes les propriétés », pour réduire le sans-abrisme. Mais à ce stade, Altman pense qu' »il va y avoir beaucoup d’inventaire et que cela va affecter le marché », un surplus de manoirs, pour ainsi dire.
Retour à l’accueil Worldnet
