PartenairesNewspaper WordPress Theme
FinanceGagner de l'argentLes acheteurs institutionnels ne resteront pas éternellement à l'écart du marché immobilier...

Les acheteurs institutionnels ne resteront pas éternellement à l’écart du marché immobilier : « c’est temporaire ».

Le boom pandémique du logement était tout simplement une trop bonne affaire pour que les investisseurs la laissent passer : Des taux d’intérêt historiquement bas, un accès facile aux capitaux, des loyers en hausse et des prix de l’immobilier qui montent en flèche. C’est la raison pour laquelle tous les investisseurs, qu’il s’agisse de propriétaires familiaux, d’hôtes Airbnb ou de gros bonnets institutionnels, se sont engouffrés dans la brèche. Au plus fort de la pandémie de demande de logements, Invitation Homes-qui possède 82 837 maisons unifamiliales aux États-Unis – a été l’acheteur net de 1 523 maisons au troisième trimestre 2021. Alors que American Homes 4 Rent-qui possède 58 693 maisons individuelles aux États-Unis- un acheteur net de 1 292 maisons au troisième trimestre 2021.

Cependant, cette frénésie des investisseurs, qui a débuté à l’été 2020, s’est calmée lorsque les taux d’intérêt ont commencé à grimper au printemps 2022. La combinaison des taux d’intérêt élevés et du manque de logements à vendre en 2023 s’est traduite par une sorte de gel de l’achat de logements par les institutions.

Selon John Burns Research and Consulting, les entreprises institutionnelles ont acheté 90 % de logements en moins au premier trimestre 2023 par rapport au premier trimestre 2022. Au cours du premier semestre 2023, les deux Invitation Homes (-205 logements) tel quel American Homes 4 Rent (-300 logements) ont été des vendeurs nets. Alors que Yieldstreet – qui possède environ 700 logements – a déclaré Fortune n’a pas acheté un seul logement en 2023 jusqu’en juillet.

Cela dit, la prochaine hausse pourrait déjà être en cours.

Mardi, le MetLife Single Family Rental Fund a révélé qu’il avait sécurisé 390 millions de dollars de capital engagé. En outre, en juillet, J.P. Morgan Asset Management a annoncé son intention de s’engager dans une coentreprise de 625 millions de dollars. avec American Homes 4 Rent, dans le but de développer des logements locatifs dans tout le pays. En outre, Invitation Homes a acquis un « portefeuille de près de 1 900 logements pour environ 650 millions de dollars » le 18 juillet – cette opération devrait lui permettre de se positionner en tant qu’acheteur net lors de la publication de ses résultats du troisième trimestre.

Tout cela soulève une question : Combien de temps les entreprises institutionnelles resteront-elles timides ? Que faudrait-il qu’il se passe pour provoquer une nouvelle frénésie ?

Pour le savoir, Fortune a contacté Noel Christopher. Il est l’un des principaux leaders d’opinion du pays dans le domaine de la location unifamiliale (SFR) et de la location avec option d’achat (BTR).

Fortune : Qu’est-ce qui a alimenté la ruée vers le logement institutionnel à l’époque de la pandémie ?

Les taux d’intérêt, la demande de logements locatifs et la nécessité de déployer des capitaux.

❤️️ Ca peut vous plaire aussi ❤️️ :  L'affaire du vol de bitcoins lié au piratage de Bitfinex fait l'objet d'un plaidoyer de culpabilité

Les taux d’intérêt parlent d’eux-mêmes. La demande de logements locatifs continuera à stimuler le besoin de logements, qu’il s’agisse de logements locatifs ou de logements occupés par leur propriétaire. L’espace locatif unifamilial n’est plus marginal. C’est l’une des classes d’actifs immobiliers les plus importantes, si ce n’est la plus importante. L’offre de logements restant insuffisante, la demande alimentera les besoins, et donc les investisseurs, grands et petits.

Pourquoi la hausse des taux d’intérêt a-t-elle coïncidé avec l’essoufflement de la ruée vers l’immobilier institutionnel ?

L’une a conduit à l’autre. C’est une question d’économie fondamentale. Tout comme les taux d’intérêt ont éliminé de nombreux acheteurs de maisons, ils ont fait de même pour les grands investisseurs institutionnels. Le choc des taux a été sans précédent. C’est la première fois que ces investisseurs en font l’expérience dans le domaine de l’immobilier résidentiel. Personne ne savait ce qui allait se passer. La plupart d’entre eux ont donc tout mis en suspens. Beaucoup auraient continué à acheter sur de nombreux marchés s’ils avaient eu une boule de cristal.

Non seulement de nombreux acheteurs institutionnels sont en pause, mais certains sont carrément vendeurs nets. C’est le cas d’Invitation Homes, le plus grand propriétaire de maisons unifamiliales aux États-Unis.which a vendu plus de logements (378) qu’il n’en a acquis (276) au 2e trimestre 2023. Il s’agit du troisième trimestre consécutif au cours duquel l’opérateur de location a été un vendeur net. S’agit-il d’un répit temporaire ou d’une pause institutionnelle prolongée ?

C’est temporaire. Ils ont fait une pause et ont continué à réduire leur portefeuille comme ils l’ont toujours fait. Pour Invitation Homes, 378 maisons sur 80 000 ne sont rien. Ils ont acheté des portefeuilles de manière stratégique et se sont lancés dans la construction de logements à louer. Je me souviens qu’il y a quelques années, Invitation Homes n’avait aucun intérêt pour BTR. Ils ont rapidement changé d’avis. Si les chiffres fonctionnent, ils sont acheteurs. Le marché de la revente, ainsi que les grands acheteurs, s’est arrêté. Les acheteurs individuels se portent bien et tentent de combler le manque d’achat et de réhabilitation des logements anciens.

Que faudrait-il qu’il se passe pour que l’on assiste à une nouvelle poussée de l’achat institutionnel de logements ?

La stabilisation des marchés de la dette, tout d’abord. D’autre part, l’offre de logements à la revente. Jusqu’à ce que le marché se débloque (taux), il faut qu’il y ait plus de maisons à acheter à grande échelle. Ceux qui ont une vision à long terme se préparent à acheter ; j’en suis certain. Les fournisseurs de contenu de YouTube ont beaucoup spéculé sur le fait que les grands investisseurs se débarrasseront des logements locatifs pour sortir du « commerce ». Cette hypothèse a été démentie à maintes reprises.

❤️️ Ca peut vous plaire aussi ❤️️ :  Les prévisions de FedEx déçoivent les investisseurs. L'action est en baisse.

Comment décririez-vous les différences actuelles entre le secteur de la location de maisons individuelles et celui de la construction de logements à louer ?

La dette est moins chère pour les BTR et ils peuvent créer leur offre. Par ailleurs, les grands opérateurs de logements multifamiliaux peuvent se familiariser avec le BTR et s’implanter dans l’espace de manière importante. D’un point de vue opérationnel, il est beaucoup plus facile à gérer que le SFR. L’espace SFR en site dispersé existera toujours. Avec plus de 15 millions de logements que les investisseurs institutionnels ont à peine touchés, il ne faut pas exclure l’espace SFR. Seules certaines personnes veulent vivre dans une communauté locative. Il y a quelque chose à dire sur le fait de vivre parmi des maisons occupées par leurs propriétaires. Pour toutes les raisons susmentionnées concernant l’offre, cette situation changera à un moment ou à un autre. Encore une fois, le besoin de location persistera pendant un certain temps. Le système de financement du logement est défavorable aux consommateurs.

Où voyez-vous les plus grandes opportunités au cours des cinq prochaines années dans ce domaine ?

Les opportunités sont nombreuses. Au fur et à mesure que l’espace évolue, les investisseurs institutionnels pourront de plus en plus investir par l’intermédiaire d’opérateurs locaux qui embauchent des vendeurs locaux. De nombreux marchés ont besoin d’un plus grand nombre de logements locatifs gérés de manière professionnelle, ce qui est difficile à atteindre pour les capitaux. Quelques groupes sont en train de créer des places de marché solides qui permettront d’y parvenir. Certains se concentrent sur les petits investisseurs, comme Roofstock. D’autres s’adressent à des investisseurs plus importants, comme Avenue One. Je suis également très intrigué par le secteur de l’investissement en capital immobilier. Dans les 1 à 3 prochaines années, ce secteur connaîtra une croissance exponentielle. La possibilité pour un propriétaire ou un investisseur de vendre son capital et de conserver le faible taux d’intérêt est énorme. Si l’on ajoute à cela les avantages fiscaux, je considère que cet espace est très prometteur. Des groupes tels que Bonus Homes pour les logements sociaux et Unlock pour les logements occupés par leur propriétaire vont faire de grands pas en avant. Certains groupes comme HEX sont en train de construire le marché pour soutenir ce qui pourrait être un grand gagnant.

L’achat institutionnel de logements est une part relativement petite du gâteau de l’achat par les investisseurs – sans parler du gâteau global de l’achat de logements – mais il est très scruté. Certains observateurs affirment que les entreprises institutionnelles contribuent à faire grimper les prix des logements. Comment réagissez-vous à ce type de plaintes ?

❤️️ Ca peut vous plaire aussi ❤️️ :  La frénésie boursière en Chine s'emballe dans l'espoir que le pire est passé

Je passe une grande partie de mon temps à essayer de démystifier les idées fausses à ce sujet. Comme je l’ai dit, il faut plus de logements. Chaque logement acheté par un acheteur enlève un logement à un locataire. Les logements locatifs existent depuis très longtemps et de manière importante. L’accession à la propriété est restée stable au cours des dernières années. Même s’il a augmenté considérablement au cours des dernières années. La démographie des locataires a également changé, avec des locataires qui gagnent plus d’argent et qui louent par choix. Cette évolution n’est pas le fruit du hasard. Elle a coïncidé avec la montée en puissance de l’investisseur institutionnel. Louer auprès d’un propriétaire professionnel donne la certitude que le logement sera vendu ailleurs que par le locataire. Croyez-le ou non, les investisseurs institutionnels répondent à un besoin en proposant aux locataires des logements bien entretenus et bien gérés. La plupart du temps, ces investisseurs prennent des logements anciens qui dépassent le seuil de réparation qu’un propriétaire est prêt à prendre en charge. En outre, les investisseurs institutionnels ne représentant qu’environ 3 % du parc de logements locatifs, il n’est pas logique qu’ils puissent faire évoluer le marché dans une large mesure. Il existe des marchés spécifiques à forte concentration. Le fait est qu’ils n’achèteraient le logement que si les chiffres fonctionnaient. Ils doivent fixer un loyer supérieur à ce que le marché acceptera. C’est ce que nous constatons régulièrement. Si vous demandez trop, le marché vous le dira.

Notre système de financement du logement est défaillant. Le besoin de logements ne fait qu’augmenter. Le marché du logement dans ce pays repose sur des investisseurs privés qui construisent de nouveaux logements et rénovent les anciens pour que les gens puissent y vivre. Une fois que cela aura changé, nous ne pourrons plus compter que sur ces investisseurs privés pour fournir des logements. Ils auront également droit au rendement du risque pour ce faire. Je dis tout cela alors que le petit investisseur domine le marché locatif unifamilial et qu’il le fera encore longtemps, contrairement au marché multifamilial, qui est institutionnalisé à environ 50 %. Je ne vois pas l’espace locatif unifamilial dépasser les 10 % avant longtemps. N’oubliez pas que les réglementations visant les grands investisseurs nuisent souvent aux petits investisseurs.

Vous voulez rester informé sur le marché du logement ? Suivez-moi sur Twitter à l’adresse suivante @NewsLambert.



Retour à l’accueil Worldnet

Mettre une note à ce post
Abonnez-vous à la newsletter (gratuit)

Rejoindre la newsletter gratuitement

OBTENEZ UN ACCÈS COMPLET EXCLUSIF AU CONTENU PREMIUM

SOUTENIR LE JOURNALISME À BUT NON LUCRATIF

ANALYSE D'EXPERTS ET TENDANCES ÉMERGENTES EN MATIÈRE DE PROTECTION DE L'ENFANCE ET DE JUSTICE JUVÉNILE

WEBINAIRES VIDÉO THÉMATIQUES

Obtenez un accès illimité à notre contenu EXCLUSIF et à nos archives d'histoires d'abonnés.

Contenu exclusif

Article récents

Plus d'articles