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L’effet de verrouillage du marché du logement est bien réel – il suffit de regarder cette carte

Pendant toute la durée du boom immobilier pandémique, les acheteurs ont saisi l’occasion d’obtenir des prêts hypothécaires à des taux très bas de 2 à 3 %, créant ainsi un tourbillon de transactions sur le marché du logement. Mais aujourd’hui, une frustration croissante s’infiltre dans le secteur, car ces taux autrefois si bas ont cédé la place à une dure réalité : des taux plus élevés et moins de transactions. La cause de cette évolution du marché du logement ? L’effet « lock-in », un terme qui fait tirer la sonnette d’alarme aux professionnels de l’immobilier et les amène à s’interroger sur les conséquences de ce changement brutal.

L’idée de l’effet « lock-in » est que les propriétaires sont réticents à vendre leurs biens et à acheter quelque chose de neuf, en raison du choc financier que représenterait la perte de leurs taux hypothécaires historiquement bas au profit d’un taux de 6 ou 7 %.

Sean Dobson, fondateur et PDG de la société immobilière Amherst, a peut-être le mieux résumé cette frustration lorsqu’il a déclaré a récemment tweeté: « Financement à 3% [mortgage rates] puis augmentation des taux à 6 [rates] revient à les brûler [the homes] du point de vue de l’offre ».

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M. Dobson, qui dirige l’un des plus grands propriétaires de maisons individuelles aux États-Unis, réagissait à une carte produite par la société Fortune (voir ci-dessous) montrant l’énorme déclin du nombre de maisons à vendre dans tout le pays.

Cet « effet de verrouillage » se produit à peu près partout. Les marchés résilients de la côte Est comme Richmond, Va. et Philadelphie ont vu les nouvelles inscriptions diminuer de 27 % et 26 %, respectivement, d’une année sur l’autre. Même Austin, un marché qui subit encore une correction des prix de l’immobilier, a connu une baisse de 31 % des nouvelles inscriptions sur realtor.com d’une année sur l’autre entre juin 2022 et juin 2023.

Selon Realtor.com, il y avait 26 % moins de maisons américaines mises en vente en juin 2023 qu’en juin 2022, et 28,9 % de moins qu’en juin 2019.

Pour mieux comprendre l’effet de verrouillage, il suffit de considérer le fait que 91 % des emprunteurs hypothécaires ont un taux d’intérêt inférieur à 5 %, dont 70,7 % ont un taux d’intérêt inférieur à 4 %. Pour ces propriétaires, il n’est tout simplement pas judicieux de vendre et d’acheter un bien immobilier à un taux hypothécaire de 6 ou 7 %.

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La quantité limitée de stocks arrivant sur le marché a alimenté la concurrence entre les acheteurs et provoqué une hausse des prix de l’immobilier au cours du premier semestre de l’année – la période la plus forte de l’année – sur la plupart des marchés. Les marchés du nord-est et du Midwest, en particulier, ont enregistré des hausses de prix plus importantes que prévu ce printemps.

Il y a cependant quelques exceptions.

Il suffit de jeter un coup d’œil sur le marché immobilier d’Austin pour constater qu’il se passe quelque chose d’inhabituel. Malgré une forte baisse de 31 % des nouvelles inscriptions (c’est-à-dire des maisons mises en vente au cours d’un mois donné), les prix des maisons à Austin sont toujours en baisse de 13 % par rapport au sommet, selon Black Knight. La raison de ce phénomène intrigant réside dans l’augmentation significative de l’offre globale sur le marché (c’est-à-dire les inscriptions actives) de 47 % d’une année sur l’autre, alors même que les nouvelles inscriptions ont diminué. Les prix des logements à Austin ont grimpé en flèche d’environ 60 % au cours des deux premières années de la pandémie, ce qui a provoqué un choc considérable en termes d’accessibilité lorsque les taux hypothécaires sont montés en flèche, entraînant un allongement de la durée de vie des logements sur le marché. Plutôt que d’assister à une ruée des vendeurs, Austin connaît un effet d’accumulation, qui fait baisser les prix des logements alors même que la plupart des marchés repartent à la hausse.

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