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Le promoteur de Westown, qui a dépensé 15 milliards de rands, parie sur le “retour du KZN”.

Vous pouvez également écouter ce podcast sur iono.fm ici.

Près de deux ans se sont écoulés depuis les émeutes dévastatrices du KZN qui ont choqué l’Afrique du Sud et le monde entier. Mais comment se porte le KwaZulu-Natal ? La confiance des investisseurs s’est-elle rétablie, et qui sont ces investisseurs ?

Comme il s’agit d’un podcast sur l’immobilier, Carlos Correia, PDG de Fundamentum Property Group, nous parle du développement de la mini-ville à usage mixte de Westown au KwaZulu-Natal, d’une valeur de 15 milliards de rands, dont la construction de la première phase a commencé l’année dernière.

Correia est le fondateur du groupe, qui est un important promoteur et investisseur immobilier non coté, principalement dans le domaine de la vente au détail ou des centres commerciaux. Il est également à l’origine du méga-développement de Westown, l’un des plus grands projets immobiliers en cours en Afrique du Sud, qui a été lancé non seulement après les émeutes mais aussi après les inondations du KwaZulu-Natal de l’année dernière.

Carlos Correia, PDG de Fundamentum Property Group, explique le contexte du développement mixte de Westown lors d’une visite du vice-président Paul Mashatile. Image : Fourni.

Points forts

Fundamentum a lancé le déploiement de l’infrastructure pour son projet Westown à Shongweni, à l’ouest de Durban, dont nous avons parlé en septembre 2022. Mais ce projet est en gestation depuis des années. Expliquez-nous comment le groupe s’est impliqué dans ce projet sur les terres de Tongaat Hulett.

“L’achat initial de cette parcelle de terrain dans l’Outer West, à Shongweni, remonte à 2016. À l’époque, nous achetions 85 000 mètres carrés en vrac, et l’objectif était de construire un centre commercial régional.

“Nous avons ensuite dû nous soumettre à diverses exigences légales et, en 2019, Tongaat Hulett avait obtenu tous ses droits, Spluma [Spatial Planning and Land Use Management Act] avait été approuvé, et ils ont ensuite obtenu l’approbation pour environ 515 000m2 de ce nœud à développer”.

“Lorsque nous avons acheté la partie initiale, l’intention a toujours été de faire ce que nous savons le mieux faire, c’est-à-dire le développement de la structure supérieure, et Tongaat viendrait avec nous et développerait cette nouvelle ville à l’extérieur de l’ouest, comme ils ont développé tous les autres quartiers de Durban jusqu’à la côte nord…”

“Je pense que nous sommes tous conscients de ce qui est arrivé à Tongaat Hulett à partir de 2019. Malheureusement, ils ont dû faire face à certaines difficultés, et cela est devenu un véritable défi pour nous aussi. C’est le seul problème que nous avons rencontré.

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“Ensuite, un produit appelé Covid est arrivé en 2020 ou 2021, et nous avons dû revoir l’ensemble de notre investissement. Ce qui en est ressorti [is that] il y a toujours une opportunité, et nous avons réalisé que nous devions commencer à nous engager avec Tongaat Hulett parce que le meilleur exemple que je puisse utiliser, c’est que c’est comme essayer de développer un centre commercial Gateway à Umhlanga, et personne d’autre ne met en place l’infrastructure pour le reste de la propriété à développer, ou les terres environnantes”.

Les malheurs de Tongaat

“C’est devenu un véritable défi, car Tongaat Hulett n’était pas en position financière de le faire.

“Après une longue période de négociations avec Tongaat Hulett, nous avons décidé d’acquérir les droits de développement qui entourent l’achat initial des 85 000 premiers millions d’euros.2. Nous avons donc fini par acheter quelque 430 000 mètres carrés supplémentaires et les droits de développement”.

“Le meilleur exemple que je puisse donner à vos auditeurs est qu’il s’agissait d’un modèle copier-coller de Waterfall [City]. Il n’y avait pas vraiment de différence. Tongaat Hulett possédait simplement la terre [in Shongweni].”

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“Nous avons acheté les droits de développement [as had been done] il y a de très nombreuses années, lorsque la famille Mia possédait la propriété et le terrain [in Waterfall Gauteng], ce qui est encore le cas aujourd’hui, et qu’Atterbury a acheté les droits de développement [through Attacq]. Nous sommes donc passés d’une volonté de développer un centre commercial régional d’environ 72 000m2 En 2019 – et nous étions déjà bien pré-loués à ce moment-là – nous devrons réévaluer l’ensemble du projet. [Westown] développement”.

“Avec le recul, pour être honnête, c’était peut-être aussi une bénédiction pour nous. Oui, cela remonte à un certain temps que nous avons été impliqués dans ce projet et dans le voyage que nous avons fait à Tongaat Hulett.”

Où en est le projet dans son ensemble ? Les principales infrastructures sont-elles en place et la construction du centre commercial régional, qui est le point d’ancrage du développement, a-t-elle commencé, comme vous l’avez dit, à l’instar de Waterfall à Gauteng ?

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“Je pense que l’une des choses que nous devions régler était l’infrastructure de base, car Tongaat Hulett n’était pas en mesure de le faire. Nous avions alors acquis les droits de développement – et notre relation avec eThekwini [municipality] remonte à de très nombreuses années. Nous avons développé des projets importants dans certaines zones défavorisées d’eThekwini, et nous avons dû faire appel à la ville pour nous aider”.

“Même si la ville avait ses propres défis à relever, elle avait aussi accès au financement national des infrastructures. En août de l’année dernière, nous avons fini par signer un ARM [mutual recognition agreement] avec eThekwini”.

“L’ARM était de 733 millions de rands, alors que la ville [of Durban] investit près de 600 millions de rands et nous investissons encore 133 millions de rands dans l’infrastructure en vrac.”

“Il s’agit probablement de l’infrastructure initiale nécessaire pour débloquer ce que vous appelez le centre commercial, qui s’appelle Westown Square.”

“Cette infrastructure a fait l’objet d’un appel d’offres. Nous avons ensuite désigné Stefanutti Stocks et, à la fin de l’année dernière, Stefanutti Stocks a commencé à s’occuper de l’infrastructure de base. Actuellement, les routes sont en cours d’aménagement ; [there’s] une route appelée Kassier Road qui traverse l’ouest”.

“Il y a également un financement pour les travaux de traitement de l’eau. Nous avons constaté que l’Outer West était vraiment mal desservi et que nous avions donc besoin d’une infrastructure de masse. La ville a pu obtenir une partie de ce financement auprès de l’infrastructure nationale… Nous construisons actuellement une installation de traitement de l’eau”.

“Il y a également eu un approvisionnement en eau en vrac [where] nous avions besoin de plus de pression. La ville est donc intervenue sur ce point. Et il y a eu l’électricité, qui est déjà en place. Je dois donc féliciter la municipalité ou la ville de Durban et eThekwini pour l’engagement dont elles ont fait preuve pour faire avancer ce projet car, de toute évidence, la confiance des investisseurs était un peu faible l’année dernière.

Quand la construction du centre commercial doit-elle commencer ? Veuillez également mettre en évidence certaines des caractéristiques clés et des locataires retenus pour le centre commercial.

Tout à l’heure, j’ai mentionné le mot “recul” et peut-être la difficulté que représentait Covid pour tout le monde, ainsi que les émeutes qui ont eu lieu dans notre province. Mais avec le recul, nous avons également pu reconsidérer le commerce de détail.”

“Pour répondre à la première partie de votre question, nous avons [have] avons déjà attribué le contrat à Stefanutti Stocks Building. Ils construisent sur place depuis deux mois. Il est prévu que [the mall’s] l’ouverture aura lieu le 27 mars 2025.

“Au moment où nous parlons, il y a déjà beaucoup d’activité sur le site avec la construction de Westown Square.

“Quand je parle de recul, je pense que ceux qui ont passé suffisamment de temps dans l’immobilier et dans le commerce de détail – comme je le fais depuis près de 30 ans – se rendront compte que le commerce de détail était en train de changer fondamentalement avant Covid. Je pense que les détaillants [and] nous, en tant que promoteurs, en étions conscients, et je pense que Covid a peut-être accéléré notre façon d’envisager le commerce de détail”.

L’avenir du commerce de détail

“L’une des choses que nous avons faites, parce que nous avons désigné deux cabinets d’architectes pour Westown Square – Boogertman + Partners et MDS, basé à Johannesburg – a été de commencer à dialoguer avec les détaillants et de leur demander comment ils voyaient l’avenir du commerce de détail après Covid”.

C’était un voyage assez intéressant parce qu’une grande partie des commentaires que nous avons reçus…”. [made us realise] nous ne pouvions plus faire un centre commercial régional de cette taille, et nous avons dû le réduire. Aujourd’hui, à l’heure où je vous parle, il s’agit d’un centre commercial de 50 000 mètres carrés.2 [mall].

Je déteste utiliser le mot “centre commercial” car ce n’est pas un centre commercial ; il s’agit d’une expérience de shopping dans la rue, car elle n’est pas couverte.

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“Il ne s’agit pas d’un centre commercial régional traditionnel. Il est un peu différent parce que les locataires nous disent que dans la zone où nous nous trouvons, ils veulent un peu plus d’ouverture et plus de commerces de proximité. C’est ce que nous avons fait. Nous avons pu travailler avec certains de ces locataires qui s’étaient déjà engagés ; c’est pourquoi nous construisons maintenant Westown Square de la manière dont il a été conçu.

“L’autre partie de la question concernait les locataires. Je pense que le commerce de détail est assez solide. Je pense que les Sud-Africains sont robustes, mais le commerce de détail l’est tout autant. Je suis toujours étonné. Je suis votre podcast [and] les articles sur la façon dont le commerce de détail rebondit – et oui, il y a parfois des défis à relever.

“Aujourd’hui, nous avons des problèmes avec l’électricité et cela a un impact sur les résultats de chaque société propriétaire.

“Mais la réalité, c’est que les détaillants continuent à faire du commerce et à rechercher la croissance. Nous avons eu la chance [to be] de nous développer dans une zone qui était peut-être un peu mal desservie en termes de besoins. [and] ce que nous pensions pouvoir apporter au marché”.

“Nous avons eu la chance de ne pas être le genre de promoteur qui se contenterait de développer un centre commercial et qui, une fois celui-ci achevé, n’investirait plus dans la région. En fait, nous ne sommes pas seulement les promoteurs de Westown Square, nous sommes les promoteurs de Westown. J’aime utiliser des exemples : c’est comme si vous possédiez le Mall of Africa et que vous possédiez également Waterfall.

“Nous avons donc eu la chance de pouvoir concevoir et examiner notre éventail de locataires d’un œil différent. Nous avons été en mesure d’envisager un rendement plus agressif et d’obtenir la bonne combinaison de locataires. Et oui, comme nous en parlons aujourd’hui, il y aura un Checkers Hyper, un magasin de 8 500m2 Hyper. En plus de cela, ils apportent toutes leurs autres marques, les marques de plein air, Checkers Little Me, Uniq Clothing, Petshop, et les magasins d’alcool. Pick n Pay s’y trouve également, ainsi qu’un magasin d’alimentation.

“Nous sommes actuellement en pourparlers avec Woolworths pour les faire venir. Nous aurons donc trois grandes enseignes alimentaires.”

“Du point de vue de la mode, nous avons fait venir le Retailability Group, qui est basé dans le KZN. Il nous tient donc à cœur de faire venir autant d’entreprises locales que possible. [as possible] dans cet espace de vente au détail. Le groupe Mr Price et le groupe Dis-Chem sont venus, Pepkor aussi, [as have] Clicks et le groupe Foschini”.

“Nous en sommes aux dernières étapes des négociations finales avec Truworths et H&M …”

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Qui sont vos partenaires et co-investisseurs dans le développement de Westown ?

“L’histoire de notre société remonte au milieu des années 1990, lorsque Mlungisi Hlongwane et moi-même avons créé la société et que nous avons investi dans la société Vukile [Property Fund] de 2005 à 2011.

“L’histoire est donc [that] Fundamentum a vu le jour en 2012, après que Mlungisi et nous-mêmes nous soyons retirés de Vukile par l’intermédiaire d’un véhicule appelé Lazarus Capital”.

“Nous cherchions vraiment à nous concentrer davantage sur le KZN à l’époque, bien que nous possédions encore des actifs à Gauteng et dans l’État libre.”

“Mais en réalité, nous voulions passer plus de temps sur un marché où nous comprenions d’où nous venions. Nous comprenions l’aspect social du KZN, nous comprenions l’environnement politique, nous comprenions l’environnement économique.”

“En 2012, les frères Bergsma [Sean and Donavan] qui possédaient une société appelée Ignition – à l’époque, nous avions développé pour eux, [and] nous avons eu une réunion au sujet de la création d’un fonds immobilier privé. C’est ainsi que Fundamentum a vu le jour”.

“L’un des partenaires a émigré au Royaume-Uni, mais aujourd’hui les actionnaires de Fundamentum sont Sean et Donovan Bergsma et moi-même. Nous sommes les trois actionnaires de Fundamentum.”

“En ce qui concerne le développement de Fundamentum dans l’Outer West, à Westown, nous avons un groupe d’autonomisation qui détient 12,5 % et qui s’appelle OuterWest Investments … Il est dirigé par le Dr Nomzamo Tutu et Senzo Masengemu.

“Ils sont partenaires de Westown Square. Nous avons également des partenaires dans d’autres projets que nous réalisons, avec lesquels nous nous associerons lorsque nous débloquerons d’autres parties de Westown.”

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Pourquoi l’ouest de Durban ? Pourquoi KZN ? Il est clair que le groupe a la confiance des investisseurs dans la province malgré les problèmes auxquels la province a été confrontée ces deux dernières années, en particulier les émeutes du KZN où les sociétés immobilières, en particulier, ont été durement touchées… Je sais que vous faites partie du groupe de travail sur le KZN. Campagne KZN Comeback.

“Je pense qu’il faut toujours regarder Fundamentum et les fondamentaux, et la réalité est que KZN est toujours le deuxième contributeur économique au PIB de l’Afrique du Sud après Gauteng. Je pense que nous avons la deuxième plus grande population, et beaucoup d’entreprises sont encore investies ici”.

“Oui, les émeutes ont été absolument préjudiciables à la confiance des investisseurs, mais il y a des entreprises, des entreprises nationales, qui sont toujours basées ici – Aspen, Unilever, Derivco. Je pourrais continuer. M. Price, Grindrod.”

“Ces entreprises sont toujours investies ici. Je pense que les émeutes ont été une très, très triste [event] de la province. Mais nous sommes sortis des émeutes, à mon avis, et nous avons [thought] comment améliorer les choses ? Comment renverser la situation là où les gens se disent que le KZN n’est pas un endroit où investir ?

“Nous avons adopté un point de vue différent. Nous voyons une opportunité. Nous pensons que la ville veut des investissements … Je pense que si vous regardez l’investissement le plus important que la ville a fait dans l’infrastructure, vous verrez qu’il s’agit d’une opportunité pour la ville. [it] c’était à l’époque de la Coupe du monde. Si l’on considère les investissements actuels, il faut soutenir la ville lorsqu’elle dit “Bon retour…”.

La confiance des investisseurs

“Nous ne sommes jamais partis. Nous avons toujours été ici. Il y a beaucoup, beaucoup d’entreprises qui sont ici. Je parle de la confiance des investisseurs dans le KZN, et j’aimerais peut-être mettre au défi n’importe lequel de mes collègues de l’immobilier de me dire s’ils ont une confiance absolue dans les autres provinces où ils vivent – parce que nous avons tous nos défis à relever.”

“La réalité, c’est la façon dont vous gérez ces défis et dont vous travaillez main dans la main avec les communautés et avec vos partenaires dans la région. Nous croyons toujours fermement au KZN.”

“Lorsque l’on travaille dans l’immobilier depuis suffisamment longtemps et que l’on a vu tous ces creux et tous ces cycles, la valeur de l’immobilier en Afrique du Sud a toujours suivi une trajectoire relativement raisonnable. Nous croyons donc toujours en KZN, nous avons une grande foi en KZN et nous continuerons à investir dans cette région.”

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Westown ne se résume pas au méga-centre commercial Westown Square. À quoi d’autre peut-on s’attendre dans le cadre de l’offre immobilière à usage mixte de Westown au cours de la phase de développement des 10 à 15 prochaines années ?

“Notre activité s’inscrit dans le long terme. Je suppose que pour nous, le court terme est de cinq ans, le moyen terme de 10 ans et le long terme de 15 à 25 ans. Donc, à court terme, ce que nous essayons de faire à Westown, c’est d’obtenir le Westown Square – et c’est ce qui est en train d’être construit, évidemment [with] son infrastructure – en place”.

“Cela peut ensuite être soutenu par un certain nombre d’espaces et d’expériences interconnectés.

“Et c’est pourquoi une licence d’hôpital a été accordée.”

“Il y a l’entreposage et la logistique, et nous sommes en pourparlers avec un groupe de vente au détail assez important, coté en bourse, pour savoir comment nous allons gérer la logistique et l’entreposage. Il y a des activités commerciales. Il y a une énorme composante résidentielle, et nous sommes actuellement en pourparlers avec un très, très grand acteur de l’immobilier pour investir dans Westown Square.

“Il est donc très important pour nous d’avoir ces zones interconnectées, car Westown n’est pas un lieu de vente au détail. En fait, nous sommes peut-être un peu différents. Je pense que le succès de Waterfall était basé sur le fait que la composante résidentielle venait en premier et que la composante commerciale suivait.

“La différence avec nous est que nous avons déjà une grande composante résidentielle dans l’Outer West, et la réalité est que la population de l’Outer West a augmenté d’environ 6 % par an au cours des neuf dernières années.”

“Nous avons donc cette croissance démographique, nous avons ces maisons qui sont là, mais nous voulons en ajouter d’autres pour qu’à terme l’Outer West devienne un développement urbain intégré et non plus divisé par la N3, parce que nous sommes juste à côté de l’autoroute nationale N3.”

Écouter l’épisode complet ici.

Vous pouvez également écouter les épisodes précédents de The Property Pod ici.

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