Après quelques années tumultueuses marquées par des taux de vacance élevés, le secteur de l’immobilier commercial connaît une période de croissance rapide et de changement alors que de plus en plus d’industries reprennent leurs opérations normales et que les travailleurs retournent au bureau.
Et malgré la volatilité économique et les perturbations causées par les délestages continus, les trois classes de propriétés commerciales – bureaux, commerces de détail et industriels – connaissent une demande accrue.
Dans ce contexte, les propriétaires d’immeubles commerciaux doivent suivre le rythme et s’adapter aux exigences changeantes des locataires dans une ère post-Covid-19.
Qu’est-ce qui est tendance dans le secteur des bureaux ?
Dans le secteur des bureaux, Johannesburg a été le nœud économique le plus touché pendant la pandémie, mais nous constatons maintenant que les locataires qui ont précédemment réduit leur emprise ou mis fin à leurs baux cherchent à nouveau de l’immobilier de qualité pour accueillir leur effectif à part entière.
Les délestages continus ont joué un rôle clé dans le retour des gens au bureau. Bien que certains employés disposent de solutions énergétiques de secours à domicile à long terme, beaucoup n’en ont toujours pas, en grande partie pour des raisons de coût.
Dans les zones où il y a une demande accrue pour des espaces de qualité de grade A, comme Rosebank (Johannesburg) et le CBD du Cap, les propriétaires ont l’avantage en raison d’une rareté de l’offre.
Cela a donné lieu à une progression naturelle des loyers, offrant aux propriétaires un certain soulagement post-Covid-19 et compte tenu des coûts croissants auxquels nous sommes actuellement confrontés. Les incitations offertes aux locataires auparavant commencent également à disparaître.
Les secteurs financier, juridique, d’assurance et de santé sont parmi les principaux moteurs de la demande et prennent « de l’espace » dans tout le pays.
Le marché des bureaux de premier ordre de Johannesburg a regagné une part importante du terrain au cours des trois derniers trimestres, avec une baisse substantielle des taux de vacance. Les industries financière, juridique et d’assurance sont fortement tributaires du travail en personne pour des raisons réglementaires et de sécurité, créant ainsi la nécessité d’espaces suffisamment grands pour accueillir de nombreux employés.
Qu’est-ce qui est tendance dans les propriétés industrielles ?
Les propriétés industrielles continuent de dominer le marché de l’immobilier commercial en Afrique du Sud. Ce secteur a signalé le moins de taux de vacance pendant la pandémie en raison de l’accent accru mis sur la logistique, la chaîne d’approvisionnement et l’entreposage.
Galetti Corporate Real Estate a constaté une augmentation de la demande pour des propriétés de construction spécifique dans des zones telles que Linbro Park et Longmeadow sur l’artère R21 et Jet Park. Le vide laissé par les propriétaires terriens qui n’ont pas développé pendant les années Covid-19 a créé une demande pour des centres de distribution de bonne qualité couplée à la montée du commerce électronique.
Le célèbre FPI (Fonds de placement immobilier) Fortress a achevé des propriétés de construction spécifique d’une superficie de 20,000m² dans la région, tandis que Equites et Zenprop ont achevé respectivement 8300m2 et 3000m2.
Les locataires sont à l’origine de la demande dans ce point chaud de Gauteng et la plupart d’entre eux recherchent des espaces d’entrepôt de qualité de grade A. La demande de propriétés industrielles signifie que les propriétaires ont l’avantage dans cette catégorie de propriétés. Des développements sont construits et loués à des positions stratégiques pour une croissance à long terme. Ici, les locataires peuvent facilement passer des mini-unités à des unités de taille moyenne, puis à des bâtiments indépendants, ce qui en fait une zone attrayante pour l’investissement.
Les prix des loyers ont considérablement augmenté, avec une augmentation des coûts de construction de plus de 50% au cours des dernières années. Cette catégorie de propriété s’est essentiellement évincée elle-même et ne peut pas rivaliser avec le prix des propriétés existantes. »
Justin Thom est directeur chez Galetti Corporate Real Estate.
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