Au début de l’année 2023, le marché du logement américain a retrouvé ses marques dans de nombreuses régions, atteignant un semblant de stabilité après avoir subi une légère correction des prix au cours du second semestre 2022. Une combinaison de facteurs, notamment des taux hypothécaires passant sous la barre des 6,5 %, une pénurie de logements disponibles à la vente et la hausse saisonnière de la demande au début du printemps, ont contribué à ce nouvel équilibre.
Cependant, alors que le marché du logement se prépare à la période traditionnellement calme de l’automne et de l’hiver, les professionnels de l’immobilier surveillent de près la réapparition d’une menace familière : les taux hypothécaires de 7 %.
Mardi, le taux moyen d’un prêt hypothécaire fixe à 30 ans est remonté à 7,13 %. Ce chiffre contraste fortement avec les jours plus ensoleillés de février, lorsque le taux hypothécaire fixe moyen à 30 ans est descendu jusqu’à 5,99 %. Ce dernier bond place les taux d’intérêt à un niveau élevé. taux hypothécaires juste en dessous du pic de 7,37 % atteint en octobre dernier.
Si l’on considère les prix actuels des logements et les niveaux de revenus, de la Banque fédérale de réserve d’Atlanta estiment que l’accessibilité, ou plutôt le manque d’accessibilité, atteint des niveaux comparables au pic de la bulle immobilière lorsque les taux hypothécaires approchent les 7 %.
Cette résurgence soudaine des taux hypothécaires à 7 % soulève une question pressante qui plane désormais sur le marché du logement : Sommes-nous prêts pour une reprise des baisses mensuelles des prix de l’immobilier, en particulier au moment où le marché entre dans la période historiquement calme de l’automne et de l’hiver ? Après que les prix de l’immobilier aux États-Unis, tels qu’ils sont suivis par le Case-Shiller National Home Price Index, a baissé de 5,1% entre juin 2022 et janvier 2023l’indice a rebondi avec vigueur, affichant une hausse de 4,2 % entre février 2023 et mai 2023.
Les économistes du secteur du logement sont assez divisés sur la question de savoir si la récente hausse des taux hypothécaires fait courir au marché du logement le risque d’une nouvelle baisse des prix de l’immobilier. Les économistes d’entreprises telles que Morgan Stanley, Moody’s Analyticset Freddie Mac s’attendent à ce que les prix nationaux de l’immobilier baissent suffisamment au cours du second semestre 2023 pour effacer tous les gains nationaux enregistrés au cours du premier semestre de l’année. Les économistes immobiliers de Capital Economics pensent également que les baisses de prix des logements d’un mois sur l’autre sont sur le point de reprendre.
Par ailleurs, les économistes de l’AEI Housing Center, de Zillow et de CoreLogic estiment que les prix des logements aux États-Unis ont atteint leur niveau le plus bas. À leurs yeux, le manque de logements à vendre – qui, selon Realtor.com, était en juin 2023 inférieur de 49,7 % aux niveaux de juin 2019 – suffira à empêcher de nouvelles baisses des prix de l’immobilier, même si les taux hypothécaires restent élevés pendant une période prolongée.
Alors que l’accessibilité au logement s’est considérablement détériorée, les économistes de l’AEI Housing Center affirment que les observateurs devraient se rappeler que le marché du travail résilient – qui stimule un taux d’intérêt historiquement bas – est un facteur important de la croissance économique et de la création d’emplois. 3,6 % de taux de chômage-soutient également la croissance des prix de l’immobilier au niveau national.
N’oubliez pas que lorsqu’un groupe comme Morgan Stanley ou CoreLogic parle de “prix des logements aux États-Unis”, il s’agit d’un agrégat national. Au niveau régional, la situation peut varier, certains marchés en surchauffe comme Austin continuant à chuter tandis que des marchés relativement plus abordables comme Scranton continuent à progresser.
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