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Le boom de la construction d’appartements contribue à réduire les loyers, mais tous les locataires n’en profitent pas.

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LOS ANGELES (AP) – Si l’on considère les choses dans leur ensemble, les locataires américains semblent enfin bénéficier d’un certain soulagement, en partie grâce au plus grand boom de la construction d’appartements depuis des décennies.

Le loyer médian n’a augmenté que de 0,5 % en juin, d’une année sur l’autre, après avoir baissé en mai pour la première fois depuis que la pandémie a frappé les États-Unis. Certains économistes prévoient que les loyers américains seront en légère baisse cette année, après avoir augmenté de près de 25 % au cours des quatre dernières années.

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Un examen plus approfondi montre toutefois que cette tendance ne sera probablement pas d’un grand réconfort pour de nombreux locataires américains qui ont dû consacrer une part de plus en plus importante de leurs revenus à leurs paiements mensuels. Dans des villes comme Cincinnati et Indianapolis, les locataires subissent encore des augmentations de 5 % ou plus. La plupart des nouvelles constructions sont situées dans quelques zones métropolitaines seulement, et beaucoup de ces nouveaux logements sont des appartements de luxe, dont le prix de location est bien supérieur à 2 000 dollars.

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Le loyer médian aux États-Unis est passé de 1 629 $ en juin 2019 à 2 029 $ en juin dernier, selon la société d’annonces locatives Rent, qui suit les loyers dans 50 des plus grandes zones métropolitaines américaines. La demande d’appartements a explosé pendant la pandémie, car les personnes qui pouvaient travailler à distance cherchaient plus d’espace ou décidaient de déménager dans une autre partie du pays.

Les fortes augmentations de loyer ont laissé des locataires comme Melissa Lombana, une enseignante de lycée qui vit dans la ville de Miramar, au sud de la Floride, avec de moins en moins de revenus à dépenser pour d’autres besoins.

Le loyer de son appartement d’une chambre à coucher a augmenté de 13 % l’année dernière pour atteindre 1 700 dollars. Il a encore augmenté de 6 % pour atteindre 1 800 dollars ce mois-ci lorsqu’elle a renouvelé son bail.

“Même le montant de 1 700 dollars était exagéré pour moi”, a déclaré Mme Lombana, 43 ans, qui complète ses revenus d’enseignante par un emploi secondaire consistant à effectuer des tests éducatifs. “Dans un an, je ne pourrai plus me permettre de vivre ici.

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Le loyer de Mme Lombana absorbe désormais près de la moitié de ses revenus mensuels. Cela la place dans une catégorie appelée “cost-burdened” par le ministère américain du logement et du développement urbain, désignant les ménages qui consacrent 30 % ou plus de leurs revenus au loyer. L’année dernière, le ratio moyen loyer/revenu par ménage a atteint 30 %. En mars dernier, il était de 29,6 %.

Lombana n’a pas eu de chance de trouver un appartement plus abordable. Bien que le sud de la Floride soit l’une des régions métropolitaines où la construction d’appartements est en hausse, les logements sont pour la plupart haut de gamme et ne constituent pas une option viable.

Ce scénario se répète dans tout le pays. Les promoteurs se hâtent d’achever des projets qui avaient été lancés lors de la flambée de la demande de logements locatifs à l’époque de la pandémie, ou qui étaient restés en suspens en raison de retards dans l’approvisionnement en équipements et en matériaux de construction. Près de 1,1 million d’appartements sont actuellement en construction, selon l’observatoire de l’immobilier commercial CoStar, un rythme inégalé depuis les années 1970.

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L’augmentation de l’offre d’appartements tend à modérer les hausses de loyer au fil du temps et peut donner aux locataires plus d’options quant à leur lieu de résidence. Mais plus de 40 % des nouvelles locations qui seront achevées cette année seront concentrées dans une dizaine de zones métropolitaines à forte croissance de l’emploi, dont Austin, Nashville, Denver, Atlanta et New York, selon Marcus & Millichap. Dans de nombreuses régions, l’augmentation du stock global sera à peine perceptible.

Même dans les métropoles où il y aura une augmentation notable des appartements disponibles, comme à Nashville, la plupart seront dans la catégorie luxe, où les loyers sont en moyenne de 2 270 $, au niveau national. Selon Jay Lybik, directeur national des analyses multifamiliales chez CoStar, environ 70 % du nouveau parc locatif appartiendra à la catégorie luxe.

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Selon les experts du secteur et les économistes, il est peu probable que la plupart des locataires bénéficient d’une réduction de loyer suffisante pour faire la différence.

“Je pense que nous sommes dans une période de stagnation des loyers pendant 12 ou 18 mois, mais il ne s’agit certainement pas d’une baisse importante”, a déclaré Hessam Nadji, PDG de la société d’immobilier commercial Marcus & Millichap.

“Nous construisons un nombre record d’unités sur plusieurs décennies”, a déclaré Nadji. “Cela va entraîner un certain ralentissement et quelques poches de surconstruction, mais cela ne va pas résoudre fondamentalement la pénurie de logements ou le problème de l’accessibilité pour les locataires à travers les États-Unis.

La flambée des loyers a empêché les travailleurs de suivre le rythme de l’inflation, malgré les solides gains salariaux enregistrés ces dernières années, et a exacerbé une tendance à long terme. Entre 1999 et 2022, les loyers américains ont grimpé de 135 %, alors que les revenus ont augmenté de 77 %, selon les données de Moody’s Analytics.

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Realtor.com prévoit que les loyers baisseront en moyenne de 0,9 % cette année. Cependant, bien qu’en baisse au niveau national, les loyers continuent d’augmenter sur de nombreux marchés à travers le pays, en particulier ceux où l’embauche reste soutenue.

Dans la région métropolitaine de New York, le loyer médian a augmenté de 4,7 % en juin par rapport à l’année précédente pour atteindre 2 899 $, selon Realtor.com. Dans le Midwest, les loyers ont augmenté de 5,6 % dans la région métropolitaine de Cincinnati pour atteindre 1 188 $, et de 6,9 % pour atteindre 1 350 $ dans la région métropolitaine d’Indianapolis.

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Le pic actuel de la construction d’appartements ne suffira pas à résoudre le problème du coût de la location pour de nombreux Américains.

“Pour le reste des années 2020, les loyers vont continuer à augmenter parce que les millennials sont une génération très nombreuse et que nous sommes très loin de pouvoir construire des logements pour cette génération”, a déclaré Daryl Fairweather, économiste en chef chez Redfin. “Il faudra de nombreuses années de construction neuve pour construire des logements adéquats pour les millennials.

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Le plus grand défi consiste à construire davantage de logements pour la main-d’œuvre, car le coût du terrain, de la main-d’œuvre et de la procédure d’approbation gouvernementale incite les promoteurs à construire des immeubles d’appartements de luxe.

L’augmentation de l’offre de logements locatifs à prix modérés permettrait d’alléger la pression exercée par le grand nombre de nouveaux appartements destinés aux locataires à revenus élevés, “même si des subventions supplémentaires seront nécessaires pour rendre les logements abordables pour les ménages aux revenus les plus faibles”, ont écrit des chercheurs du Joint Center for Housing Studies de l’université de Harvard dans un rapport récent.

Malgré le recul général des loyers aux États-Unis, Joey Di Girolamo, de Pembroke Pines, en Floride, craint d’être confronté à de nouvelles hausses brutales dans les années à venir.

L’année dernière, ce concepteur de sites web a quitté un appartement de deux chambres et deux salles de bain qu’il louait pour 2 200 dollars par mois afin d’éviter une augmentation de 600 dollars par mois. Cette année, son loyer a augmenté de 200 dollars, soit une hausse de près de 10 %.

“J’ai été sidéré”, a déclaré M. Di Girolamo, 50 ans. “Je redoute ce que sera la situation l’année prochaine, mais surtout dans trois ou quatre ans.

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