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La “réinitialisation” du marché immobilier par la Fed n’est pas près de s’arrêter – 5 choses à savoir d’ici 2023

“Nous avons du chemin à parcourir, nous avons du terrain à couvrir avec les taux d’intérêt avant d’atteindre ce niveau de taux d’intérêt qui est suffisamment restrictif… nous allons maintenir le cap jusqu’à ce que le travail soit fait”, a déclaré Powell aux journalistes après avoir dévoilé la quatrième hausse consécutive de trois quarts de point du taux directeur de la Fed. Taux des fonds fédéraux.

Ce n’est pas exactement ce que les constructeurs et les courtiers en prêts hypothécaires espéraient entendre.

D’un côté, cette dernière hausse ne devrait pas envoyer de signaux d’alarme. taux hypothécaires-que les marchés financiers fixent en prévision des changements anticipés des conditions financières. D’un autre côté, cette nouvelle hausse des taux signifie également que les marchés financiers ne sont pas prêts de faire chuter les taux hypothécaires.

Au cours de la conférence de presse, M. Powell a reconnu que la poursuite du resserrement quantitatif signifiait que le marché immobilier américain allait souffrir davantage.

“Le logement est considérablement affecté par ces taux plus élevés”, a déclaré Powell aux journalistes. “Le marché du logement doit retrouver un équilibre entre l’offre et la demande. Nous sommes bien conscients de ce qui se passe là-bas”.

Qu’est-ce que cela signifie exactement ?

Pour avoir une meilleure idée de la direction que pourrait prendre le ralentissement du marché immobilier en 2023, plongeons plus profondément dans les récents commentaires de la Fed. Voici les cinq principaux points à retenir.

1. La “remise à zéro” du marché immobilier par la Fed nous a fait entrer dans une “période difficile”. [housing] correction”.

En juin, Powell a déclaré aux journalistes que le marché du logement américain devait être “réinitialisé”.

“Nous avons vu [home] Nous avons vu les prix augmenter très, très fortement au cours des deux dernières années. Donc cela change maintenant… Je dirais que si vous êtes un acheteur, quelqu’un ou un jeune qui cherche à acheter une maison, vous avez besoin d’un peu d’expérience…”. reset. Nous devons revenir à un endroit où l’offre et la demande sont à nouveau réunies, où l’inflation est à nouveau faible et où les taux hypothécaires sont à nouveau bas”, a déclaré M. Powell aux journalistes cet été.

À l’époque, M. Powell a admis qu’il n’était pas certain de l’impact de la “remise à zéro” sur les prix des logements. Cependant, lors de la réunion de septembre, M. Powell a reconnu que les mesures prises par la Fed avaient entraîné le marché immobilier américain dans une “correction difficile”.

Selon l’économiste en chef de Moody’s Analytics, Mark Zandi, une correction du marché immobilier est une période pendant laquelle le marché immobilier américain – qui a été fixé à des taux hypothécaires de 3 % – s’efforce d’atteindre l’équilibre face à la flambée des taux. Contrairement au marché boursier, les corrections du marché immobilier sont ressenties de manière plus aiguë par une forte baisse des ventes de logements. Cela dit, M. Zandi estime que cette correction exercera également une pression à la baisse sur les prix des logements.

2. Les prix des logements américains baissent pour la première fois depuis 2012 – la Fed dit que cela pourrait se transformer en une baisse ” matérielle “….

En juin, Powell a déclaré qu’il n’était “pas sûr” que la flambée des taux hypothécaires se traduise par une baisse des prix des logements. Mais mercredi, Powell a déclaré que “dans certaines parties du pays, vous êtes…”. [now] on assiste à une baisse des prix de l’immobilier”.

Les données le confirment. Le dernier relevé des l’indice national des prix des logements Case-Shiller montre que les prix des logements américains ont baissé de 1,3 % entre juin et août. Il s’agit de la première baisse à l’échelle nationale depuis 2012.

“Bien que cette [housing] correction du marché pourrait être assez légère, je ne peux pas écarter la possibilité d’une chute beaucoup plus importante de la demande et des prix des maisons avant que le marché ne se normalise”. Christopher Waller, gouverneur de la Fed, a déclaré devant un auditoire de l’Université du Kentucky en octobre.

Waller a poursuivi en disant que cela pourrait se transformer en une baisse “importante” des prix des logements.

Quelle est l’ampleur d’une correction “significative” ? Waller n’a pas élaboré.

3. Le boom de la demande de la pandémie est terminé.

Alors même que les décideurs politiques se démenaient pour sauver une économie dont le taux de chômage était à deux chiffres au printemps 2020, le marché immobilier américain passait déjà en mode boom.

Ce boom a été déclenché par un pic de la demande de logements. Les citadins fortunés voulaient des résidences secondaires pour s’échapper des villes fermées. Les travailleurs isolés ont réalisé qu’ils pouvaient enfin s’installer plus profondément dans les banlieues ou partir vers un marché plus abordable. Pendant ce temps, les investisseurs ont réalisé que la combinaison de l’appréciation des prix des logements et des taux hypothécaires historiquement bas leur permettait de faire un malheur sur le marché immobilier.

“Nous montrons que le boom immobilier du COVID-19 aux États-Unis a été alimenté par une augmentation de la demande… Étant donné que les nouvelles constructions représentent généralement environ 15 % de l’offre, nos estimations impliquent que les nouvelles constructions auraient dû augmenter d’environ 300 % pour absorber la poussée de la demande de l’ère pandémique”. ont écrit les chercheurs de la Fed cet été.

C’est fini maintenant. Face à la flambée des taux hypothécaires, le boom de la demande s’est dégonflé. Les achats de résidences secondaires ont chuté. Les vendeurs à la sauvette ont demandé un temps mort. Et certains acheteurs potentiels ont été rappelés au bureau.

Ce recul historique de la demande pourrait aider le marché du logement à atteindre l’objectif d'”équilibre” de M. Powell. En mettant temporairement les acheteurs sur la touche, la Fed peut donner aux stocks la possibilité de s’ajuster à la hausse.

4. Le marché américain des titres adossés à des créances hypothécaires reste “cassé”.

Chaque fois que la Fed passe en mode de lutte contre l’inflation, les taux hypothécaires augmentent.

Cela dit, l’ampleur de la hausse des taux hypothécaires – les taux sont passés de 3,09 % à 7,3 % au cours de l’année écoulée – a pris le secteur au dépourvu. Historiquement, les taux hypothécaires se négocient environ 1,75 point de pourcentage au-dessus du rendement du Trésor à 10 ans (qui est actuellement de 4 %). Cet écart est actuellement d’environ 3 points de pourcentage. La raison ? Lorsque la Fed a cessé d’acheter des titres adossés à des créances hypothécaires, les investisseurs…qui supposent que les nouveaux emprunteurs se refinanceront dans le futur et réduiront ainsi les rendements.-… n’étaient pas pressés de prendre les titres MBS.

Cette divergence entre les rendements du Trésor et les taux hypothécaires a fait dire à certains analystes que “le marché des MBS est cassé”.

Bien que la Fed n’ait pas commenté publiquement cet écart, M. Powell a déclaré en juin qu’il s’attendait à ce que les taux hypothécaires finissent par baisser. Quelle pourrait en être la cause ? Si la Fed parvient à maîtriser l’inflation, elle pourrait réduire ses hausses. Il y a aussi la possibilité que des taux plus élevés nous poussent vers une récession, ce qui inciterait alors la Fed à baisser les taux.

5. Une baisse “significative” des prix de l’immobilier ne devrait pas déclencher une crise financière semblable à celle de 2008.

Contrairement à la correction immobilière qui a débuté en 2006, M. Powell ne s’attend pas à ce que la correction de 2022 déclenche un effondrement financier.

“Du point de vue de la stabilité financière, nous n’avons pas vu dans ce cycle les types de crédit de mauvaise souscription que nous avons vus avant la grande crise financière. Le crédit au logement a été géré beaucoup plus soigneusement par les prêteurs. C’est une situation très différente [in 2022]elle ne présente pas de potentiel, [well] il ne semble pas présenter de problèmes de stabilité financière. Mais nous comprenons que [housing] c’est là que se trouve un effet très important de nos politiques”, a déclaré M. Powell mercredi.

Le gouverneur de la Fed, M. Waller, a fait passer un message similaire en octobre.

“Malgré le risque d’une correction matérielle des prix de l’immobilier, plusieurs facteurs contribuent à réduire ma crainte qu’une telle correction déclenche une vague de défauts de paiement des prêts hypothécaires et déstabilise potentiellement le système financier”, a déclaré M. Waller devant un auditoire de l’Université du Kentucky. “L’un d’entre eux est qu’en raison de la souscription relativement stricte des prêts hypothécaires dans les années 2010, les scores de crédit des emprunteurs hypothécaires d’aujourd’hui sont généralement plus élevés qu’ils ne l’étaient avant la dernière correction immobilière. De plus, l’expérience de la dernière correction nous a appris que la plupart des emprunteurs ne font défaut que lorsqu’ils subissent un choc négatif sur leurs revenus en plus d’être sous-couvert sur leur hypothèque.”

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