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La grève des vendeurs sur le marché immobilier est si impitoyable que seuls 7 des 200 plus grands marchés nationaux ont retrouvé leurs niveaux d’inventaire d’avant la pandémie.

La hausse de la demande de logements en 2020 et 2021 était si importante que les chercheurs de la Federal Reserve estiment que l’offre de logements aurait dû augmenter de 300% pour correspondre à la hausse de la demande pendant la pandémie. Cette hausse de la demande était principalement alimentée par le passage au travail à distance et l’essor de la création de ménages suite à la séparation des colocataires cherchant plus d’espace. Au pic du boom immobilier lié à la pandémie, seuls 546 151 logements étaient disponibles à la vente sur Realtor.com en juillet 2021, soit une nette baisse par rapport aux 1 239 298 logements sur le marché en juillet 2019.

Cette explosion de la demande de logements a finalement été atténuée par le choc des taux hypothécaires de l’année dernière, qui a fait passer le taux hypothécaire moyen sur 30 ans de 3% à 7%.

Est-ce que l’inventaire est revenu en force en raison de l’augmentation des taux hypothécaires ? Pas vraiment, du moins au niveau national. Bien que le nombre d’annonces actives à la vente en juillet 2023 (646 698 logements) soit 18% plus élevé qu’en juillet 2021 (546 151 logements), il reste nettement inférieur, de 48%, par rapport aux niveaux d’avant la pandémie enregistrés en juillet 2019 (1 239 298).

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Pourquoi l’inventaire des logements à vendre/nombre d’annonces actives n’a-t-il pas atteint les niveaux d’avant la pandémie malgré le choc persistant de l’accessibilité du logement ? Il y a deux raisons principales.

Tout d’abord, d’un point de vue global, les propriétaires américains se trouvent dans une position financière solide, avec les paiements de la dette hypothécaire représentant seulement 3,9% du revenu disponible aux États-Unis au premier trimestre 2023. Cela contraste fortement avec les 7,2% enregistrés au pic de la bulle immobilière au quatrième trimestre 2007. Cette absence de contrainte financière, combinée à la solidité continue du marché du travail – caractérisé par un taux de chômage de seulement 3,5% – donne lieu à un marché immobilier caractérisé par une rareté des « vendeurs contraints » et un faible taux de saisies.

Deuxièmement, le phénomène connu sous le nom d' »effet de verrouillage » a entraîné une réduction significative du nombre de logements mis sur le marché aux États-Unis. Cela peut s’expliquer par la décision rationnelle des acheteurs de logements réorganisés, qui trouvent économiquement désavantageux de vendre leur logement actuel, abandonnant ainsi leurs taux hypothécaires favorables de 2% ou 3%, pour acquérir une nouvelle propriété avec un taux d’intérêt plus élevé de 6% ou 7%. Cette réticence des vendeurs a entraîné une baisse remarquable des « nouvelles annonces », passant de 520 516 en juillet 2021 à seulement 374 028 en juillet 2023. Cette grève des vendeurs, et la pénurie de nouvelles annonces, représente un défi pour l’ascension des annonces actives et le décompte global des inventaires.

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Parmi les 200 plus grands marchés immobiliers nationaux suivis par Realtor.com (voir le tableau consultable ci-dessus), 193 marchés avaient des niveaux d’inventaire en juillet 2023 inférieurs à ceux de juillet 2019. Seuls sept de ces 200 plus grands marchés immobiliers du pays sont revenus aux niveaux d’avant la pandémie. Il s’agit de Killeen-Temple (Texas), Lubbock (Texas), Kennewick-Richland (Washington), Waco (Texas), Austin-Round Rock-Georgetown (Texas), Huntsville (Alabama) et Beaumont-Port Arthur (Texas).

Ces sept marchés, pour la plupart, présentent à la fois une concentration plus élevée d’activité de construction de logements (c’est-à-dire des niveaux plus élevés de l’offre arrivant sur le marché), tout en connaissant des replis de la demande supérieurs à la moyenne lors du choc des taux hypothécaires de l’année dernière.

Il n’est pas surprenant que Austin – considéré comme l’épicentre de la correction immobilière induite par la pandémie – ait vu une augmentation plus marquée de son inventaire. Le boom immobilier lié à la pandémie a été particulièrement violent sur le marché d’Austin, où les prix locaux ont bondi de 63% entre mars 2020 et mai 2022. Cette hausse des prix des logements, combinée au choc des taux hypothécaires de l’année dernière, a tout simplement poussé les prix des logements à Austin beaucoup trop loin par rapport aux fondamentaux, provoquant ainsi une correction des prix des logements.

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C’est très différent de ce que l’on observe dans un marché du Nord-Est comme Hartford (Connecticut). Les prix des logements à Hartford ont explosé pendant la pandémie, cependant, leur augmentation de 37% entre mars 2020 et mai 2022 a été moins spectaculaire qu’à Austin. Cela pourrait expliquer pourquoi le choc des taux hypothécaires ne s’est pas traduit par une forte augmentation de l’inventaire à Hartford, où l’inventaire/le nombre d’annonces actives reste 79% inférieur aux niveaux d’avant la pandémie.

L’augmentation substantielle de l’inventaire à Austin a coïncidé avec une baisse de 10,2% des prix des logements, selon les données de Freddie Mac, sur le marché entre juin 2022 et juin 2023. En revanche, la diminution notable de l’inventaire à Hartford a fait grimper les prix des logements locaux de 8% entre juin 2022 et juin 2023.

En résumé, « toute l’immobilier est local » et les tendances de l’inventaire sont importantes.

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