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La dernière évolution de la correction des prix de l’immobilier, expliquée par 6 graphiques du marché du logement

Une analyse actualisée des Données de l’indice Zillow de la valeur des logements par Fortune (voir le graphique ci-dessous), 38 % des 200 plus grands marchés immobiliers du pays ont vu leur prix baisser d’un mois sur l’autre en février. Cette proportion n’a cessé de diminuer au cours des derniers mois.

Au plus fort de la correction immobilière, 79 % des 200 plus grands marchés immobiliers du pays ont connu une baisse du prix des logements d’un mois sur l’autre en septembre. En octobre, 76 % de ces grands marchés ont connu une baisse du prix des logements. En novembre et décembre, ils n’étaient plus que 64 % et 67 %, respectivement. En janvier, seuls 47 % des 200 plus grands marchés immobiliers du pays ont enregistré une baisse du prix des logements d’un mois sur l’autre.

Qu’est-ce que cela nous apprend ? La correction des prix de l’immobilier s’essouffle, du moins sur le plan géographique.

Pour mieux comprendre ce qui se passe sur le marché du logement aux États-Unis, Fortune a construit sept graphiques en utilisant les dernières données corrigées des variations saisonnières. Indice Zillow de la valeur des maisons données. L’indice mesure la valeur des maisons dans la fourchette du 35e au 65e percentile (c’est-à-dire qu’il examine le milieu du marché).

Jetons un coup d’œil aux données mises à jour.

Le marché du logement américain a connu nouveau- et ventes de maisons existantes ont chuté à un rythme historique au second semestre 2022, le marché s’étant adapté à la hausse des taux hypothécaires de l’année dernière.

Cette année, cependant, cette chute libre de l’activité s’est arrêtée, car le marché s’est adapté à la hausse des taux hypothécaires de l’année dernière. le taux hypothécaire fixe moyen à 30 ans a légèrement baissé, passant de 7,37 % début novembre à 6,57 % lundi, et nous sommes entrés dans la période saisonnière du printemps où la demande augmente. En ce qui concerne les logements neufs, les baisses de prix agressives des constructeurs, associées à des mesures incitatives telles que le rachat des taux hypothécaires, aident les constructeurs à augmenter leurs ventes.

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Résultat ? La correction des prix de l’immobilier s’est quelque peu essoufflée. En septembre, les prix des logements ont baissé dans 79 % des principaux marchés, contre 38 % en février. Cela ne signifie pas pour autant que les prix des logements au niveau national sont revenus à la hausse. En effet, au niveau national, les prix de l’immobilier mesurés par Zillow ont baissé de 0,02 %. en février.

Depuis le sommet atteint en juin, les prix de l’immobilier aux États-Unis, mesurés par l’indice l’indice national des prix des logements Case-Shiller corrigé des variations saisonnières sont en baisse de 2,7 % en décembre. Sans correction des variations saisonnières, les prix de l’immobilier aux États-Unis sont en baisse de 2,7 % jusqu’en décembre. en baisse de 4,4 % par rapport à leur sommet.

D’une part, la correction en cours est la première à l’échelle nationale depuis le creux de la vague du krach immobilier en 2012. D’autre part, la baisse de 2,7 % est légère comparée à la baisse de 26 % qui s’est produite entre le sommet du marché en 2006 et le creux en 2012.

Contrairement au krach de 2008, cette fois-ci, nous n’avons pas de surabondance de stocks (inscriptions actives en février 2023 étaient inférieures de 37,6 % aux niveaux de février 2020), ni une crise des subprimes.

En fin de compte, les analystes de sociétés telles que Fannie Mae et Moody’s Analytics s’attendent à une baisse d’environ 10 % d’un pic à l’autre. Les économistes de Zillow et CoreLogic pensent que les prix nationaux pourraient atteindre leur niveau le plus bas au printemps. Cela dit, les économistes de toutes ces entreprises reconnaissent que les baisses d’un pic à l’autre varieront considérablement d’un marché à l’autre.

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Si la correction s’est essoufflée, elle n’en est pas moins bien vivante.

Au cours des deux premiers mois de 2023, les baisses de prix les plus importantes ont été enregistrées sur des marchés comme Austin (- 2,5 % depuis décembre), Boise (- 2,4 %), Las Vegas (- 2,4 %), Phoenix (- 2,2 %) et San Jose (- 2,1 %).

« Nous pensons toujours qu’il y a plus de [home] Nous pensons toujours qu’il y a plus de correction de prix à venir du côté de la revente. Et le marché de la revente est toujours plus enclin à la baisse lorsqu’il s’agit de [home] Rick Palacios Jr, responsable de la recherche chez John Burns Real Estate Consulting, dans une vidéo publiée en février.

Alors que de nombreux marchés immobiliers de l’Ouest et du Sud continuent de baisser, de nombreux marchés du Midwest et du Nord-Est continuent d’augmenter. C’est le cas de Chicago (+0,6 % depuis décembre) et de Scranton, en Pennsylvanie (+2,4 % depuis décembre). Contrairement à leurs homologues de l’Ouest et du Sud-Est, les prix des logements sur ces marchés n’ont pas été aussi éloignés des niveaux de revenus locaux pendant le boom immobilier pandémique.

Parmi les 400 plus grands marchés immobiliers du pays suivis par Zillow, 232 ont vu leurs prix baisser par rapport aux sommets atteints en 2022. Parmi ces marchés en baisse, les prix des logements ont chuté de plus de 5,00 % dans 39 d’entre eux par rapport à leurs sommets respectifs de 2022. Cela inclut des endroits comme Boise (en baisse de 8,9 % par rapport à son pic), Austin (en baisse de 8,9 %) et Phoenix (en baisse de 7,1 %).

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Néanmoins, les prix restent en hausse d’une année sur l’autre sur la plupart des marchés du logement. Les quelques exceptions sont des endroits comme Boise, où les prix ont chuté de 5,2 % entre février 2022 et février 2023.

Cette situation va changer au cours des prochains mois. Au fur et à mesure que les mois chauds comme février 2022 et mars 2022 s’éloigneront, de plus en plus de marchés connaîtront une évolution négative d’une année sur l’autre. En fait, de nombreux analystes immobiliers s’attendent à ce que national les prix des logements seront négatifs d’une année sur l’autre d’ici avril.

Cela dit, les prix de l’immobilier sont toujours en forte hausse depuis le début de la pandémie.

Pendant le boom immobilier de la pandémie, de mars 2020 à juin 2022, les prix de l’immobilier aux États-Unis, mesurés par l’indice national des prix des logements Case-Shiller corrigé des variations saisonnières a grimpé en flèche de 41,2 %. Depuis lors, les prix nationaux des logements se sont dégonflés de 2,7 %. Cela réduit les gains restants du boom immobilier pandémique à 37,4 %.

Même les marchés qui ont connu de fortes baisses sont encore en forte hausse.

Prenons l’exemple d’Austin, où les prix des logements ont baissé de 8,9 % en février par rapport au pic de 2022, mais sont encore supérieurs de 44,4 % à leur prix de mars 2020.

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