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La demande pour l’immobilier urbain sera mise à l’épreuve pour le reste de la décennie. Voici comment les villes superstar du monde sont projetées pour s’en sortir.

De nos jours, de nombreux penseurs, comme ceux qui tiennent des pancartes dans les bandes dessinées, proclament que la fin est proche, du moins pour les grandes villes. Selon cet argument, pendant la pandémie, les résidents et les entreprises ont fui les villes, amorçant une « boucle de destruction urbaine » où la diminution des recettes fiscales immobilières rend les villes moins habitables, incitant encore plus de résidents et d’entreprises à fuir. Le résultat final, prédisent-ils, sera la mort de l’immobilier urbain.

Est-ce que les prédictions de catastrophe sont exactes ? Nous avons décidé de le découvrir en construisant un modèle détaillé qui projette la demande future d’espaces de bureau, résidentiels et commerciaux dans les « villes stars » (grossièrement parlant, celles qui concentrent une part disproportionnée du PIB urbain mondial et de la croissance du PIB) aux États-Unis, au Royaume-Uni, en Europe et en Asie. Nous avons pris en compte des facteurs importants qui ne sont généralement pas pris en compte dans les prophéties de catastrophe, tels que les tendances démographiques à long terme, l’emploi et les tendances en matière de répartition de l’emploi, la migration, les habitudes de fréquentation des bureaux, les tendances d’achat et les éléments propres à chaque ville (tels que la structure physique et les gradients de prix des logements), ainsi que des informations provenant d’une vaste enquête mondiale que nous avons menée.

La bonne nouvelle est que les prévisions les plus sombres sont trop pessimistes. La mauvaise nouvelle est que l’immobilier urbain est effectivement confronté à une demande considérablement réduite. Les parties prenantes – propriétaires, locataires, villes, investisseurs et banques – doivent s’adapter, et ils doivent le faire maintenant. Alors que le brouillard se lève, rester à ne rien faire en espérant une reprise n’est pas une option.

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Près de 800 milliards de dollars d’espaces de bureau dans seulement neuf villes pourraient devenir obsolètes d’ici 2030

Le principal responsable des baisses prévues de la demande est bien sûr le travail à distance et hybride, qui s’est généralisé pendant la pandémie. La prépondérance des preuves suggère que le travail hybride est là pour rester. À l’automne 2022, les travailleurs se rendaient au bureau en moyenne seulement 3,5 jours par semaine, selon notre enquête. Les réponses de la même enquête indiquent que la fréquentation des bureaux a presque atteint un équilibre.

Le passage au travail à distance et hybride a également entraîné deux autres changements dans le comportement des personnes. Premièrement, de nombreux résidents, libérés de leurs bureaux et donc moins craintifs des longs trajets, ont déménagé loin des centres urbains. Le noyau urbain de New York (c’est-à-dire les douze comtés les plus densément peuplés de la région métropolitaine) a perdu 5 % de sa population entre mi-2020 et mi-2022. Le noyau urbain de San Francisco (comté de San Francisco, comté d’Alameda et comté de San Mateo) en a perdu 6 %.

Deuxièmement, les consommateurs ont commencé à faire moins d’achats dans les magasins physiques – et beaucoup moins dans les magasins situés en plein cœur des villes, où les gens étaient maintenant moins susceptibles de travailler ou de vivre. La fréquentation des magasins dans les zones métropolitaines reste de 10 à 20 % inférieure aux niveaux d’avant la pandémie, mais les différences de reprise entre les zones urbaines et suburbaines sont importantes. Par exemple, à la fin de l’année 2022, la fréquentation des magasins de banlieue de New York était inférieure de 16 % à ce qu’elle était en janvier 2020, tandis que la fréquentation des magasins du centre-ville était inférieure de 36 %.

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À mesure que moins d’employés travaillent au bureau, la demande d’espace de bureau diminuera. D’ici 2030, cette demande sera jusqu’à 20 % inférieure, selon la ville – même dans un scénario modéré où la fréquentation des bureaux augmente mais reste plus faible qu’avant la pandémie.

Et comme moins de consommateurs font leurs achats dans des magasins physiques, la demande d’espace commercial diminuera également, selon notre modèle. Dans le centre-ville de Londres, la ville la plus touchée, la demande d’espace commercial sera inférieure de 22 % en 2030 par rapport à 2019 dans un scénario modéré.

La demande d’espaces résidentiels souffrira moins, selon notre modèle. Dans la plupart des villes stars, cette demande sera plus élevée en 2030 qu’elle ne l’était en 2019, mais moins élevée qu’elle ne l’aurait été sans la pandémie. Une demande moins élevée devrait freiner partiellement la croissance des prix et des loyers. Entre fin 2019 et 2022, les prix ont augmenté huit points de pourcentage moins rapidement dans les noyaux urbains des villes stars que dans leurs banlieues. Mais cela ne suffira pas à rendre les logements dans les villes stars beaucoup plus abordables.

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La demande réduite aura des impacts majeurs sur les parties prenantes urbaines. Par exemple, seulement neuf villes que nous avons étudiées de près pourraient voir 800 milliards de dollars d’espace de bureau devenir obsolètes d’ici 2030. Et des complications macroéconomiques pourraient aggraver encore la situation. Une flambée des taux d’intérêt suivie d’une grave récession pourrait faire baisser les prix de l’immobilier aux États-Unis de 30 % d’ici 2030, par exemple. Une inflation élevée et persistante pourrait réduire de 20 % la valeur réelle des biens immobiliers.

Une voie à suivre

Actuellement, certaines parties de l’industrie abordent ces problèmes en les ignorant. Certaines banques prolongent la durée des prêts immobiliers existants plutôt que de restructurer les prêts ou de les déprécier en fonction de la valeur réduite des biens. Les évaluateurs ont du mal à évaluer correctement la valeur parce qu’il y a tellement d’incertitude, et utiliser les transactions récentes comme base est problématique lorsque les marchés sont gelés. Certains propriétaires louent des espaces vides pour des utilisations temporaires, comme des magasins éphémères, en espérant une reprise avec une vacance réduite et des loyers à long terme plus élevés à l’avenir.

Ignorer les problèmes empêche de les résoudre. Au lieu de cela, l’industrie immobilière devrait saisir le taureau par les cornes et commencer à reconvertir les espaces obsolètes. Elle pourrait aller encore plus loin et se voir comme un fournisseur de solutions – un partenaire des clients

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