SUREN NAIDOO : Redefine Properties, société d’investissement immobilier cotée au JSE, a publié aujourd’hui ses résultats annuels à la fin du mois d’août 2022. [November 7]. Le groupe affirme avoir surmonté des conditions économiques difficiles pour offrir une valeur durable. Le groupe a déclaré un bénéfice distribuable de R3,6 milliards, soit un bénéfice distribuable de 53,71 cents par action pour l’année. Un dividende final de 19,28 cents a été déclaré, portant le dividende annuel à 42,97 cents par action, ce qui représente un ratio de distribution d’environ 80 %.
Eh bien, nous avons le PDG de Redefine, Andrew König, en ligne. Bienvenue, Andrew.
ANDREW KÖNIG : Merci, Suren, de me recevoir.
SUREN NAIDOO : Andrew, alors que de nombreux paramètres se sont améliorés, le bénéfice distribuable par action n’a augmenté que de 1,4 % et le dividende par action a en fait baissé assez fortement. Selon votre Sens, vous avez dit que vous étiez néanmoins satisfait de la performance globale du groupe. Voulez-vous nous faire part des points forts et des points faibles ?
ANDREW KÖNIG : Merci, Suren. Juste pour mettre en perspective le dividende par action, l’année dernière, nous avons eu un certain nombre de situations imposables qui ont fait que le revenu imposable a dépassé le revenu distribuable. En conséquence, sur les 60 cents distribués l’année dernière, 7,2 cents étaient, disons, une sur-distribution par rapport au revenu distribuable au cours de cette période, en raison de considérations fiscales. Donc, si vous enlevez ce que l’on appelle la sur-distribution en ce qui concerne les gains imposables et autres, l’année dernière il y a eu un paiement de 100% pour éviter l’impôt, et cette année il y a un paiement de 80%. Le paiement de 80 % est vraiment une mesure prudente pour conserver une certaine liquidité pour, disons, les inconnus qui vont arriver dans ce qui est un environnement très volatile et incertain.
SUREN NAIDOO : Ok, merci pour ça, Andrew. Juste en termes de paiements, je suis sûr que vos actionnaires sont heureux, parce que pendant Covid vous avez dû retenir et ne pas payer pendant environ 18 mois, je crois que vous l’avez mentionné ce matin.
ANDREW KÖNIG : Oui, c’est exact, Suren. C’était au plus fort de la pandémie, lorsque l’incertitude autour de l’avenir a été ce qui a prédit cette décision dans et parmi les considérations de liquidité pour le comptoir, parce que, comme vous le savez, il faut toujours garder à l’esprit ce à quoi ressemble votre profil de liquidité en conséquence de la distribution d’un dividende. Et dans cette situation, nous n’avons malheureusement pas été en mesure de le faire.
Cependant, nous sommes dans une position très différente à l’heure actuelle, avec une position de liquidité très saine de 6,2 milliards de rands d’accès aux facilités non tirées ou à l’encaisse, ce qui représente environ 400 millions de rands de plus que l’année dernière. Et cela, comme vous l’avez dit, après avoir absorbé le rattrapage des dividendes que nous ne pouvions pas payer en 2021, mais en 2022…
SUREN NAIDOO : En ce qui concerne le ratio prêt/valeur, le groupe l’a ramené à – je sais que vous n’aimez pas parler d’objectifs, mais 40 %, c’est vraiment bien, comparé aux 46,7 % de l’apogée de Covid. Dans quelle mesure est-il important pour une société d’investissement immobilier d’avoir un LTV autour de ces niveaux gérables maintenant, en particulier dans le contexte de la hausse des taux d’intérêt ?
ANDREW KÖNIG : Suren, ce n’est pas vraiment la hausse des taux d’intérêt qui pose problème du point de vue de la LTV. Ce qui est plus préoccupant, c’est que si vous avez une explosion des évaluations d’actifs, cela signifie que votre valeur diminue, que votre dette reste fixe et que, par conséquent, vos niveaux d’endettement peuvent dépasser les niveaux de votre contrat d’emprunt, ce qui pourrait potentiellement vous mettre en infraction avec vos bailleurs de fonds bancaires.
Il est donc important pour nous d’avoir un niveau d’endettement très conservateur. Nous appelons cela un niveau de prêt à la valeur de 40 et quelques pour cent. Cela vous donne un coussin qui vous permet, en cas de baisse significative de la valeur des actifs, d’absorber ces chocs et de ne pas vous mettre en situation de rupture.
SUREN NAIDOO : D’accord. Vous avez parlé de la reprise. Il y a eu une reprise assez forte dans l’ensemble pour le secteur après les retombées de Covid en 2020, mais parlons des valorisations. Il est également intéressant de voir que Redefine est de retour dans les évaluations immobilières positives, en hausse d’environ 1,4 %. Même les bureaux sont en hausse, je vois.
ANDREW KÖNIG : Oui, Suren. Nous sommes très heureux d’annoncer que le cycle baissier des évaluations d’actifs a atteint son point le plus bas. Nous commençons à voir des améliorations, et c’est grâce à une plus grande certitude concernant les attentes de location à l’avenir.
SUREN NAIDOO : Lors du point presse sur les résultats ce matin, vous avez fait une déclaration assez audacieuse, en déclarant que les chirurgies reconstructives de Redefine étaient terminées. Que voulez-vous dire par là ?
ANDREW KÖNIG : Suren, si vous revenez en arrière en 2019 à cette époque de l’année, si nous devions vous montrer notre plateforme d’actifs du groupe, vous remarqueriez qu’elle était tous azimuts en termes d’allocation sectorielle ainsi que d’allocation géographique. Nous étions présents au Royaume-Uni, nous étions présents en Australie, nous avions une certaine exposition à l’Allemagne et évidemment à la Pologne aussi, et un peu en Afrique. La chirurgie reconstructive dont j’ai parlé a consisté à prendre un scalpel, si vous voulez, dans toutes les juridictions et secteurs non essentiels. Nous sommes donc sortis du Royaume-Uni, de l’Australie… [and] Allemagne, et nous nous concentrons maintenant sur l’Afrique du Sud, où se trouve 66% de notre portefeuille. Le reste se trouve en Pologne.
En plus de l’échelle géographique, nous avons également examiné l’exposition sectorielle – les logements pour étudiants, par exemple – et nous en sommes sortis. C’est donc ce que nous entendons par chirurgies reconstructives. Nous avons délibérément abandonné d’autres secteurs, disons non essentiels, de la plateforme d’actifs, afin de positionner nos canaux pour la croissance, tout en fournissant une plateforme d’actifs très simple et ciblée pour que les investisseurs comprennent le modèle et que nous puissions gérer sur une base plus appropriée du point de vue du risque.
SUREN NAIDOO : Merci pour cela, Andrew. Du point de vue de l’exploitation, il y a eu quelques points positifs également, comme la baisse des taux d’inoccupation et ce genre de choses. Mais je vois qu’à l’échelle du groupe et pour les bureaux en particulier, il y a encore des réversions de loyer à deux chiffres. Voulez-vous nous en dire plus à ce sujet ?
ANDREW KÖNIG : Suren, les inversions de loyers que vous verrez proviennent principalement des points de pression dans le secteur des bureaux. Les autres secteurs montrent beaucoup d’amélioration. Mais ce qui est très agréable à noter, c’est que la tendance est à la réduction…..
Nous pensons donc que nous arrivons à la fin de ces réversions négatives. Elle va se stabiliser et ensuite nous commencerons à voir de la croissance.
Nous lisons donc des nouvelles positives dans ces forces et nous ne prévoyons pas d’importantes réversions négatives à l’avenir, comme nous l’avons connu précédemment.
SUREN NAIDOO : Maintenant, pendant la période EPP [the Dutch-based real estate company] est totalement entrée dans le groupe. Vous étiez un actionnaire majoritaire, mais elle est maintenant retirée de la cote et entièrement détenue par Redefine. L’une des choses que vous avez mentionnées l’année dernière, c’est votre inquiétude concernant EPP qui n’a pas payé de dividende depuis un certain temps. Évidemment, ils ont également été touchés par Covid. Quand pensez-vous obtenir des dividendes d’EPP, car cette année encore, EPP n’a pas versé de dividendes ?
ANDREW KÖNIG : Suren, il est très important de stabiliser la position de liquidité d’EPP, et c’est pourquoi nous n’avons pas pris de dividende d’EPP cette année. Nous aurions pu le faire. Ce que nous avons fait à la place, c’est que nous avons utilisé ce revenu distribuable qui aurait pu être versé sous forme de dividende pour renforcer les liquidités afin de faire face au remboursement de la dette et de renouveler certaines facilités où certaines réductions de la dette sont nécessaires. Tout se passe donc comme prévu. À partir de l’exercice 2023, nous prévoyons qu’EPP sera à nouveau en mesure de verser des dividendes.
SUREN NAIDOO : Enfin, Andrew, Redefine est en position de force pour bénéficier du cycle ascendant. C’est l’un des sentiments que vous et vos cadres avez mentionné ce matin lors du point de presse. Quand pensez-vous que cela se produira ? Évidemment, vous avez également mentionné que les fondamentaux de l’immobilier ne sont pas encore bons en Afrique du Sud. Quelles sont vos perspectives pour le secteur de l’immobilier coté en bourse en général pour vos deux sites clés que sont l’Afrique du Sud et la Pologne ?
ANDREW KÖNIG : Suren, comme je l’ai dit plus tôt ce matin, les fondamentaux de l’immobilier sont influencés par les niveaux de confiance, le cycle des taux d’intérêt, ainsi que les fondamentaux économiques du pays. Or, nous savons tous que ces trois éléments sont faibles en ce moment et que nous avons besoin d’un catalyseur pour que les choses changent.
Alors, combien de temps cela va-t-il prendre pour se réaliser ? C’est la question qui préoccupe tout le monde en ce moment, mais à moyen terme, nous pensons que cette situation va perdurer, et ce jusqu’à ce que nous commencions à voir une croissance significative – et je parle d’au moins 3 % – du PIB sur une base durable. Il faudra donc un certain temps avant de retrouver ce niveau, mais nous pensons que l’inflation devrait atteindre un pic en 2023, puis commencer à diminuer. Et cela devrait permettre d’espérer que le cycle des taux d’intérêt commence à s’inverser, ce qui sera très positif pour le secteur.
Donc, je pense que pour les deux prochaines années, ce sera encore assez difficile, et ensuite, ça devrait commencer à s’améliorer.
SUREN NAIDOO : Andrew, merci beaucoup pour votre temps. C’était Andrew König, PDG de Redefine Properties.
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