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SIMON BROWN : Je suis en train de discuter avec Steven Brown, PDG de Fortress. Ils ont [delivered] pour les six mois se terminant en décembre. Steven, j’apprécie l’heure matinale. Commençons par le statut de Reit. Vous l’avez perdu en janvier, ce qui a sans aucun doute été un obstacle pour vous et votre conseil d’administration. Mais vous faites remarquer que vous vous concentrez essentiellement sur l’entreprise, ce que vous pouvez contrôler. Cela signifie qu’il n’y a pas de distribution pour cette période.
STEVEN BROWN : Oui, en effet. Je pense que c’est à partir du 1er février que nous ne sommes officiellement plus un Reit. Absolument. L’accent est définitivement mis sur les opérations et je pense que nous avons eu un très bon semestre. Maintenant, nous regardons aussi la valeur nette d’inventaire, qui, je pense, est un indicateur qui passe parfois inaperçu, et nous l’avons augmentée de plus de 12 % rien qu’en six mois. Nous nous échangeons avec une décote d’environ 45 % par rapport à notre valeur d’actif net. L’entreprise est donc en pleine forme.
Que signifie la perte du statut de société de placement immobilier ? Cela signifie que c’est la société qui paie l’impôt et non les actionnaires. Une fois que nous aurons restructuré certaines choses en interne, nous aurons en fait une machine fiscale assez efficace, en raison de la grande partie des revenus exonérés provenant de Nepi Rockcastle.
SIMON BROWN : Bien sûr, je n’y avais pas pensé. Vous dites que si les investisseurs achètent des actions et des obligations à parts égales, cela fonctionne très bien. Vous avez dit que vous aviez eu une bonne période, et ce fut certainement une très bonne période.
Si je regarde les locaux vacants, la vente au détail est à 3,6 %, les bureaux restent un problème, mais dans votre vie, ils sont incroyablement petits. La logistique est très, très forte. Vos taux d’inoccupation sont de premier ordre.
STEVEN BROWN : Oui, j’aimerais dire que cela ne concerne que les six derniers mois, mais je pense qu’il s’agit d’un processus de cinq ans visant à vendre les actifs de moindre qualité. Au cours des cinq dernières années, nous avons vendu pour 6,2 milliards de rands d’actifs de moindre qualité et nous avons développé pour 6,3 milliards de rands de logistique de qualité supérieure, qui est beaucoup plus demandée. La conséquence naturelle de ce recyclage et de ce passage de l’ancien au nouveau est donc un taux d’inoccupation plus faible.
SIMON BROWN : C’est un excellent point. Ce n’était pas une réponse de Covid. Nous en avons déjà discuté. Il s’agit d’un plan qui a été lancé avant Covid, des versions de réintégration. Comment se portent-elles ?
STEVEN BROWN : Les choses se présentent mieux, en particulier dans le portefeuille logistique où vous aviez l’habitude d’avoir ces baux à long terme, 10 ans avec, disons, une escalade contractuelle de 7 ou 8 %. Et puis il y avait ce retour soudain à la onzième année, quand le prix revenait au marché.
Mais heureusement, avec l’inflation des coûts de construction, les loyers réels du marché ont augmenté et en 2022, il y a eu une croissance significative. Nous étions coincés à demander, disons, R65 le mètre carré pour nos nouveaux entrepôts dans la région de Gauteng, et nous avons soudainement demandé R75 le mètre carré et l’avons atteint. C’est donc une bonne chose et cela a permis de limiter les réversions négatives.
Pour le reste du portefeuille, nous avons des baux assez courts qui ont tendance à avoir moins de réversions négatives. Mais, dans l’ensemble, les portefeuilles se comportent plutôt bien, ce qui est assez amusant, compte tenu des vents contraires macroéconomiques qui nous font pleurer tous les jours dans ce pays.
SIMON BROWN : Cela nous ramène – et c’est le point que vous avez soulevé il y a un instant – à la vente de biens moins désirables et à la construction de biens plus désirables. Je regarde votre commerce de détail, par exemple. C’est une banlieue, c’est un CBD, c’est une zone rurale, c’est un township. Le taux d’inoccupation est de 3,6 %. Je suppose que cela revient à dire que tous les biens ne sont pas égaux et que l’objectif des gestionnaires est de trouver les meilleurs actifs.
STEVEN BROWN : Absolument, Simon. Je pense que ce qui est important – et qui échappe parfois aux gens – c’est qu’il s’agit en fait d’un jeu de gestion active. Vous devez négocier ces actifs, [not just] s’asseoir et les regarder. Les nœuds changent, les styles changent, comme par exemple la logistique, ce qui était efficace et efficient il y a 30 ans. Nous possédons toujours des biens à Isando. Personne n’en veut plus, et ceux qui en veulent ne sont pas prêts à payer un loyer décent. Il faut donc toujours regarder vers l’avenir et vendre ce qui est ancien, construire ce qui est nouveau, et avoir une certaine capacité commerciale au sein de ce portefeuille.
SIMON BROWN : J’apprécie cette remarque. Il s’agit en fait d’une gestion active. Je n’y avais jamais pensé de cette façon, mais c’est tout à fait vrai.
Les problèmes d’électricité touchent tout le monde. Vous dites dans les résultats que vous vous concentrez principalement sur l’espace de vente au détail parce que la logistique dispose déjà d’une alimentation de secours. C’est l’hybride. Vous avez des panneaux solaires, des générateurs, des batteries. Pour répondre à votre remarque précédente, il s’agit simplement de l’une des réalités de l’activité en Afrique du Sud à l’heure actuelle. C’est une triste réalité, mais c’est quelque chose que nous devons gérer.
STEVEN BROWN : C’est triste. Ce qui est triste, c’est le genre de larmes que nous voyons sur les joues des locataires chaque fois que nous les rencontrons, lorsqu’ils nous disent s’il vous plaît, s’il vous plaît, aidez-nous. Beaucoup d’entre eux ont des générateurs de secours, mais un générateur est une solution de secours occasionnelle. Nous ne pouvons pas faire fonctionner ces appareils six à huit heures par jour.
C’est donc là que se trouve l’opportunité pour nous de fournir de l’énergie solaire, et notre objectif déclaré est d’assurer un approvisionnement stable et cohérent à un coût raisonnable pour nos locataires. Pour l’instant, ils disposent d’un approvisionnement stable parce qu’ils utilisent des générateurs, mais ce n’est certainement pas à un coût raisonnable, et ce n’est pas durable. Nous avons donc accéléré notre déploiement solaire de manière significative, et je pense que d’ici la fin du mois de juin de l’année prochaine, soit un peu plus de 12 mois, la moitié de notre portefeuille sera alimentée par des panneaux solaires photovoltaïques, et d’ici juin 2025, nous en aurons plus de 80 %.
Je pense donc que c’est là que réside l’opportunité pour nous d’accélérer ce processus et d’aider l’environnement, d’aider les locataires et indirectement d’aider le pays à renflouer Eskom en le faisant nous-mêmes.
SIMON BROWN : C’est exactement ce que je pense. Je ne suis pas sûr qu’Eskom puisse le faire. Nous devons le faire pour eux.
Le ratio prêt/valeur est passé de 38,7 % à 36,9 %. C’est une démarche agressive. Et cette tendance s’inscrit à nouveau dans le cadre du plan quinquennal que vous avez mis en place. Quel est votre objectif en matière de ratio prêt/valeur ?
STEVEN BROWN : Nous avons toujours dit que nous étions à l’aise avec un portefeuille de base se situant entre 35 et 40 %. C’est donc là que nous en sommes avec la perte du statut de Reit et l’impossibilité, compte tenu des contraintes imposées par le conseil d’administration, de déclarer des dividendes dans le cadre du MOI [memorandum of incorporation]. Nous aurons beaucoup de capital excédentaire, environ 1,6 à 2 milliards de dollars par an.
Qu’allons-nous en faire ? Cela abaissera naturellement le LTV [loan to value]mais ce capital [is] va sembler presque clôturé. Nous ne l’avons pas demandé. Je pense que la majorité des actionnaires aimeraient la récupérer. Nous allons donc gérer cela de manière très conservatrice. Nous allons rembourser la dette [and] s’asseoir sur les actifs liquides, ce qui pourrait inclure des actions Nepi, afin de ne pas finir par acheter, par exemple, des biens immobiliers ou des terrains non liquides.
Ensuite, les actionnaires [will see] un changement dans la structure du capital et demandent à le récupérer. Nous allons donc gérer cela de manière conservatrice, mais le résultat est que notre LTV va continuer à baisser dans les années à venir.
SIMON BROWN : Nous en resterons là. Bien sûr, vous avez mentionné Nepi Rockcastle – une participation de 23,7 % dans cette entreprise d’Europe centrale et orientale, qui se porte également très bien.
Steven Brown, PDG de Fortress, j’apprécie toujours vos commentaires matinaux.
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