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Expérience aigre-douce pour les locataires alors que le loyer moyen aux États-Unis n’augmente que de 0,5%

Lorsqu’on regarde dans l’ensemble, les locataires à travers les États-Unis semblent enfin bénéficier d’un certain soulagement, grâce en partie au boom de la construction d’appartements le plus important depuis des décennies.

Le loyer médian n’a augmenté que de 0,5% en juin, comparé à l’année précédente, après avoir baissé en mai pour la première fois depuis le début de la pandémie aux États-Unis. Certains économistes estiment que les loyers aux États-Unis diminueront légèrement cette année après avoir augmenté de près de 25% au cours des quatre dernières années.

Cependant, un examen plus approfondi montre que cette tendance ne sera probablement d’aucun réconfort pour de nombreux locataires américains qui doivent consacrer une part de plus en plus importante de leurs revenus à leur paiement mensuel. Les locataires dans des villes comme Cincinnati et Indianapolis sont toujours confrontés à des augmentations de 5% ou plus. Une grande partie des nouvelles constructions se trouve dans seulement quelques zones métropolitaines, et de nombreuses nouvelles unités sont des appartements de luxe, qui se louent bien au-delà de 2000 dollars.

Le loyer médian aux États-Unis est passé à 2029 dollars en juin, contre 1629 dollars en juin 2019, selon la société de location d’appartements Rent, qui suit les loyers dans 50 des plus grandes zones métropolitaines américaines. La demande d’appartements a explosé pendant la pandémie, les personnes qui pouvaient travailler à distance cherchant plus d’espace ou décidant de déménager dans une autre partie du pays.

Les fortes augmentations de loyer ont laissé des locataires comme Melissa Lombana, une enseignante du secondaire vivant dans la ville de Miramar en Floride, avec de moins en moins de revenus à consacrer à d’autres besoins.

Le loyer de son appartement d’une chambre a augmenté de 13% l’année dernière pour atteindre 1700 dollars. Il a encore augmenté de 6% pour atteindre 1800 dollars ce mois-ci lorsqu’elle a renouvelé son bail.

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“Même les 1700 dollars étaient difficiles pour moi”, a déclaré Lombana, 43 ans, qui complète ses revenus d’enseignante par un emploi secondaire dans les tests éducatifs. “Dans un an, je ne pourrai plus me permettre de vivre ici du tout.”

Le loyer de Lombana consomme maintenant près de la moitié de ses revenus mensuels. Cela la place dans la catégorie des “charges excessives” selon le département américain du logement et du développement urbain, qui désigne les ménages qui consacrent 30% ou plus de leurs revenus au loyer. L’année dernière, le ratio loyer/revenu moyen par ménage est passé à 30%. En mars, il était de 29,6%.

Lombana n’a pas eu de chance pour trouver un appartement plus abordable. Bien que la Floride du Sud soit l’une des zones métropolitaines qui connaissent une hausse de la construction d’appartements, les unités sont principalement haut de gamme et ne constituent pas une option viable.

Ce scénario se répète à travers le pays. Les promoteurs immobiliers s’efforcent de terminer des projets qui ont été approuvés pendant la période de forte demande de location à l’ère de la pandémie, ou qui ont été laissés en suspens en raison de retards d’approvisionnement en équipements et en matériaux de construction. Selon le cabinet d’étude immobilière CoStar, près de 1,1 million d’appartements sont actuellement en construction, un rythme inégalé depuis les années 1970.

L’augmentation de l’offre d’appartements a tendance à modérer les augmentations de loyer avec le temps et peut offrir aux locataires plus d’options de logement. Mais plus de 40% des nouveaux logements à compléter cette année seront concentrés dans une dizaine de zones métropolitaines à forte croissance économique, dont Austin, Nashville, Denver, Atlanta et New York, selon Marcus & Millichap. Dans de nombreuses régions, l’augmentation de l’inventaire global sera à peine perceptible.

Même dans les métropoles où il y aura une augmentation notable d’appartements disponibles, comme à Nashville, la plupart seront dans la catégorie des appartements de luxe, dont les loyers moyens sont de 2270 dollars à l’échelle nationale. Environ 70% du nouvel inventaire de location sera de la classe des appartements de luxe, a déclaré Jay Lybik, directeur national de l’analyse multifamiliale chez CoStar.

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Cela signifie que la plupart des locataires verront probablement une réduction de loyer insuffisamment importante pour avoir une réelle différence, selon les experts de l’industrie et les économistes.

“Je pense que nous sommes dans une période de stabilisation des loyers pendant 12 à 18 mois, mais ce n’est certainement pas une forte baisse des loyers”, a déclaré Hessam Nadji, PDG de la société immobilière commerciale Marcus & Millichap.

“Nous construisons un nombre record d’unités sur plusieurs décennies”, a déclaré Nadji. “Cela va provoquer un certain affaiblissement et certains cas de surconstruction, mais cela ne résoudra pas fondamentalement le problème de pénurie de logements ou de problèmes d’accessibilité pour les locataires à travers les États-Unis.”

L’augmentation des loyers a rendu difficile pour les travailleurs de suivre l’inflation malgré des gains salariaux solides ces dernières années, et a exacerbé une tendance à long terme. Entre 1999 et 2022, les loyers aux États-Unis ont augmenté de 135%, tandis que les revenus ont augmenté de 77%, selon les données de Moody’s Analytics.

Realtor.com prévoit une baisse moyenne des loyers de 0,9% cette année. Mais bien que la baisse soit nationale, les loyers augmentent encore dans de nombreux marchés à travers le pays, en particulier dans ceux où l’embauche reste robuste.

Dans la région métropolitaine de New York, le loyer médian a augmenté de 4,7% en juin par rapport à l’année précédente pour atteindre 2899 dollars, selon Realtor.com. Dans le Midwest, les loyers ont augmenté de 5,6% dans la région métropolitaine de Cincinnati pour atteindre 1188 dollars, et de 6,9% dans la région métropolitaine d’Indianapolis pour atteindre 1350 dollars.

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L’augmentation actuelle de la construction d’appartements ne suffira pas à elle seule à résoudre le problème du coût élevé des loyers pour de nombreux Américains.

“Pour le reste des années 2020, les loyers continueront de croître car les milléniaux sont une génération importante et nous sommes très en retard dans la construction de logements pour cette génération”, a déclaré Daryl Fairweather, économiste en chef chez Redfin. “Il faudra de nombreuses bonnes années de nouvelles constructions pour construire des logements suffisants pour les milléniaux”.

Le plus grand défi est de construire davantage de logements pour la main-d’œuvre, car le coût des terrains, de la main-d’œuvre et de la navigation dans le processus d’approbation gouvernementale incite les promoteurs à construire des immeubles d’appartements de luxe.

Élargir l’offre de locations à prix modéré contribuerait à atténuer la pression exercée par tant de nouveaux appartements ciblant des locataires à hauts revenus, “bien que des subventions supplémentaires soient nécessaires pour rendre le logement abordable pour les ménages les plus modestes”, ont écrit des chercheurs du Centre commun de recherche en logement de l’Université Harvard dans un rapport récent.

Malgré la baisse globale des loyers aux États-Unis, Joey Di Girolamo, de Pembroke Pines, en Floride, craint de devoir faire face à des augmentations de loyers plus importantes dans les années à venir.

L’année dernière, le concepteur web a quitté une maison de ville de deux chambres et deux salles de bains qu’il louait pour 2200 dollars par mois pour éviter une augmentation de 600 dollars par mois. Cette année, son loyer a augmenté de 200 dollars, soit près de 10%.

“Ça m’a épaté”, a déclaré Di Girolamo, 50 ans. “J’ai vraiment peur de ce que ça va être l’année prochaine, mais surtout dans 3 ou 4 ans.”

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