Alors que certains ont émigré vers d’autres pays pour échapper au déclin socio-économique apparent de l’Afrique du Sud, ceux qui choisissent de rester peuvent tout simplement « semigrer » vers de meilleures provinces ou régions.
Gauteng, avec Johannesburg et Pretoria, demeure le pôle économique du pays. Bien que ce soit la plus petite province, elle accueille près d’un quart des Sud-Africains. Elle contribue également à plus d’un tiers du PIB (Stats SA 2017) et plus de 40% du crédit à la consommation est octroyé sur son territoire (Régulateur national du crédit Q4 2022).
Cependant, il y a depuis longtemps une tendance des Sud-Africains à chercher des avantages de style de vie perçus en déménageant dans d’autres provinces. « Le KZN et, surtout, le Cap occidental sont des destinations de semigration privilégiées », déclare l’expert national des tendances immobilières et co-fondateur de Sentinel Homes, Renier Kriek.
Augmentation de la semigration
Avant Covid-19, la semigration prenait souvent deux formes.
Premièrement, des entreprises entières ou des unités commerciales déménageaient au Cap occidental ou au KZN avec leurs employés. Cette pratique se poursuit alors que les entreprises cherchent une meilleure prestation de services, telle que la capacité de la ville du Cap à protéger ses résidents et ses entreprises contre certains effets des coupures d’électricité.
La deuxième forme était des personnes qui quittaient leur emploi et acceptaient une baisse de salaire pour profiter du prétendu « dividende de style de vie » en vivant plus près du rivage, en zone rurale, ou en décidant de déménager leur famille et de faire la navette vers Gauteng en avion, pour arriver au même résultat.
Après Covid-19, qui a normalisé le travail à distance, une troisième variante de la tendance de la semigration est apparue.
Les travailleurs à distance peuvent maintenant travailler depuis presque n’importe où.
« Ce nouveau développement a conduit à une augmentation de la semigration vers des zones éloignées ou précédemment moins prisées, telles que de petites villes côtières, où des entreprises entières et des chercheurs d’emploi uniques ne se seraient que rarement aventurés », explique Kriek.
Il s’agit notamment de villes de la côte ouest telles que Langebaan, St Helena Bay et Paternoster. Le paisible village de pêcheurs de St Helena Bay compte ainsi 23 agences immobilières, chacune avec plusieurs agents vendant et louant des biens. Le marché immobilier y est en plein essor.
Les facteurs qui poussent les gens vers ces destinations comprennent le désir d’échapper à des niveaux plus élevés de coupures d’électricité et de criminalité, une amélioration de la prestation de services, un environnement social plus détendu, ainsi qu’une croissance économique prometteuse, la création d’emplois et le développement de l’infrastructure.
Les zones en demande
Pour les consommateurs à faible revenu, le Cap occidental est attractif en raison de son taux de chômage plus faible (21,6% contre 32,9% au niveau national). La province réduit également le chômage plus rapidement que d’autres parties du pays.
De plus, elle bénéficie d’un avantage en matière d’infrastructures, telles que les écoles et les hôpitaux, qui sont perçues comme étant supérieures.
Entre février 2022 et février 2023, les prix alimentaires au Cap occidental ont augmenté de 12,4%, soit beaucoup moins qu’à Gauteng (14,2%).
« La tendance à la semigration au Cap occidental est assez généralisée, tandis que la côte nord attire plus d’actifs aisés de Gauteng », explique Kriek.
De même, le chômage au KZN (30,9%) et en Caroline du Nord (26,6%) est inférieur à la moyenne nationale.
Impact de la semigration
Alors que certaines régions ressentent l’impact de la semigration, d’autres assistent à une croissance économique en conséquence de l’afflux de nouveaux résidents.
D’une part, des endroits auparavant populaires comme les banlieues du nord de Cape Town sont devenus beaucoup plus occupés en raison de la semigration, les routes entourant la ville montrant des signes de surcharge.
Cependant, d’autres destinations de semigration préférées, comme Mossel Bay, connaissent une croissance bénéfique et une urbanisation.
Dans le cas de Mossel Bay, cela est dû à sa proximité avec l’aéroport de George, ce qui rend les déplacements entre Johannesburg et les banlieues du Cap occidental faciles et pratiques.
Il est également fort probable que l’afflux de semigrants dans ces zones puisse faire monter les prix du logement. Cela pourrait être bénéfique pour les habitants locaux vendant leur propriété, ou préjudiciable s’ils souhaitent acheter. En outre, les propriétaires existants pourraient être confrontés à des augmentations de taux plus élevées que la normale.
Les prix dans la région métropolitaine de Cape Town ont déjà dépassé largement la croissance des autres centres urbains. Ce facteur, associé à la tendance à chercher une plus grande valeur en période de hausse des taux d’intérêt, incite les acheteurs à chercher des propriétés dans des zones éloignées qui pourraient offrir plus de solutions.
« Cette tendance devrait se poursuivre et s’intensifier alors que la prestation de services nationale et la maintenance de l’infrastructure semblent prendre du retard par rapport au Cap occidental », déclare Kriek.
Disponibilité de la propriété
L’offre de propriétés pourrait être entravée par une réglementation excessive de la nouvelle construction tout en réduisant la disponibilité de logements abordables pour les personnes à faible revenu.
À mesure que la demande dépasse l’offre, les zones en dehors des districts urbains et suburbains établis recevront sûrement plus d’attention de la part des chercheurs de logements, et connaîtront les mêmes avantages et la même croissance économique.
Kriek dit que les semigrants potentiels devraient donc se lancer dès que possible.
« Il y a d’autres tendances à considérer en plus de la semigration lorsqu’il s’agit de décider où vivre, il est donc important de planifier soigneusement; de plus, les taux d’intérêt sont déjà au plus haut, donc si vous le pouvez, vous serez probablement mieux loti à l’avenir tant que vous agirez maintenant », conclut-il.
Renier Kriek est un expert national des tendances immobilières et cofondateur de Sentinel Homes.
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