FinanceGagner de l'argentDette zombie : Des propriétaires confrontés à la saisie de leurs anciennes...

Dette zombie : Des propriétaires confrontés à la saisie de leurs anciennes hypothèques

Contenu de l’article

Rose Prophete pensait que le deuxième prêt hypothécaire sur sa maison de Brooklyn avait été résolu il y a une dizaine d’années – jusqu’à ce qu’elle reçoive des documents affirmant qu’elle devait plus de 130 000 dollars.

“J’ai été choquée”, a déclaré Mme Prophete, qui a refinancé sa maison bifamiliale en 2006, six ans après son arrivée d’Haïti. “Je ne connais même pas ces gens parce qu’ils ne m’ont jamais contacté. Ils ne m’ont jamais appelé”.

Contenu de l’article

Prophete fait partie d’une vague de propriétaires qui disent avoir été pris au dépourvu par le début des actions de saisie sur leurs maisons pour des prêts secondaires contractés il y a plus de dix ans. Les fiducies et les sociétés de prêt hypothécaire à l’origine de ces actions affirment que les prêts n’ont pas été remboursés il y a des années.

Annonce 2

Contenu de l’article

Certains de ces propriétaires disent qu’ils ne savaient même pas qu’ils avaient une deuxième hypothèque en raison de structures de prêt confuses. D’autres croyaient que leur deuxième prêt était intégré aux paiements de leur première hypothèque ou qu’il était annulé. En général, ils disent qu’ils n’ont pas reçu de relevés pour leurs seconds prêts pendant des années, alors qu’ils remboursaient leurs premières hypothèques.

Maintenant, on leur dit que les prêts n’étaient pas morts après tout. Au lieu de cela, ils sont ce que les critiques appellent des “dettes zombies” – d’anciens prêts avec de nouvelles actions de recouvrement.

Alors qu’aucune agence gouvernementale fédérale ne suit le nombre de saisies sur les hypothèques secondaires, les avocats qui aident les propriétaires affirment qu’elles ont augmenté ces dernières années. Les avocats disent que beaucoup de ces prêts appartiennent à des acheteurs de prêts hypothécaires en difficulté et sont poursuivis maintenant parce que la valeur des maisons a augmenté et qu’il y a plus d’équité dans celles-ci.

Lire aussi :   Le Dow Jones recule en raison des craintes liées à la Fed et à la récession ; Tesla et les mégacaps atteignent des résistances

Publicité 3

Contenu de l’article

“Ils les ont gardés, sans aucune communication avec les emprunteurs”, a déclaré Andrea Bopp Stark, avocate au National Consumer Law Center de Boston. “Et tout d’un coup, ils sortent du bois et menacent de saisir les biens parce qu’il y a maintenant de la valeur dans la propriété. Ils peuvent saisir la propriété et obtenir quelque chose après le remboursement des premières hypothèques.”

Les avocats des propriétaires des prêts et des sociétés qui les gèrent soutiennent qu’ils poursuivent une dette légitimement due, peu importe ce que l’emprunteur croyait. Et ils disent qu’ils agissent légalement pour la réclamer.

Comment cela est-il arrivé ?

Les actions en justice actuelles remontent à la fin du boom immobilier du début du siècle. Certaines concernent des lignes de crédit hypothécaire. D’autres découlent de prêts “80/20”, en vertu desquels les acheteurs de maisons pouvaient contracter un premier prêt couvrant environ 80 % du prix d’achat, et un second prêt couvrant les 20 % restants.

Publicité 4

Contenu de l’article

Le fractionnement des prêts permettait aux emprunteurs d’éviter de verser des acomptes importants. Mais les seconds prêts pouvaient être assortis de taux d’intérêt de 9 % ou plus et de paiements forfaitaires. Les défenseurs des consommateurs affirment que les prêts – dont beaucoup provenaient de prêteurs depuis discrédités – comportaient des conditions abusives et étaient commercialisés dans les communautés de couleur et les quartiers à faibles revenus.

L’augmentation du nombre de personnes ayant pris du retard dans le remboursement de leur prêt hypothécaire après le début de la Grande Récession a concerné des propriétaires ayant contracté un second prêt. Ils ont fait partie des personnes qui ont profité des programmes fédéraux de modification des prêts, qui ont refinancé ou qui ont déclaré faillite pour conserver leur maison.

Dans certains cas, les premiers prêts ont été modifiés mais pas les seconds.

Certaines secondes hypothèques à cette époque ont été “débitées”, ce qui signifie que le créancier avait cessé de chercher à les payer. Cela ne signifie pas que le prêt a été annulé. Mais c’était l’impression de nombreux propriétaires, dont certains avaient apparemment mal compris la structure de prêt 80/20.

Publicité 5

Contenu de l’article

D’autres emprunteurs disent avoir eu des difficultés à obtenir des réponses concernant leurs seconds prêts.

Dans la région de Miami, le pasteur Carlos Mendez et sa femme, Lisset Garcia, ont signé une modification de leur première hypothèque en 2012, après que des difficultés financières aient entraîné des paiements manqués et un dépôt de bilan. Le couple avait acheté la maison à Hialeah en 2006, deux ans après être arrivé de Cuba, et y a élevé ses deux filles.

Lire aussi :   Des contenus non liés aux actualités apparaissent dans les actualités

Mendez a déclaré qu’ils n’ont pas pu obtenir de réponses sur le statut de leur deuxième hypothèque auprès de la banque et qu’on leur a finalement dit que la dette était annulée, ou serait annulée.

Puis en 2020, ils ont reçu des documents de forclusion d’un autre propriétaire de la dette.

Leur avocat, Ricardo M. Corona, a déclaré qu’on leur avait dit qu’ils devaient 70 000 dollars d’arriérés de paiement et 47 000 dollars de capital. Mais il a dit que les dossiers montrent que le prêt a été annulé en 2013 et que les détenteurs du prêt n’ont pas droit aux paiements d’intérêts provenant des années où le couple n’a pas reçu de relevés périodiques. L’affaire est en cours.

Annonce 6

Contenu de l’article

“Malgré tout, nous nous battons et nous faisons confiance à la justice, en gardant notre foi en Dieu, pour pouvoir résoudre ce problème et garder la maison”, a déclaré Mendez en espagnol.

Les seconds prêts ont été regroupés et vendus, certains plusieurs fois. Les parties à l’origine des actions en justice qui ont été lancées pour recouvrer l’argent sont souvent des investisseurs qui achètent des prêts hypothécaires en difficulté à des prix très bas, selon les avocats. Beaucoup de ces acheteurs de créances sont des sociétés à responsabilité limitée qui ne sont pas réglementées comme le sont les grandes banques.

Le plaignant dans l’action sur la maison de Mendez et Garcia est listé comme Wilmington Savings Fund Society, FSB, “pas en sa capacité individuelle mais uniquement en tant que fiduciaire pour BCMB1 Trust”.

Une porte-parole de Wilmington a déclaré qu’elle agissait en tant que fiduciaire pour le compte de nombreux trusts et qu’elle n’avait “aucune autorité en ce qui concerne la gestion des biens immobiliers du portefeuille”. Les efforts déployés pour trouver une personne associée à BCMB1 Trust pour répondre aux questions n’ont pas abouti.

Annonce 7

Contenu de l’article

Certaines personnes menacées de forclusion ont intenté leur propre procès en invoquant les exigences fédérales relatives aux relevés périodiques ou d’autres lois de protection des consommateurs. En Géorgie, une femme menacée de saisie a affirmé devant un tribunal fédéral qu’elle n’avait jamais reçu d’avis périodiques concernant sa deuxième hypothèque ni d’avis lorsque celle-ci était transférée à de nouveaux propriétaires, comme l’exige la loi fédérale. L’affaire a été réglée en juin dans des conditions confidentielles, selon des documents judiciaires.

Lire aussi :   Le patron du syndicat Lynch exige une rencontre avec Sunak pour mettre fin aux arrêts quotidiens des trains

A New York, Prophete est l’un des 13 plaignants dans une action en justice fédérale affirmant que la dette hypothécaire est recherchée au-delà du délai de prescription de six ans de New York, ce qui entraîne des violations de la loi fédérale et de l’État.

“Je pense que ce qui rend cette affaire si pernicieuse, c’est qu’il s’agit de propriétaires qui ont travaillé très dur pour être à jour sur leurs prêts”, a déclaré Rachel Geballe, directrice adjointe des services juridiques de Brooklyn, qui plaide l’affaire avec la Legal Aid Society. “Ils pensaient qu’ils s’occupaient de leur dette”.

Publicité 8

Contenu de l’article

Les défendeurs dans cette affaire sont le gestionnaire de prêts SN Servicing et le cabinet d’avocats Richland and Falkowski, qui représentait les fiducies hypothécaires impliquées dans les actions en justice, y compris BCMB1 Trust, selon la plainte. Dans les documents déposés au tribunal, les défendeurs contestent l’interprétation du demandeur concernant le délai de prescription, affirment qu’ils ont agi correctement et cherchent à rejeter l’action en justice.

“Les allégations dans les différentes actions de forclusion hypothécaire sont véridiques et ne sont pas trompeuses ou mensongères”, a écrit l’avocat Daniel Richland dans une lettre au juge. “Les allégations du demandeur, en revanche, ne sont pas plausibles et justifient donc un rejet.”

La journaliste Claudia Torrens de l’Associated Press et la chercheuse Jennifer Farrar à New York ont contribué à ce rapport.

Publicité

Commentaires

Postmedia s’engage à maintenir un forum de discussion animé mais civilisé et encourage tous les lecteurs à partager leurs opinions sur nos articles. Les commentaires peuvent prendre jusqu’à une heure pour être modérés avant d’apparaître sur le site. Nous vous demandons de garder vos commentaires pertinents et respectueux. Nous avons activé les notifications par e-mail : vous recevrez désormais un e-mail si vous recevez une réponse à votre commentaire, s’il y a une mise à jour d’un fil de commentaires que vous suivez ou si un utilisateur que vous suivez commente. Visitez notre Directives de la communauté pour plus d’informations et de détails sur la façon de régler votre e-mail paramètres.

Retour à l’accueil Worldnet

Abonnez-vous à la newsletter (gratuit)

Rejoindre la newsletter gratuitement

OBTENEZ UN ACCÈS COMPLET EXCLUSIF AU CONTENU PREMIUM

SOUTENIR LE JOURNALISME À BUT NON LUCRATIF

ANALYSE D'EXPERTS ET TENDANCES ÉMERGENTES EN MATIÈRE DE PROTECTION DE L'ENFANCE ET DE JUSTICE JUVÉNILE

WEBINAIRES VIDÉO THÉMATIQUES

Obtenez un accès illimité à notre contenu EXCLUSIF et à nos archives d'histoires d'abonnés.

Contenu exclusif

Article récents

Plus d'articles

%d blogueurs aiment cette page :