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Des transactions immobilières financées par le crowdfunding se dénouent alors que les fonds disparaissent

(Bloomberg) — Des centaines d’investisseurs réguliers qui ont réuni ensemble 63 millions de dollars pour acheter des biens immobiliers commerciaux à Atlanta et Miami ont apparemment vu leurs fonds disparaître.

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Deux transactions orchestrées par CrowdStreet Inc., une société d’investissement immobilier qui collecte des fonds auprès de personnes relativement riches, ont échoué car l’argent des investisseurs a disparu des comptes bancaires réservés à l’achat d’actions dans des immeubles, selon des documents du tribunal de la faillite.

Un gestionnaire indépendant chargé d’examiner la manière dont les transactions ont échoué a découvert que des millions de dollars d’argent collecté auprès de la foule se trouvaient dans des comptes appartenant à Nightingale Properties, une société avec laquelle CrowdStreet s’est associée pour les transactions, ainsi que dans les comptes du PDG de Nightingale, selon les documents du tribunal.

“Lorsque nous avons commencé à soupçonner une éventuelle malversation financière, nous avons alerté les régulateurs et négocié la nomination d’un gestionnaire indépendant”, a déclaré un représentant de CrowdStreet dans un courrier électronique lundi. “La fraude financière est un risque que nous prenons au sérieux, et nous restons déterminés à offrir aux investisseurs la meilleure expérience de l’investissement immobilier en ligne.”

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Nightingale, basée à New York, et le PDG Elie Schwartz n’ont pas répondu aux demandes de commentaire.

Pour enquêter sur les comptes – et éventuellement récupérer des fonds – le gestionnaire indépendant a placé les deux entités légales chargées d’acheter des actions dans les immeubles d’Atlanta et de Miami en faillite vendredi dernier. La faillite permettra aux entreprises d’élaborer un plan de remboursement pour les créanciers.

Un avocat de Schwartz a déclaré qu’il coopérerait à l’enquête, selon des documents du tribunal.

Comptes siphonnés

Nightingale a collecté des fonds auprès d’investisseurs accrédités via la plateforme en ligne de CrowdStreet. L’argent a ensuite été placé dans deux sociétés écrans, que Nightingale était censée utiliser pour acheter les propriétés : un vaste complexe de bureaux dans le quartier riche de Buckhead à Atlanta, et un immeuble polyvalent à Miami Beach.

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La participation minimale des investisseurs accrédités était de 25 000 dollars, selon une déclaration d’Eric Lee, le responsable de la restructuration des sociétés. Mais alors que l’intérêt des investisseurs pour le complexe financier d’Atlanta a dépassé les attentes – recueillant 238% de financement de plus que l’objectif fixé -, le financement pour la transaction immobilière de Miami n’a pas été à la hauteur.

Après avoir attiré plus d’argent d’autres investisseurs et avoir investi sa propre participation, Nightingale était censée faciliter les transactions, selon des documents du tribunal. Pendant ce temps, la société devait laisser l’argent des investisseurs de CrowdStreet dans deux entités différentes – ONH AFC CS Investors et ONH 1601 CS Investors – intact.

Les transactions ont finalement stagné, ont connu des retards, et certains investisseurs ont demandé des remboursements. Bien que certains de ces remboursements aient été effectués, beaucoup restent en attente, selon Lee.

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En juin, Anna Phillips, la nouvelle gestionnaire indépendante des entités, a lancé une enquête interne pour retrouver les fonds. Elle a rapidement découvert que les comptes bancaires des entités avaient été vidés. Selon les documents du tribunal, les comptes ne contenaient plus que 125 000 dollars et 1 600 dollars.

Le dépôt de bilan permettra à Phillips et à Lee d’enquêter sur l’endroit où l’argent s’est retrouvé, selon les documents du tribunal.

“Les débiteurs bénéficieront d’une grande aide dans cette enquête grâce à la possibilité d’utiliser les pouvoirs du code de la faillite pour enquêter sur ces activités antérieures à la demande d’ouverture de la faillite”, a écrit Lee dans une déclaration de faillite vendredi.

(Corrige la description des flux de fonds aux paragraphes trois et huit.)

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©2023 Bloomberg L.P.

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