Comment les taux d’intérêt hypothécaires sont-ils fixés par les prêteurs ?

Les taux d’intérêt ont un impact majeur sur votre paiement hypothécaire mensuel et, pour de nombreux acheteurs, ils peuvent être le facteur déterminant de l’accessibilité financière d’une maison. Il est donc important de comprendre comment les taux hypothécaires sont déterminés et quels sont les facteurs qui contribuent au taux qui vous est proposé.

Qu’est-ce qui détermine les taux hypothécaires ?

Divers facteurs influencent les taux d’intérêt hypothécaires et se répartissent généralement en deux catégories principales : les conditions actuelles du marché ou de l’économie et votre profil financier personnel en tant qu’individu.

L’inflation et les actions de la Réserve fédérale sont des exemples de conditions de marché qui peuvent avoir un impact sur les taux d’intérêt hypothécaires. Des éléments comme votre cote de crédit, votre mise de fonds et le ratio prêt/valeur (RPV) font partie des facteurs personnels qui jouent un rôle dans le taux d’intérêt qui vous est offert.

Facteurs personnels qui influencent votre taux d’intérêt

Lorsque les prêteurs évaluent votre demande de prêt hypothécaire et donc votre capacité à rembourser un prêt, ils examinent soigneusement vos finances, en passant au peigne fin des éléments tels que vos antécédents en matière de paiement des factures, l’acompte que vous apportez à l’achat de la maison et votre niveau d’endettement actuel.

1. Votre score de crédit

Votre score de crédit est l’un des éléments les plus critiques d’une demande de prêt. « Un score de crédit est un outil qui permet d’évaluer la capacité historique et la volonté de rembourser une dette. Plus le score est faible, plus le risque de retard ou de défaut de paiement est élevé », explique Mike Hardy, associé directeur pour le prêteur national Churchill Mortgage.

Pour cette raison, il permet aux prêteurs d’avoir immédiatement une idée du degré de responsabilité dont vous faites preuve à l’égard de vos finances et de vos dettes, et donc du risque de crédit que vous représentez. Pour ces raisons, les scores de crédit, qui vont de 300 à 850, jouent un rôle important dans le taux d’intérêt qui vous est proposé.

« Plus votre cote de crédit est élevée, plus vous avez de chances d’obtenir un taux d’intérêt favorable », explique Rob Cook, vice-président, Discover Home Loans.

Le fait d’avoir un bon historique de crédit, c’est-à-dire d’avoir toujours payé ses factures en temps voulu et d’avoir maintenu des soldes peu élevés sur ses lignes de crédit, fait grimper votre pointage de crédit. C’est généralement le type de profil que les prêteurs potentiels aiment voir.

Par exemple, votre score FICO – qui est l’un des nombreux modèles de notation de crédit – est composé des éléments de base suivants : Historique des paiements (35%) ; Montants dus (30%) ; Longueur de l’historique de crédit (15%) ; Nouvelles demandes de crédit (10%) ; et Composition du crédit (10%).

Avant de demander un prêt hypothécaire, il est bon de vérifier votre pointage de crédit et de faire ce que vous pouvez pour l’améliorer s’il y a des points préoccupants. Si vous disposez encore d’un peu de temps avant de devoir demander un prêt hypothécaire, travaillez activement à l’amélioration de votre score.

2. Votre ratio LTV

Un autre élément dont tiennent compte les prêteurs lorsqu’ils élaborent des offres de taux d’intérêt est ce que l’on appelle le ratio prêt/valeur du demandeur. Il s’agit essentiellement d’une comparaison entre le montant du prêt que vous demandez et la valeur de la propriété que vous espérez acheter.

Les demandeurs qui disposent d’un acompte plus important pour l’achat de leur maison – ce qui réduit le montant à emprunter auprès d’un prêteur – ont ce que l’on appelle un ratio prêt/valeur plus faible. C’est une bonne chose du point de vue du prêteur.

« Les mesures du ratio prêt/valeur ainsi que le score de crédit et d’autres paramètres jouent un rôle important dans la détermination des taux auxquels vous êtes admissible », explique Cook. « Les banques savent qu’un ‘bon’ ratio prêt/valeur combiné, généralement de 80 % ou moins, signifie qu’un emprunteur est moins susceptible de ne pas rembourser son prêt. »

Pour calculer le ratio prêt/valeur, il suffit de diviser le montant du prêt demandé par la valeur estimée de la maison, explique Brandon Snow, directeur exécutif chargé des prêts directs aux consommateurs à l’Agence européenne pour la sécurité maritime. Ally Bank. Par exemple, si vous demandez un prêt hypothécaire de 160 000 $ et que la maison que vous voulez acheter est évaluée à 200 000 $, votre ratio prêt/valeur est de 80 %. Dans ce scénario, vous emprunteriez 80 % de la valeur de la maison.

3. Votre mise de fonds

Le montant de la mise de fonds sur votre nouvelle maison joue également un rôle important dans votre taux d’intérêt. En général, plus votre mise de fonds est importante, plus votre taux d’intérêt hypothécaire est susceptible d’être bas. Cela s’explique par le fait que les prêteurs considèrent que les demandeurs qui ont une mise de fonds plus importante présentent moins de risques.

« Plus votre mise de fonds est importante, plus votre rapport prêt-valeur est faible, ce qui a une incidence sur votre admissibilité et sur les taux offerts « , explique M. Cook.

Bien qu’une mise de fonds de 20 % ne soit pas toujours nécessaire pour acheter une maison, le fait de disposer de ce montant peut vous aider à obtenir un taux d’intérêt beaucoup plus compétitif. Il convient également de noter que les demandeurs qui ne disposent pas d’une mise de fonds de 20 % peuvent être tenus par les prêteurs d’obtenir une assurance hypothécaire privée (PMI), un coût qui s’ajoute à vos paiements hypothécaires mensuels. L’assurance hypothécaire privée est une assurance conçue pour protéger les prêteurs en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.

Les conditions du marché qui influent sur les taux d’intérêt

Il existe également des facteurs qui influencent les offres de taux d’intérêt hypothécaire et qui n’ont pas grand-chose à voir avec vous, votre cote de crédit, votre mise de fonds ou tout autre élément de votre profil financier. Ces variables sont hors de votre contrôle.

1. La Réserve fédérale

Bien que la Réserve fédérale ne fixe pas spécifiquement les taux d’intérêt hypothécaires, ses actions jouent un rôle dans les taux offerts par les prêteurs.

De manière très simplifiée, la Réserve fédérale ajuste ce que l’on appelle le taux des fonds fédéraux ou taux de référence, qui est le taux de prêt à court terme que les banques se facturent entre elles. Le taux des fonds fédéraux est ajusté en fonction de l’évolution des conditions économiques. Et lorsqu’il est modifié, il a un impact sur ce que les consommateurs paient en fin de compte pour emprunter de l’argent.

« Lorsque le taux des fonds fédéraux augmente, il devient plus coûteux pour les banques d’emprunter auprès d’autres banques. Ces coûts plus élevés peuvent être répercutés sur les consommateurs sous la forme de taux d’intérêt plus élevés sur les lignes de crédit, les prêts automobiles et, dans une certaine mesure, les prêts hypothécaires », explique M. Cook.

2. Inflation

Les conditions du marché comprennent également l’inflation, qui a un impact sur les prix des maisons et les taux d’intérêt hypothécaires. « L’inflation réduit la valeur du dollar, ce qui signifie que les achats coûtent plus cher. En période de forte inflation, les taux d’intérêt hypothécaires ont tendance à augmenter », explique M. Snow.

Les taux d’intérêt augmentent dans de telles conditions parce que les prêteurs ont aussi besoin de faire de l’argent, ajoute Jeffrey Taylor, membre du conseil d’administration de l’Association des prêteurs hypothécaires du Canada. Mortgage Bankers Association (MBA). « Au fur et à mesure que le pouvoir d’achat du dollar s’érode, les prêteurs hypothécaires doivent augmenter les taux d’intérêt pour s’assurer que leurs intérêts leur rapportent un bénéfice, ou en ce moment, un seuil de rentabilité. »

Ici aussi, la Réserve fédérale joue un rôle dans le taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire. En effet, lorsque la tendance à l’inflation est trop forte, la Réserve fédérale intervient et tente de maîtriser la situation en augmentant les taux d’intérêt de référence, ce qui rend les emprunts et les dépenses plus coûteux.

« La Fed ajuste son taux de référence afin de stimuler la croissance économique, en abaissant le taux de référence », poursuit M. Snow. « Ou [it will seek to slow] la croissance économique si l’inflation augmente trop rapidement, en augmentant le taux de référence, comme nous l’avons vu récemment. »

3. La conjoncture économique

Au-delà des questions déjà mentionnées, il existe une poignée d’autres réalités économiques et de marché qui peuvent influencer les taux d’intérêt hypothécaires disponibles à un moment donné, explique M. Taylor.

Certains de ces facteurs supplémentaires comprennent le taux de croissance économique, le marché obligataire et les conditions générales du marché du logement – c’est-à-dire l’offre disponible de maisons à vendre et la demande pour acheter ces maisons.

« Chacun de ces facteurs a un impact sur le marché du logement et, si un ou plusieurs d’entre eux ne sont pas bons, l’effet peut s’amplifier », explique M. Taylor.

Tout le monde bénéficie-t-il des mêmes taux ?

En raison du grand nombre de facteurs qui entrent en jeu dans l’élaboration des offres de taux d’intérêt hypothécaire pour les demandeurs individuels, tout le monde ne reçoit pas la même offre. C’est pourquoi il est important, en tant que consommateur, de comparer les offres de plusieurs prêteurs afin de s’assurer d’obtenir le taux le plus compétitif possible et d’améliorer sa propre santé financière, le cas échéant.

« En tant que consommateur, vous avez le droit de choisir le meilleur prêt pour vous. Il est essentiel de faire le tour du marché pour prendre une décision éclairée sur le prêteur, le type de prêt et le taux qui vous conviennent le mieux », déclare Valerie Saunders, membre du conseil d’administration de l’Association de l’industrie du crédit (AIC). Association nationale des courtiers en prêts hypothécaires. « Ne vous contentez pas de regarder une seule option ».

Est-il possible d’estimer votre taux d’intérêt ?

Les informations sur les taux d’intérêt actuels sont largement disponibles en ligne. Souvent, vous pouvez visiter directement le site Web d’un prêteur, par exemple Bank of America ou Discover Home Loans-pour connaître leurs taux d’intérêt hypothécaires actuels, ce qui peut vous aider à estimer ce qui pourrait vous être proposé.

Il existe également Calculateurs de paiements hypothécaires-également disponibles en ligne – qui incluent les taux d’intérêt dans leurs calculs une fois que vous avez fourni quelques informations de base, comme la mise de fonds et le prix de la maison. Lorsque vous vous lancez dans l’achat d’une maison, il est bon de faire vos recherches et de savoir quels pourraient être votre taux d’intérêt et vos versements hypothécaires.

Vous pourriez même envisager d’obtenir une préapprobation pour un prêt hypothécaire auprès de divers prêteurs, afin de connaître les taux qui pourraient vous être offerts.

À retenir

Les taux d’intérêt hypothécaires peuvent faire une grande différence dans votre capacité à acheter la maison de vos rêves. Et il est souvent difficile de comprendre comment les prêteurs établissent les taux qui vous sont proposés.

Bien que les conditions du marché qui influent sur les taux d’intérêt échappent à votre contrôle, il existe de nombreux aspects de votre situation financière personnelle sur lesquels vous pouvez vous concentrer et que vous pouvez améliorer afin d’augmenter vos chances de vous voir offrir un taux d’intérêt compétitif.