Lorsque les prix des logements ont commencé à au début des années 2000les spéculateurs immobiliers se sont tournés vers les marchés à forte croissance de la Sun Belt, tels que Phoenix, Las Vegas et Miami. Ces spéculateurs, qui étaient souvent des « flippers », pensaient que les marchés à forte population de la Sun Belt offriraient le meilleur rendement au moindre risque. Bien entendu, ils se sont lourdement trompés, car ces booms se sont révélés être parmi les plus grosses bulles immobilières, ce qui a eu pour effet d’aggraver la situation. ont fini par éclater et a contribué à déclencher la crise financière.
Le krach immobilier du Sunbelt des années 2000 a connu une exception, relativement parlant : Le Lone Star State. D’un sommet à l’autre, les prix des logements sur des marchés comme Austin et Dallas n’ont chuté que de 8,5 % et 10,5 %, respectivement, tandis que les prix des logements suivis par l’indice Zillow Home Value Index (ZHVI) ont chuté de 63,9 % à Las Vegas, 56,4 % à Phoenix et 52,2 % à Miami entre leurs sommets, vers 2007, et leurs creux, vers 2012.
Alors qu’au milieu des années 2000, les prêteurs zélés de tout le pays permettaient aux emprunteurs de contracter des prêts hypothécaires sans verser d’acompte important, le Texas s’en tenait à son système de prêts hypothécaires à taux zéro. pratiques de prêt conservatrices. Ces lois plus strictes en matière de prêt ont permis à l’État d’échapper au krach immobilier des années 2000 et.., selon des chercheurs de Texas A&M, a limité « le nombre de saisies ».
Avance rapide jusqu’en 2023, et cette fois-ci, une région du Texas est sans doute l’épicentre du boom et de la correction de la pandémie immobilière : Austin.
En effet, entre juillet 2022 et avril 2023, les prix des logements à Austin, tels que mesurés par l’indice Zillow Home Value Index, ont chuté de 10,02 %, soit 10 fois plus que la baisse nationale (1 %) enregistrée par l’indice ZHVI au cours de la même période. Il s’agit de la baisse la plus importante, à ce jour, parmi les 400 plus grands marchés immobiliers du pays, devançant de peu San Francisco (-10 %), Bend, Ore (-9,5 %), et Boise (-9,3 %).
Pourquoi Austin est-elle si durement touchée alors que la majeure partie du pays ne subit que peu ou pas de correction ? Tout d’abord, Austin a fait des bulles.
En théorie, une bulle immobilière nécessite trois éléments.
Premièrement, une bulle immobilière nécessite une forte surévaluation des prix des logements, c’est-à-dire que les prix des logements locaux dépassent de loin ce que les revenus locaux peuvent supporter historiquement. C’est exactement ce qui s’est produit à Austin pendant le boom immobilier pandémique. En fait, selon Moody’s Analytics, les prix des logements à Austin étaient « surévalués » de 63,7 % au plus fort du boom, au premier trimestre 2022. Moody’s considère que tout ce qui dépasse 25 % est « considérablement surévalué ».
Deuxièmement, une bulle immobilière nécessite de la spéculation. Bien que celle-ci soit difficile à quantifier, elle se manifeste généralement sous la forme d’un dépassement de capacité de la part des investisseurs. De l’avis de Sean Fuentesagent immobilier et investisseur de longue date à Austin, c’est exactement ce qui s’est passé à Austin entre 2020 et 2022. Selon lui, de nombreux investisseurs locaux achetaient des biens locatifs dont ils savaient qu’ils ne produiraient pas un loyer suffisant pour couvrir l’hypothèque. Pourquoi ? Fuentes explique qu’ils pensaient que les prix de l’immobilier à Austin continueraient à monter en flèche, rendant l’investissement fructueux malgré le fait qu’ils perdaient de l’argent chaque mois sur l’hypothèque. C’est de la spéculation pure et simple.
« Une fois que le coût de l’argent [mortgage rates] a augmenté, beaucoup de [Austin] spéculateurs ont cessé d’acheter », explique Fuentes. Fortune. « Certains d’entre eux sont en difficulté, d’autres subissent des décotes sur leurs investissements et d’autres encore doivent payer 100, 200 dollars ou plus par mois pour entretenir la propriété. »
Troisièmement, pour que l’on puisse parler de bulle, il faut que les prix baissent. Bien sûr, cela ne peut être déterminé qu’après coup. Cela dit, étant donné que les prix de l’immobilier à Austin ont connu une chute à deux chiffres en seulement neuf mois, on peut dire qu’Austin remplit également ce critère.
Cette correction immobilière, qui a frappé le plus durement Austin, est légère et modérée comparée au krach immobilier des années 2000. En effet, après avoir chuté d’un mois sur l’autre pendant seulement cinq mois, les prix de l’immobilier aux États-Unis, mesurés par l’indice Zillow Home Value Index, ont augmenté en mars et en avril (voir le graphique ci-dessous).
Parmi les 400 plus grands marchés immobiliers du pays, 226 ont retrouvé leur niveau de prix le plus élevé jamais atteint. ou viennent d’atteindre un nouveau record en avril.
Sur les 174 marchés en baisse, seuls 38 sont en baisse de 5,00 % ou plus. La plupart de ces marchés se situent dans les montagnes de l’Ouest, dans le Sud-Ouest ou le long de la côte Pacifique. La caractéristique commune de ces marchés baissiers est l’affaiblissement des fondamentaux, en particulier un écart plus important que la moyenne entre les prix locaux des logements et les loyers locaux.
Que va devenir Austin ? Difficile à dire.
Moody’s Analytics estime que la zone métropolitaine d’Austin-Round Rock-Georgetown, au Texas, connaîtra une baisse des prix de l’immobilier de -17,9 % d’un pic à l’autre au cours de ce cycle, y compris une baisse de -8,8 % entre le deuxième trimestre 2023 et le deuxième trimestre 2024. Toutefois, le modèle de prévision de Zillow prévoit un rebond de +2,2 % entre avril 2023 et avril 2024.
Le plus grand vent contraire auquel Austin doit encore faire face est celui des fondamentaux sous-jacents. Selon Moody’s Analytics, Austin était encore » surévaluée » de 36,6 % au premier trimestre 2023 (bien qu’en baisse par rapport à son pic de 63,7 % de » surévaluation » au premier trimestre 2022). Deuxièmement, les stocks continuent de s’accumuler à Austin, avec des inscriptions actives en hausse de 112 % d’une année sur l’autre en mai, selon Realtor.com.
Cependant, Austin dispose de vents contraires à long terme qui pourraient rendre difficile une correction durable. Tout d’abord, Austin reste une destination de choix pour les travailleurs du secteur technologique et les employeurs qui fuient les États où les impôts sont élevés.
Gardez à l’esprit que si la valeur des maisons à Austin a légèrement baissé au cours de l’année écoulée, elle a tout de même augmenté de 42,6 % depuis mars 2020. La plupart des propriétaires d’Austin disposent d’un énorme capital immobilier.
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