FIFI PETERS: Dans notre rubrique immobilière d’aujourd’hui, nous examinons le Flisp, le programme de subventions individuelles liées au financement. [sic]. Il s’agit d’une subvention au logement qui aide les primo-accédants admissibles à acheter une maison. Des changements ont été apportés à l’environnement réglementaire pour faciliter l’accès des propriétaires à la propriété.
Pour en savoir plus sur cette conversation, je suis rejoint par Meyer de Waal, l’avocat de MDW Incorporated. Meyer, merci beaucoup pour votre temps. D’une manière générale, qu’est-ce qu’un Flisp et qu’est-ce qui a changé dans la réglementation ?
MEYER DE WAAL : Bon après-midi. Merci beaucoup. Oui, en effet, des changements étonnants. Flisp est l’abréviation de Finance Linked Individual Subsidy Program. C’est un nom assez déroutant, mais il signifie un lien financier, que vous devez avoir un financement qui est approuvé pour vous permettre d’accéder à cette subvention. La subvention est accessible à tous les primo-accédants sud-africains, ce qui signifie que vous ne devez jamais avoir été propriétaire auparavant et que vous devez disposer d’un revenu brut combiné compris entre R3 501 et R22 000. Vous devez également avoir une personne à charge, comme un enfant ou un conjoint, et votre financement doit être approuvé.
Le financement a toujours été réservé, lié ou limité aux grandes banques, Nedbank, Standard Bank SEV……1:35, même pour les prêts immobiliers. Et Capitec est aussi arrivé récemment. Si votre demande de prêt immobilier était approuvée par l’une de ces banques, vous deviez répondre aux critères, et vous pouviez alors bénéficier d’une subvention. La subvention commence à partir d’un revenu de R3 501 [up to] quand vous gagnez 22 000 Rands. Ainsi, au milieu de la fourchette, par exemple, si vous gagnez 15 000 R, vous recevrez une subvention de 63 000 R. Il s’agit donc [meant] que vous deviez obtenir la subvention uniquement si vous pouviez obtenir un prêt immobilier approuvé.
Heureusement, depuis le 1er avril, ces subventions ne sont plus liées à un prêt immobilier. Je pense que le gouvernement s’est rendu compte que si vous gagnez moins d’un certain montant, disons moins de 12 000 rands, les banques n’ont pas un grand appétit pour aider les personnes qui gagnent moins et elles ne s’occupent que des personnes qui gagnent, disons, 10/12/15 000 rands et plus, parce que cela correspond à l’accessibilité financière.
Maintenant, avec le financement dissocié, vous pouvez obtenir un prêt, par exemple, un prêt non garanti, un prêt garanti par une pension, même un prêt d’assistance aux employés – et tout type de prêt non garanti que vous pouvez obtenir ; la location-achat également, plus les ventes à tempérament……. Donc, tout d’un coup, l’opportunité s’est ouverte pour les Sud-Africains qui achètent pour la première fois et qui répondent encore aux critères pour obtenir l’un de ces types de prêts. Ensuite, une fois que le prêt a été approuvé, vous pouvez contacter le gouvernement et dire : « S’il vous plaît, puis-je obtenir ma subvention également ?
C’est vraiment un changement étonnant qui s’est produit pour les citoyens sud-africains qui veulent acheter leur première propriété.
FIFI PETERS: Quel a été l’impact historique de ce programme pour aider les propriétaires à acheter leur première maison ?
MEYER DE WAAL : Il y a tellement de parties prenantes dans le ministère, par exemple, les agents immobiliers et les initiateurs d’obligations et les banques. J’ai commencé avec notre premier service il y a environ six ans, parce que j’ai vu que les gens se détournaient de Flisp et de la raison des applications. La raison en était qu’il était très difficile d’être approuvé pour Flisp.
Les agences d’implémentation qui traitaient les demandes étaient vraiment lentes. Ils n’avaient pratiquement aucun engagement sur les délais d’exécution. Ainsi, vous soumettiez une demande et cela traînait, et cela traînait, de sorte que les agents immobiliers ne voulaient pas toucher aux demandes liées à Flisp. Les banques – nous avons constaté que certaines d’entre elles conseillaient à leurs clients de demander une subvention. Si vous viviez en dehors de la province du Cap-Occidental, vous ne pouviez pas faire de demande rétroactive pour Flisp, seules les provinces du Cap-Occidental et du KZN étaient concernées. [could]. Cela signifiait donc que si vous n’étiez pas au courant d’une subvention, ou si vous essayiez de faire une demande trop tard, la subvention était refusée.
A partir du 1er avril, vous pourrez demander rétroactivement des subventions Flisp. La date n’a pas encore été fixée, mais vos revenus à la date de votre demande ou de votre transfert ne doivent pas être supérieurs à 22 000 Rands. Il a toujours été très difficile d’avoir accès au Flisp. Nous avons récemment négocié un protocole d’accord avec la National Housing Finance Corporation, NHFC, la plus grande agence de mise en œuvre, presque l’agence de distribution de Flisp dans tout le pays. Il y a aussi le Department of Human Settlements dans la province du Cap occidental, qui contrôle en quelque sorte les applications Flisp dans cette province.
Maintenant, heureusement, le NHFC a beaucoup amélioré son jeu. Ils ont maintenant un processus de demande en ligne, où vous pouvez aller en ligne. Nous l’avons testé récemment avec le NHFC, où vous recevez un message et une mise à jour sur l’avancement de votre demande.
Dans le passé, les gens ne connaissaient pas Flisp, et lorsqu’ils voulaient postuler, il n’y avait personne pour les aider. C’est une chose assez difficile de traiter votre demande, et puis aussi de soumettre votre demande. Ensuite, c’était comme si votre candidature se perdait dans un trou sombre et profond, car personne ne vous donnait de feed-back.
Heureusement, cela a changé depuis que les candidatures sont en ligne.
FIFI PETERS: Donc, à part le critère d’une tranche de revenu de R3 501 à R22 000, et aussi le critère selon lequel vous devez avoir une personne à charge avec vous et être citoyen sud-africain. N’y a-t-il pas d’autres critères auxquels il faut être attentif pour faire une demande de Flisp ?
MEYER DE WAAL : Eh bien, c’est seulement [that] votre financement doit être approuvé. Cependant, je dois à nouveau faire une mise en garde. Si vous vous adressez à l’une des banques existantes, comme je viens de le mentionner, elles ont déjà mis en place le processus de …….6:35. Et la plupart des banques figurent déjà sur la liste des fournisseurs agréés.
Cependant, je pense que la notification du ministre est arrivée un peu trop tôt pour que toutes les agences de mise en œuvre, comme le NHFC et le Department of Human Settlements, aient leur plan d’action en place. J’ai raisonnablement parlé à l’un des représentants du NHFC, qui m’a dit qu’ils venaient seulement de commencer une campagne de deux mois pour trouver une solution – ou plutôt un protocole – pour les institutions qui s’adressent à eux pour dire : « Je veux être l’un de ces fournisseurs – un prêt non garanti, un prêt de la banque de retraite ou un avantage pour les employés – je voudrais être sur votre liste d’approbation ».
Il est évident qu’ils ne vont pas accorder cette subvention pour tout type de prêt à moins que vous n’ayez été contrôlé et pré-approuvé par le NHFC ou le Département des établissements humains. Nous constatons donc qu’il va y avoir un décalage de deux mois entre les deux, et qu’ensuite, ils vont seulement déployer le plan d’action pour que les gens ou les entreprises se joignent à eux pour faire une demande. Il va donc y avoir un décalage.
Ce que nous proposons pour le moment, c’est de commencer à vérifier votre score de crédit, votre capacité financière… [so] pour que vous sachiez que vous pouvez effectivement recevoir cette subvention. Nous sommes allés un peu plus loin et nous savons qu’en termes de politique, le NHFC doit vous donner un certificat indiquant que vous pouvez bénéficier de cette subvention, car imaginez que vous êtes un premier acheteur et que vous avez un certificat Flisp ou un bon dans votre poche, ou dans votre main lorsque vous allez demander un prêt, vous saurez que « j’ai déjà un dépôt de 50 000 ou 80 000 rands » et que vous pouvez l’utiliser pour réduire votre prêt, ce qui améliore votre rapport prêt-valeur et vous permet de mieux négocier les taux d’intérêt.
Nous avons déjà développé un service par le biais du site web Flisp, où vous pouvez aller en ligne, entrer vos revenus, et vous devez répondre à très peu de questions avant de pouvoir dire : « Félicitations, vous avez rempli tous les critères, et vous pouvez donc recevoir votre certificat Flisp ». Il doit encore le valider avec tous les contrôles du gouvernement, parce qu’il a accès à l’arrière-plan pour vérifier, par exemple, le ministère de l’intérieur, les affaires intérieures, et aussi vérifier que vos revenus et vos dépenses sont corrects et que vous ne gagnez pas trop, et que vous avez aussi les personnes à charge – que vous ne fabriquez pas de personnes à charge – parce qu’il est essentiel que vous remplissiez tous les critères.
Il y a donc deux niveaux où vous avez un contrôle léger et ensuite une validation complète à la fin.
FIFI PETERS: Je suppose que vous pourriez également utiliser la subvention que vous obtenez pour les frais de transfert ou les coûts des obligations – ou pas ?
MEYER DE WAAL : Eh bien, c’est un autre étonnant [thing]. Je me suis battu avec le NHFC pendant les trois ou quatre dernières années. Ils m’ont dit : » Meyer, c’est la politique et nous n’allons pas changer notre politique, parce que la politique est la politique « . Nous nous sommes battus bec et ongles pour obtenir cela. J’ai été très heureux lorsque les changements de politique sont entrés en vigueur le 1er avril. Auparavant, il n’y avait que dans la province du Cap-Occidental que vous pouviez obtenir l’accès, ainsi que le parrainage, comme on peut l’appeler, de la subvention Flisp pour payer votre transfert et vos frais juridiques.
Maintenant, cela a été ouvert à toute l’Afrique du Sud, mais chaque premier acheteur peut utiliser la subvention pour payer les frais juridiques, ce qui est vraiment fantastique, parce que beaucoup de gens n’ont pas cet argent sur un compte d’épargne et achètent une propriété et arrivent à la porte de l’avocat et, « Oh, [I’ve] je dois payer mes frais de justice, et je n’avais pas prévu de budget pour ça ». Les gens se précipitent et prennent des prêts non garantis, ce qui fait à nouveau échouer leur demande de financement, car ils sont maintenant surchargés de dettes.
C’est donc vraiment étonnant que vous puissiez maintenant utiliser les frais de ……10:32 et les couvrir par les subventions Flisp.
FIFI PETERS: Meyer, merci beaucoup pour cette description éclairée de Flisp ; assez complète également, pour permettre notre compréhension. Mais nous nous en tiendrons là, Monsieur. Meyer de Waal est avocat chez MDW Incorporated.
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