Acheter une résidence secondaire pour la louer : ce qu’il faut faire et ne pas faire

Si l’investissement dans un bien locatif présente des avantages financiers, il comporte également des risques – des locataires qui ne paient pas leur loyer et le casse-tête d’être propriétaire -. Vous devrez peser les taxes, l’appréciation de l’immobilier, l’hypothèque, les coûts d’entretien et votre désir d’être propriétaire lorsque vous déciderez si la possession d’un bien locatif est un choix financier judicieux.

Pensez aux avantages fiscaux

Vous pouvez déduire les intérêts, les impôts, l’assurance et les autres dépenses du revenu de la propriété et généralement déduire les pertes de vos autres revenus. Vous pouvez également déduire l’amortissement de vos impôts.

La déduction consiste essentiellement en une déduction pour usure sur 27,5 ans, à partir de 2021. Vous pouvez vendre un bien locatif et transférer le produit de la vente dans un autre bien locatif sans payer d’impôt sur les plus-values.

N’oubliez pas que vous serez propriétaire.

Votre propriété locative est une entreprise qui demande du temps et de l’énergie. Vous devez vous tenir au courant des lois sur la location et êtes légalement tenu de maintenir une propriété sûre et habitable pour vos locataires.

N’oubliez pas qu’un locataire qui paie le prix fort est en droit d’attendre une réponse quasi instantanée à tout problème, petit ou grand. Les locataires qui savent qu’ils paient un peu moins cher que le marché auront tendance à être un peu moins exigeants. Il est utile que vous puissiez effectuer vous-même les petites réparations. Vous devez également percevoir les loyers et traiter avec les locataires en défaut de paiement.

Si la perspective de gérer vos propres locations vous effraie, demandez à votre courtier immobilier de vous recommander un gestionnaire immobilier ou un concierge, ou faites une recherche en ligne. Sachez simplement que l’embauche d’un gestionnaire immobilier réduira vos revenus.

Faites vos devoirs en matière d’immobilier

Consacrez autant de temps, sinon plus, à la recherche d’un bien locatif que vous le feriez pour l’achat d’un logement. Vous devez connaître les spécificités du marché, les lois de zonage et les tendances en matière de location et de vente de maisons dans l’endroit que vous envisagez. Examinez les écoles, les transports, les ressources récréatives, les magasins et ce que les locataires de la région attendent d’une location.

L’achat d’une saisie peut être une option, car la banque saisissante veut généralement récupérer le solde du prêt hypothécaire et vendra la propriété à un prix inférieur à la valeur du marché.

Vous voudrez que votre propriété soit attrayante pour les locataires. Recherchez une propriété avec un front de mer ou à proximité d’un campus universitaire ou d’une zone scolaire locale. Une maison ancienne dans une communauté stable ou dans un quartier en cours de revitalisation peut également être une bonne option.

Si vous achetez un immeuble de rapport sur un nouveau terrain de golf, faites attention au “syndrome du terrain de golf”. Si des logements plus récents et plus luxueux sont construits dans la même zone, votre propriété pourrait sembler dépassée dans quelques années, ce qui en ferait baisser le prix.

Ne négligez pas de faire les comptes

Utilisez des applications pour smartphone ou des calculatrices hypothécaires en ligne pour analyser vos coûts mensuels de logement. Une calculatrice devrait vous permettre d’entrer le prix d’achat, l’acompte, les taxes, l’assurance et le taux d’intérêt du prêt hypothécaire. Les taux hypothécaires des propriétés locatives sont généralement plus élevés que ceux d’une maison principale. Tenez également compte de l’entretien et des réparations. Une bonne règle empirique est d’environ 1 % du prix d’achat par an.

Ainsi, une propriété de 300 000 $ coûterait environ 3 000 $ par an à entretenir. Cependant, vous pouvez augmenter ce pourcentage à 1,5 % ou 2 % si la propriété est plus ancienne. Une autre façon de calculer les réparations et l’entretien est d’adhérer à ce que l’on appelle parfois la ” règle du pied carré “, qui suggère aux propriétaires de budgéter 1 $ par pied carré par an. Si votre maison de location fait 1 800 pieds carrés, par exemple, vous devez prévoir 1 800 $ par an en frais de réparation et d’entretien.

Exemple concret

Voici un exemple de revenu prévisionnel : Supposons que vous louez une maison de 300 000 $ pour 2 000 $ par mois. La mise de fonds de 20 % est de 60 000 $, et le taux d’intérêt fixe de 30 ans sur le solde de 240 000 $ est de 4 %. Les taxes, l’assurance et le budget d’entretien portent le coût mensuel à 1 764 $, ce qui donne un bénéfice nominal de 2 838 $ par an, soit 4,73 % de la mise de fonds par an. Pas mal.

C’est beaucoup mieux qu’un compte d’épargne et mieux que ce que la plupart des actions de premier ordre rapportent en dividendes, même si ce n’est peut-être pas autant que ce que vous pourriez gagner sur le marché boursier au cours d’une bonne année. Mais lorsque vous calculez la dépréciation typique de 3,64 %, le gain nominal de 2 838 $ devient une perte de 6 252 $, que vous pouvez appliquer à d’autres revenus. Cependant, en fonction de votre tranche d’imposition, cela pourrait représenter plusieurs centaines de dollars d’économies d’impôt pour un flux de trésorerie positif, plus la possibilité que la maison prenne de la valeur.

Le résultat final

Investir dans l’immobilier à des fins lucratives ne convient pas à tout le monde, mais si vous traitez votre investissement comme une entreprise, si vous avez une certaine tolérance aux risques inhérents et si vous savez manier un marteau, les avantages financiers peuvent être considérables.