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À Londres, New York et Paris, un pari géant sur les bureaux tourne mal

(Bloomberg) — Une visite au restaurant situé au sommet de l’immeuble de bureaux No. 1 Poultry dans le quartier financier de Londres est l’occasion de découvrir de première main le conte de deux villes qui bouleverse le marché de l’immobilier commercial.

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Depuis le Coq d’Argent, vous pouvez contempler une forêt de nouveaux gratte-ciel dont les promoteurs espèrent qu’ils rapporteront des loyers élevés et des prix encore plus élevés. Pour les propriétaires sud-coréens de l’immeuble plus ancien occupé par WeWork, situé en contrebas, l’avenir est bien plus sombre.

Profitant de la vue, Kaela Fenn Smith, ex-cadre du géant de l’immobilier Land Securities et aujourd’hui directrice générale de la société de conseil ESG du groupe CBRE, parle de « l’énorme fuite vers la qualité » qui transforme le marché des bureaux, où seuls « les espaces de qualité supérieure » sont acceptés. Ses commentaires interviennent alors que des références environnementales irréprochables deviennent un impératif pour les entreprises locataires, dont beaucoup envisagent de réduire leurs effectifs en raison de la révolution du travail à domicile.

Cette ruée vers les « super-primes » est peut-être une aubaine pour les propriétaires de ces tours modernes rutilantes, mais elle est une mauvaise nouvelle pour les immeubles plus anciens comme No. 1 Poultry. Dans toutes les grandes villes, les propriétaires de ces immeubles de bureaux de catégorie B sont confrontés à la perspective de rénovations extrêmement coûteuses – ou de ventes déprimées.

Les investisseurs sud-coréens, qui se sont lancés depuis cinq ans dans l’achat de ces immeubles commerciaux de second rang, semblent particulièrement exposés. La société Hana Alternative Asset Management de Séoul se prépare à remettre en vente le site de Poultry, selon des personnes au fait du processus. Sa valeur est estimée à 125 millions de livres sterling (164 millions de dollars), selon ces mêmes personnes, soit environ un tiers de moins que ce que Hana a payé. La société n’a pas souhaité faire de commentaire.

Cette expérience malheureuse est loin d’être unique. Les prix de ce type de biens sont en chute libre dans le monde entier, du centre de Manhattan à Hong Kong en passant par Paris. Alors que l’immobilier est déjà ébranlé par la fin des taux d’intérêt très bas, de nombreux propriétaires et détenteurs de titres de créance vont devoir faire face à la situation.

Mais le sort de Hana met également en lumière un aspect plus spécifique : l’implication fréquente de l’argent coréen dans les immeubles de ce type. Les gestionnaires d’actifs du pays ont investi des dizaines de milliards de dollars dans des bureaux à l’étranger et des prêts immobiliers risqués ces dernières années, juste avant que Covid et les banquiers centraux qui augmentent les taux d’intérêt ne fassent passer un bulldozer sur le marché.

Rien qu’à Londres, au moins une demi-douzaine de grands immeubles appartenant à des entreprises coréennes sont disponibles à l’achat, selon des personnes familières avec les processus de vente. La plupart d’entre eux se débattent avec des valorisations déprimées.

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La Corée du Sud rejoint une lignée de pays dont les fonds ont fait de mauvais paris immobiliers, des Japonais au début des années 90 aux Irlandais juste avant la crise financière. « L’histoire de la City de Londres est faite d’investisseurs qui arrivent puis repartent », explique Michael Marx, ex-patron de Landlord Development Securities PLC, « certains s’étant brûlé les doigts, d’autres pour remplacer les pertes subies sur leur marché national ».

Le mauvais pari de la Corée

La genèse du pari de la Corée sur l’étranger est assez récente. À la fin de la dernière décennie, attirés par des taux de change favorables et des rendements supérieurs à ceux qu’ils pouvaient obtenir dans leur pays, les fonds de Séoul ont investi dans ce qu’ils espéraient être un trésor d’immeubles en pleine expansion. En 2019, ils étaient les plus gros investisseurs extérieurs après les États-Unis dans l’immobilier commercial européen, réalisant 13 milliards d’euros (14,6 milliards de dollars) de transactions cette année-là, selon les données de MSCI Real Assets.

Entre 2017 et 2022, les investisseurs se sont emparés de plus de 90 propriétés européennes à des prix supérieurs à 200 millions d’euros chacune. Beaucoup étaient de grands blocs dans la City de Londres et à La Défense à Paris. Les valeurs dans les deux centres financiers ont chuté de plus de 20 % l’année dernière, selon le courtier Savills Plc.

Les Coréens sont friands d’immeubles loués depuis longtemps à des locataires connus, comme Amazon, et se soucient donc moins de l’emplacement parfait ou des normes écologiques que de la qualité perçue de la personne qui paie le loyer. Ils apprécient également les grands sites, qui sont plus coûteux à rénover lorsqu’ils deviennent obsolètes.

L’augmentation des coûts de construction pour mettre les bâtiments en conformité avec les normes environnementales laissera derrière elle des immeubles de bureaux fantômes et zombies et « sera gravement destructeur de valeur » pour l’immobilier commercial plus ancien, a récemment averti Fitch Ratings, sans spécifier les actifs appartenant à la Corée.

« Il faudra beaucoup d’investissements parce que les gens se demandent si les vieux bureaux ne risquent pas de devenir des actifs inutilisables, dit Fenn Smith, qui parle aussi de manière générale. « Quand votre bâtiment va-t-il commencer à perdre de la valeur parce qu’il sort de la trajectoire nette zéro pour 2050 ?

Un timing malheureux

D’un point de vue financier, le moment choisi pour l’effondrement du marché ne pourrait pas être plus mal choisi par les investisseurs coréens. Environ 30 trillions de wons (24 milliards de dollars) de leurs fonds immobiliers arrivent à échéance jusqu’en 2025, selon les données fournies par l’organisme national de surveillance, le Financial Supervisory Service, au législateur du parti d’opposition Oh Gi-hyoung. Cela représente près de 40 % du total, ce qui signifie qu’un flot d’immeubles commerciaux pourrait être sur le point d’arriver sur le marché à un moment où la demande s’est effondrée.

Les fonds du pays investissent généralement pour une durée de cinq ans, soit moins que la moyenne internationale, ce qui rend plus difficile le fait de s’accrocher et de résister à un ralentissement, explique Yoon Jaewon, responsable du conseil en investissement international chez Savills Korea Co.

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Pour ajouter au stress, de nombreux prêts utilisés pour acheter les propriétés arrivent à échéance juste au moment où les prêteurs se retirent et où les coûts d’emprunt grimpent en flèche. Les banques exigent également des fonds propres supplémentaires de la part des propriétaires avant de leur accorder des prêts.

Le FSS suit de près la situation, s’entretient avec les entreprises et discutera du problème lors d’une réunion ce jeudi, selon deux fonctionnaires qui ont demandé à ne pas être identifiés car ils ne sont pas autorisés à s’exprimer publiquement.

Alors que l’organisme de surveillance s’inquiète des pertes potentielles pour les investisseurs nationaux, un troisième fonctionnaire affirme qu’il n’y aura pas de ruée pour retirer de l’argent parce que les Coréens doivent généralement attendre qu’un fonds soit liquidé. La plupart sont soutenus par des fonds institutionnels, qui sont moins susceptibles de paniquer, ajoute cette personne.

Le législateur Oh estime qu’il s’agit là d’une attitude trop complaisante : « Les autorités financières devraient examiner la situation en profondeur et s’y préparer, au lieu de continuer à dire qu’il n’y a pas beaucoup de risques.

Il y a une autre raison à la vulnérabilité coréenne : Les Européens ont parfois hésité à vendre aux investisseurs du pays parce que les acheteurs incluaient généralement plusieurs institutions dans un syndicat, selon des personnes au fait de la question, ce qui prolongeait les négociations et risquait de les faire échouer. Cela a incité les acheteurs à offrir davantage, parfois en payant des primes de 10 % ou plus.

Il y avait presque une mentalité de troupeau parmi les gestionnaires d’actifs avides de rendement, dit un banquier qui a travaillé avec des emprunteurs sur quelques-unes de ces transactions.

La misère de la mezzanine

Aux États-Unis et ailleurs, les investisseurs coréens se sont lancés à corps perdu dans les prêts mezzanine risqués pour l’immobilier, en fournissant des prêts de second rang qui seraient les premiers touchés en cas d’effondrement des valorisations. Leur appétit était tel qu’ils acceptaient parfois un rendement inférieur à celui du marché, réalisant dans certains cas des transactions à 6 % plutôt qu’à 8 % ou plus, comme l’exigeaient les autres, selon le banquier.

Certains paris sur les prêts tournent au vinaigre.

Les paiements aux prêteurs mezzanine d’un projet en difficulté au 20 Times Square à New York, qui comprend un hôtel et un magasin NFL Experience, ont cessé en décembre, selon un rapport compilé par Computershare. Le Korea Herald a rapporté en 2020 que certains des fournisseurs de dette sont coréens.

À Hong Kong, une unité de la société coréenne Mirae Asset réduit de 80 à 100 % la valeur d’un fonds qui a fourni plus de 240 millions de dollars de financement mezzanine au Goldin Financial Global Centre, selon les médias locaux. Un porte-parole de Mirae Asset a déclaré que l’objectif était de récupérer l’argent.

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Nomination d’un administrateur judiciaire

De retour à Londres, des administrateurs judiciaires ont été nommés pour l’ancien siège de l’unité de négoce de pétrole de BP au 20 Canada Square à Canary Wharf. Il a été acquis par la société chinoise Cheung Kei en 2017 et financé en partie par une facilité mezzanine de Hanwha Asset Management de Séoul. Hanwha n’a pas souhaité faire de commentaire.

Une présentation préparée par le courtier Jones Lang LaSalle Inc, qui tentait de vendre la propriété pour Cheung Kei, a conseillé d’approcher une première liste restreinte d’acheteurs potentiels offrant le bâtiment pour 250 millions de livres sterling, bien en dessous de la valeur même de la dette de premier rang.

En toute honnêteté, les fonds coréens ne sont pas les seuls à souffrir à l’étranger. Plusieurs projets chinois ont également connu des difficultés, dont un autre échec à Canary Wharf. Certains investisseurs de Séoul ont fait de bonnes affaires en misant sur l’immobilier international : Le National Pension Service of Korea a fait preuve de discernement et a été récompensé pour cela, déclare le banquier qui a travaillé sur les transactions coréennes.

Les investisseurs ont également été légèrement protégés par l’approche européenne en matière d’évaluation immobilière, qui ne tient pas compte du sentiment du marché. Les ventes étant en grande partie gelées, peu de transactions ont été réalisées pour mesurer la véritable baisse des valeurs. Les augmentations de loyer liées à l’inflation ont également joué un rôle.

Néanmoins, les opportunistes tournent autour, prêts à offrir de nouvelles dettes coûteuses pour refinancer les bâtiments dont les propriétaires ne peuvent pas injecter de capitaux. Oaktree et d’autres fournisseurs de financement alternatif ont eu des entretiens avec des gestionnaires d’actifs coréens au sujet de facilités de prêt importantes pour permettre aux propriétaires de restructurer leurs investissements, selon une personne au courant des discussions. Oaktree s’est refusé à tout commentaire.

Les fonds sous pression pour étendre la maturité de leurs emprunts cherchent à injecter plus de capital ou à faire appel à des investissements mezzanine plutôt que de se débarrasser des actifs à bas prix, déclare Yoon chez Savills, qui ajoute que quelques-uns ont retiré leurs ventes. Cependant, de plus en plus de propriétaires suivent le chemin de No. 1 Poultry et tentent à nouveau de vendre après plusieurs tentatives infructueuses l’année dernière – comme en témoigne la ruée vers la sortie à Londres.

À Séoul, entre-temps, le malaise s’accentue quant à la façon dont la fin de la partie se déroulera pour les investisseurs nationaux. « Avec le déclin des actifs immobiliers commerciaux à l’étranger, il y a des inquiétudes significatives concernant la détresse », dit Oh.

–Avec l’aide de Daedo Kim.

(Mise à jour avec plus de détails sur la vente de l’immeuble Canary Wharf dans le deuxième paragraphe sous le sous-titre Receivers Appointed)

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©2023 Bloomberg L.P.

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